当前中国的房价问题，已经分化到令人触目惊心的程度，一二线城市屡屡限购，随着二线“四小龙”加入限购阵营，业内人士普遍预测这一轮房价上涨潮并不会就此罢手，接下来的资本的猎物将是成都、郑州、天津、武汉和宁波等城市。

如果按照现在这个路子发展下去，那么不难想象，未来楼市会是这样一番景象：楼市划分不再是以一二线和三四线来划分，而是以限购和非限购来划分，而且限购的城市屡限屡涨，非限购城市则会越宽松越无人问津。

现在的逻辑很清楚了。房价上涨很重要的一个目的就是解决当前地方ZF债务过高的问题，前段时间有个数据，大概总额在30万亿左右。ZF债务和企业债务不同，企业债务最不济就是破产清算了，但ZF债务如果违约，那ZF信誉就会大打折扣，受影响的不仅是各地方融资平台，更是对金融体系形成毁灭性打击，这显然不是高层愿意看到的。

现在高房价能解决一部分ZF债务问题，却不能从根本上解决这个问题。说解决一部分问题，主要是从ZF从房地产获得收入来看的。本来高房价是货币放水导致，但货币放水却是人为的，通过资产价格上涨来提高土地价格，然后进入ZF腰包的各项收入都会增加。

不过这个如意算盘却被市场给利用了，他们并不傻，资产放水带来的风险他们会不知道？所以他们通过各种手段来扩大杠杆，借机大搞投机，各种配资玩法风生水起，出现了用谣言来刺激供需的行为。

一切是不是与去年的股市很相似？没错，今年的楼市和去年的股市一回事。从根本上来说，推动这轮房地产牛市的力量其实和推动2015年股市走出牛市行情完全一致。不过这种玩法最大的危险是激活了人性的疯狂，追逐疯狂，拥抱疯狂，最后毁灭于疯狂。

房地产的估值偏离程度，可以从房价租金比来判断。热门城市的平均房价租金比目前已近40倍，从个别城市来看，北京上海深圳这几个城市已经接近60倍。而国际上比较健康的标准是在17-25之间，当前一线城市泡沫的事实已经被各方承认，而二线城市也在快速进入泡沫化。随着四小龙的限购，其他城市房价可能会面临上涨压力，泡沫蔓延无法逆转。

房价收入比就不说了，统计口径的不一，导致结果也有差异，但结论基本是一致的：严重偏离正常值。

但在泡沫被普遍承认的同时，各方对于泡沫化的程度却没有形成共识，没有一个声音能够领袖群伦。

房地产的泡沫化，是去库存的后果之一，而去库存的本质则是解决地方债务，但此轮去库存的结果却是核心稀缺资源被哄抢。之所以被哄抢，也是因为房地产的供需平衡被人为控制，这是房价上涨的非市场性支撑点。二线四小龙的限购从某种程度上来说，也无法让火热的市场降温，他们会重返一线，也会选择更具投资空间的城市。

在房地产的泡沫化过程中，人们习惯用数据来支撑自己的观点，这固然没错。但特色的东西有些真的不好用公式化的结论来解释，比如我们独特的户籍制度、人口不能自由迁徙等，这些都在一定程度上成为房价上涨的动力。数据能够表现房价疯狂的程度，却不能够就房价拐点给出结果。

原因其实也很简单，上述这些根据市场经济学设计出来的统计预测模型，能够预测理性市场，却不能预测非理性市场和人性的贪婪。且不说房子本身是不是一个纯粹的消费品，就说买房的人吧，谁能真正认定自己是纯刚需或者纯投资者，是投资者还是投机者？

无论是刚需还是投资者，抑或是投机者，有些人愿意冒险进场，有些人选择观望，无论是进场还不进场，都希望分一杯羹。有鉴于此，房价上涨有着前所未有的强大源动力支持，除非他们真的想刺破这个泡沫——提高利率。

从大周期来说，随着时间的推移，人口结构的威力显现，投机的弹药耗尽，房地产现在的稀缺会在未来变成严重过审，人们会谈房色变，那个时候繁华终会成空。