环北京的楼市热潮从北三县烧到了天津。一年时间，天津整体房价上涨了20%，部分区域的二手房房价涨幅近50%。

经过近一年时间的快速去库存，天津楼市已经表现出明显的供不应求。面对天津新房市场和土地市场的疯狂飙涨，投资客和限购，到底哪个先到？

房价同比涨幅近五成

“多亏去年年底买了一套小三居，不然现在不知道要怎么倒腾才能成功换房。”说到最近天津楼市，家住天津河西区的付女士感叹。

去年底付女士夫妻计划换房，原本准备将现居住的一居室出手再购入新房。不过看着市场一天天热闹起来，也算半个房地产业内人士的付女士不愿再等下去，想办法凑了首付在临近父母家的社区里买下一套小三居。当时入手价是170万，到今年这个时候，片区域里同等房源的售价已经达到了270万元，不到一年时间足足涨了100万元。

中指院数据显示，2016年8月，天津商品住宅价格为12716元/平方米，环比上涨3.32%，同比上涨17.94%，售价最高的为38622元/平方米，北辰价格增长最快，环比增长20.49%。

而在二手房方面，据链家统计，8月天津二手房成交均价为20200元/平米，环比上月上涨5.52%，同比去年上涨19.19%。8月成交量为17927套，环比上月上涨24.48%，同比去年上涨104.97%。

随着成交的持续上行，天津楼市表现出供不应求的态势。

据机构统计，2016年8月，天津商品住宅销售面积为201.18万平方米，环比增长9.86%，同比增长57.66%。天津商品住宅武清成交面积最大，为54.37万平方米，占全市商品住宅成交面积的27.02%。

此外，天津商品住宅销供比由上月的1.86下降到1.58，短期市场供不应求。

值得注意的是，2016年1-8月，天津商品住宅销售面积为1505.06万平方米，同比增长90.84%。2016年1-8月，天津商品住宅销供比为1.88，整体供不应求。

土地市场群雄逐鹿

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楼市成交火热的同时，天津也成为众多房企争夺的阵地。

楼市“金九”进入最后一周，9月26日傍晚，3宗位于天津空港经济区内的住宅用地挂牌文件亮相天津土地交易中心官网，拟出让总体量超18万平方米，起始总价合计9.689亿元，楼面价位于5200-5500元/平方米区间。

这也是自7月22日挂牌滨海响螺湾安阳道地块挂牌后，时隔两个多月，天津自贸区首次推出住宅用地。三宗用地一经推出便受到市场广泛关注。

安阳道地块已于上月下旬成交，其挂牌楼板价仅5348元/平方米，成交时却遭14家房企疯抢，以溢价312%、楼板价22014元/平方米的创纪录成绩成交。

而即将出让的三宗地块周边有项目售价已达2.2万元/平方米左右。这三宗地块的成交价能否创下新高自然成为业内猜测的焦点。

实际上，据不完全统计，仅在8月份，天津就拍出7块高价地。

除上述滨海响螺湾地块高溢价成交外，

8月31日，津红纪(挂)2016-111号地块迎来摘牌，吸引中航、华远等9家企业参与竞拍，现场竞拍激烈，最终经过222轮“厮杀”，中航以47.8亿元拿下，住宅部分成交楼面价为26767元/平米，溢价率85.6%，创红桥区地价新纪录。

8月24日，经过多家房企激烈竞拍，融创掷金61亿元，拿下东丽区2宗地块。

8月17日，津滨大(挂)2016-2号、津滨大(挂)2016-3号地块迎来摘牌，吸引星河、保利等四家房企到场，现场竞拍激烈，分别经过90余轮和60余轮的拼杀，最终保利以3.1亿元和2.66亿元的价格将2宗地块收入囊中，总掷金5.76亿元，由此宣告正式进驻大港。

8月3日下午，津南红(挂)2016-099号地块挂牌成交，最终经过97轮激烈竞拍，正荣以18.1亿元拿下，成交楼面价为24133元/平方米，溢价率113%。

据机构统计，2016年1-8月，天津市各类用地楼面均价为3701元/平方米，同比上升57.74%。其中，住宅用地楼面均价为8156元/平方米，同比上升46.91%;商办用地楼面均价为2446元/平方米，同比上升20.84%。

上涨能否延续？

面对前8个月的持续升温，在四季度，天津楼市还能否继续保持热度。下面这组数据或许可以说明情况。

9月过半，开发商加快了推盘节奏，可市场成交量却不升反降。上周天津住宅市场共有12个项目开盘，新房源数量比之前一周大幅增长135.68%；而根据天津市国土资源和房屋管理局公布的每日房价统计，上周天津新建商品住宅共成交3552套，环比下滑了20.4%。

在业内看来，面对市场大批放量，由于近期房价涨幅过快，使得很多准购房者重陷观望。

二手房方面，天津市场也出现了观望情绪。据媒体报导，在刚刚过去的中秋小长假，多家二手房中介门店较为冷清。

河西区南楼附近中介门店店长周磊坦言，目前买卖双方对价格的分歧较大，促成一单成交非常困难。买方对房主的加价表现较为冷静，尤其是此前已出现过一轮房主涨价潮的区域，买家倾向于稍等等、房价回调后再出手。

而另一方面，最近部分银行在信贷政策方面出现的调整也受到业内关注。

在此前天津市工商银行将相关购房者首付比例由两成提高到三成之后，天津市另一家房贷大户建设银行出台了相关按揭新政策，将贷款客户分为天津人，北京或者河北人，以及非京津冀户籍人口三大类，并给予北京和河北户籍一些贷款便利。在业内看来，此政策的目的意在抑制投资需求。

实际上，在业内看来，天津楼市的发展得益于区域经济的“香槟塔”效应，一线城市就像顶层的酒杯，目前正在限制人口流入和产业往外转移，人口和产业就向“二线+”的城市流入。

能够承载人口和产业转移的城市就会更有机会，天津是这种城市的典型。以北京特大型城市为核心的大中小城市协同并进的都市圈开发，给天津带来了机会。长期来看，天津楼市的发展，还要看产业发展情况。

房价方面，在目前宽松政策依旧持续的背景下，部分房企加快推盘速度，促使市场整体供应量有所上升，竞争较为激烈，价格大幅上涨的可能性相对较小。当然，部分占据优势地段资源、产品品质较高的楼盘也可能会针对需求提升价格。

采写：方王洋

编辑：心塞的小编

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