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摘要：福建区域具有独特的发展优势，作为海上丝绸之路的核心区以及对台最重要的窗口和平台，将坐享政策红利，看好区域整体尤其是厦门、福州的房地产市场。

厦门——短期平稳，长期向好

1、GDP 增速放缓，第三产业发展空间仍存

厦门经济增速放缓，转型升级压力凸显

经济增速先增后减，2015年低于全国水平。据国家统计局公布的数据显示，2015年厦门GDP总量达3466亿元，同比增长5.9%，低于全国平均水平一个百分点。

近十年来，厦门GDP增速先增加后减少，2006年到2012年间一直高于全国平均水平，在2011年增速一度超过20%。2011年以后，厦门GDP增速明显放缓，2013、2015两年低于全国水平。

经济增速放缓主要源于经济下行的大环境以及经济转型带来的压力。未来，伴随着厦门产业结构的进一步升级，以及交通建设的完善，厦门市周边有望进一步打开发展，带来新的经济增长机遇。

第三产业发展空间仍存，旅游业带动产业经济发展

第三产业经济占比持续增加，产业结构仍有升级空间。2015年厦门的经济结构中第三产业比重最高，达到了55.77%，而第一产业占比则不到1%。2011年至2015年五年间，厦门第三产业比重持续增加，产业结构不断升级。

与其他东南沿海城市相比，厦门的第三产业比重处于中游水平，尚未突破60%，产业结构进一步升级仍存在较大空间。

第三产业中批发和零售业占比最高，租赁和商务服务业飞速增长。2014年，厦门第三产业构成中，主导产业有批发和零售业、金融业以及房地产业，三者合计产值达947亿元，占比超过50%。

增速方面，租赁和商务服务业以37%位列榜首，水利、环境和公共设施管理业以及金融业紧随其后。2014年厦门第三产业中的所有产业均实现了正向增长，第三产业发展动力强劲。

图：第三产业中批发和零售、金融及房地产三大行业占比较高

2、人口规模增速平稳，人口净流入数量较高

人口规模增速平稳，人口密度相对较高。厦门市作为沿海城市，具有良好的人口基础。近五年来，厦门的人口总数以2%的总数稳定增长。

2015年，厦门常住人口总数达到386万人。对比东南沿海重点城市2014年市辖区人口密度数据可以看到，厦门人口密度仅次于广州和深圳，远高于同省的福州市和以及东南沿海的其他重点城市。

人口净流入水平高，流入人口占比逐年下降。近几年来，厦门的人口净流入数量逐步增加，尽管2015年有所回落，但依然达到175万人，仍处于较高的水平。

另一方面，厦门流动人口占比呈现逐年下降的趋势，年均下降0.85个百分点，2015年流动人口比例为45.3%。尽管如此，厦门净流入人口占比却超越北上广，仅次于深圳、东莞和佛山，位列全国第四，这也在很大程度上体现了厦门的强大吸引力。

3、土地供应逐渐增加，房产开发投资增速有望回暖

2016年以来土地供应面积逐步增加，三季度以来土地供应面积和成交面积均处于高位水平。2015年下半年楼市回暖以来，厦门住宅类土地供应面积有所回升，相应地成交面积也有所上升。

进入2016年以来，土地供应不断增加，8月土地供应面积达28.71万平方米，创下了2013年以来的新高。预计下半年土地供应仍将持续增加，进一步推动厦门房地产投资建设的新浪潮。

土地楼面均价及溢价率再创历史新高。2016年初至今，厦门住宅类土地楼面均价节节攀升，不断创下历史新高。土地溢价率更是始终维持在高位，远远超过历史平均水平。

今年5月，厦门住宅类土地溢价率达到历史最高点171%，8月住宅类土地楼面均价突破三万，达到33052元/平方米。如此高的楼面地价和溢价率，为未来厦门房地产市场提供了强有力的价格支撑。

图：2016年二季度以来厦门土地楼面均价和溢价率均大幅提升

自2016年年初开始，厦门房地产开发投资持续下滑，二季度以后开始呈现负增长状态。截至今年6月，厦门房地产开发投资累计为389.06亿元，同比减少7.4%，其中住宅投资累计222.48亿元，同比减少10.8%，创五年新低。

进入7月，房地产开发投资逐渐回暖，投资增速略有提升。2016年1-8月，房地产开发投资累计为537.92亿元，同比减少0.9%，相比6月底数据提升了6.5个百分点。预计未来厦门房地产开发投资仍将继续保持回暖态势，呈现正向增长状态。

4、厦门楼市短期内压力较大，长期上升空间充足

2015年下半年至2016年3月成交量增速小范围波动，房价增速持续攀升。2015年下半年，在资金面宽松、股市大跌的大环境下，房地产成为新的投资标的。受此影响，厦门房地产市场呈现良性发展态势。

除了2、3月份收受到《闽八条》的影响在短时间内出现快速增长外，商品住宅成交量增速变化基本维持在一个相对平稳的状态，新建商品住宅价格则持续攀升，增速也在不断增长。

2016年二季度以来，成交量增速持续下行，房价同比涨幅呈线性增长，环比涨幅出现回调。2016年4月，厦门商品住宅成交量开始持续下滑，8月商品住宅成交面积同比减少67.21%，环比减少42.12%，均呈现负增长状态。

反观房价，新建商品住宅价格同比涨幅呈线性增长，8月同比涨幅高达44.3%，环比涨幅方面，二季度以来新建商品住宅价格环比、样本住宅均价环比纷纷下行，环比涨幅有所回调。在限购政策的影响下，预计未来几个月内成交量可能持续下行，房价也将面临回调的压力。

去化周期平稳下降，短期内可能有所回升

从2015年4月开始，厦门商品住宅去化周期呈现出平稳下降的趋势，虽然在2016年年初前后出现上扬，但伴随着《闽八条》的出台，去化周期迅速回归下行趋势。

截至今年6月，厦门市6个月平均去化周期为7.4个月。预计未来受到限购政策的影响，加上成交量下行的环境，短时间内去化周期可能上行，但仍处于历史较低水平，整体风险不大。

厦门房地产市场长期来看上升空间充足

《厦门“十三五”规划》提出，第三产业比重力争突破60%，高新技术产业占规模以上工业总产值比重达到70%；加快基础设施建设，完善现代化综合交通运输体系；加快旧城改造，加快岛外新城建设。

“一带一路”战略的实施、产业结构的升级、城市基础性建设的推进，再加上经济特区的政策红利、对台贸易的天然地理优势、发达的旅游业以及交通枢纽的重要地位，未来厦门发展所带来的人口吸引力以及由此产生的臵业需求，将会为房地产带来新的发展机遇。

福州——震荡中上行

1、经济增长速度快，产业结构升级空间大

GDP总量小，增速快，发展潜力大

经济增速较快，尚有增长空间。国家统计局公布的数据显示，2015年福州GDP总量达到5618亿元，同比增长8.7%。在经济增速下行的大环境下，福州市GDP增速始终保持在全国水平之上，增长势头强劲。

从2015年各城市的GDP总量及增长速度来看，福州的GDP总量虽不及其他东南部主要城市，但增长速度却与广州、深圳、杭州相当，高于厦门和宁波。随着“一带一路”战略的推进以及海西经济区的发展，福州经济仍有上升空间，增长机会较大。

产业结构亟待升级，经济开发区推动城市发展

第三产业比重略低，产业结构有待调整。国家统计局公布的数据显示，2015年福州的三次产业结构分别为7.74%、44.19%、48.08%，第一、二产业比例有所下降，第三产业比例上升。

从2015年各东南沿海城市的三次产业结构比例来看，福州的第二产业比例高于厦门、广州、深圳、杭州等城市，低于宁波；第三产业比例低于其他各城市，与宁波持平。

第三产业中批发零售业占最高，金融业增速最快，与东南沿海其他城市相比，房地产业发展水平相对较低。目前福州的支柱产业包括水产业、电子信息业、机械工业、轻纺工业、房地产与建筑建材业、旅游业，福州的产业结构比例有待继续调整，产业结构升级有待深化。

经济开发区带动城市升级。福州下辖福州高新技术产业开发区、福州保税区、福州台商投资区、福州经济技术开发区、融侨经济技术开发区、福州元洪投资区六大国家级经济开发区以及各类工业园区共计23个，形成了纺织化纤、轻工食品、机械制造、冶金建材、电子信息等5个产值超千亿元的产业集群，完成规模以上工业产值6095.8亿元。

经济开发区的建立和发展极大地带动了福州产业结构的升级调整，进而推动了福州经济发展。

图：批发零售业比重最高，金融业增速最快

2、人口基数大，劳动适龄人口比重高。

人口基数大，劳动适龄人口比重高。福州市作为省会城市，具有强大的人口数量基础，2015年常住人口达到750万，远高于同省的厦门市。人口增速较低，近几年来基本围绕1%上下浮动。福州市劳动适龄人口比重高，根据福州市2015年1%人口抽样调查结果显示，全市常住人口中，0-14岁人口占15.8%；15-64岁人口占74.6%；65岁及以上人口占9.6%。

3、土地供应波动较大，土地楼面均价及投资增速逐渐回暖

土地供应面积和成交面积先减后增

去年三季度以来，福州市住宅类土地供应面积持续平稳减少，2016年5月仅为5.7万平方米，7月又上升至36.2万平方米，8月又急剧下降，波动较大。

土地成交方面与土地供应情况类似，呈现出先减少后增加的局面。预计未来几个月土地供应将有小幅增长，波动情况则会一直持续。

土地楼面均价及溢价率下行，但近期有所反弹

2015年9月至今，福州土地楼面均价持续下降，今年4月跌至2189元/平方米，跌幅达86.0%。溢价率更是从172.7%一路减少至0.17%，变化程度较大。

2016年4月-8月，福州土地楼面均价及溢价率出现较大幅度回升，8月土地楼面均价为9717万/平方米，溢价率为105.5%。两者回暖能对房地产市场价格起到一定的支撑作用。

图：土地楼面均价及溢价率近期有所反弹

2016年房地产开发投资额正向增长，小幅回调后继续上扬

2015年全年，福州房地产开发投资同比增长持续下行，2015年下半年更是出现负增长情况，房地产开发投资持续低迷。

2016年以来，房地产开发投资逐渐回暖，2月以后重回“零上”时代，同比增长一度达到16.3%。此后增速略有回落，但在小幅回调之后又恢复到增长态势，表明房地产企业信心正在逐渐增强。

4、房地产市场短期内小幅波动，长期来看震荡上行

2016年一季度房地产市场表现为量价齐升。2016年年初，福州房地产市场开始回暖，商品住宅成交量及新建商品住宅价格重回正增长时代。今年三月，商品住宅成交量累计同比增长55.9%，新建商品住宅价格同比环比均录得上涨，福州楼市开始出现量价齐升的良好发展态势。

二季度开始房地产市场成交量涨幅回落，房价继续高歌猛进

经过一季度的大幅增长之后，今年4月开始，福州商品住宅销售面积累计同比涨幅有所回落，但整体仍维持在高位水平，呈现小幅波动情况。

新建商品住宅价格则延续强劲增长态势，价格同比持续攀升，环比涨幅经过小幅回落之后也迎头赶上。预计短期内福州房地产市场成交量涨幅持续小幅震荡局面，房价涨幅也会有所回落。

商品住宅去化周期稳中有降

自2014年7月达到近期高位以来，福州商品住宅库存及去化周期均呈现稳中有降的趋势。截至今年6月末，福州市场库存的6个月平均去化周期为9.5个月。

尽管近期去化周期出现小幅回调，随着房地产市场回暖，住宅销售面积节节攀升，预计未来几个月去化周期将会延续下降的趋势，但幅度可能会有所收窄。

长期来看福州房地产市场在震荡中上行

与东南沿海其他城市相比，福州经济发展水平相对较低，产业结构尚待优化，人口吸引力相对较弱。受此影响，短期内福州市房地产市场需求不会有大幅增长，尽管从政策层面上福州一直在积极推动房地产市场的发展。

但在需求有效弹性较弱的情况下，政策刺激也只能在一定时间内起到催化作用，福州房地产市场的长期发展依赖于经济发展水平不断提升带来的臵业需求。未来伴随“一带一路”战略实施及城市产业结构升级，福州房地产市场预计将得到长足发展。

（报告来源：国泰君安）