决策君说
“宅者，人之本也。”北大教授、美国艺术与科学院院士俞孔坚曾经说过的一句话，让人印象深刻：“倘若土地失去生命，住在哪里都得不到治愈。”超越市场、投资的外资因素，决策君以为，对土地的追逐，寻求天、地、人、神的和谐，在一方宁静之所，寻找在城市与现代生活中迷失的自己，也许才是今天人们竞相购买别墅类物业的内在根本原因。然而，配套齐全，善待土地，深谙人性……这样既能安放生活、又能安放心灵的栖居场所，又能有几处呢？本期决策君为您推荐中央别墅区的鲁能优山美地D区。
“地王”、“学区房”、“日光”……
2016年的北京楼市可谓火爆不已，就连素来不温不火的别墅市场也一扫6年来的沉寂。今年8个月成交量即达到往年全年的四倍之巨，而3000万元+别墅已累计成交194套，相当于一天卖出一套。
中央别墅区的鲁能优山美地D区，即便售价高达3000万元起，也难逃被“抢”的命运。项目一期在入市不到半年时间便告售罄，成交金额高达28亿元！堪称别墅市场的爆款产品。
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高端改善的“洪荒之力”
别墅市场由于价格昂贵、供给稀缺，一直是塔尖人士的专利，为何会在今年火爆异常？面对这一疑问，细究京城楼市便可一窥端倪，楼市购买主力的群体变迁与今年别墅市场的“上位”可谓息息相关。
自去年以来，在各种利好政策的刺激下，改善型住房需求大量释放，渐渐成为市场主流。高端改善型人群大多“卖旧买新”，重点考虑居住升级，希望一步到位选取终极房产。市场偏好之下，作为终极居住形态的避暑显然更适合改善型需求，因此别墅产品大行其道。
而针对成交客户的调查数据也佐证了这一结论，调查显示鲁能优山美地D区的主力客群为改善居住条件群体，且占比高达60%。
这也得益于优山美地D区的纯别墅业态，主打双拼、合院、类独栋等产品形态，相较当下市场上多见的叠拼等类别墅产品，自然优势独到。
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需求对位顺势而为
在改善性需求主导的楼市，产品的格调与品位也被前所未有的重视与抬高。优山美地D区关照时代需求与客户情怀，量身定制新中式大宅，以月门洞、木格栅、云雷纹、回字纹、抱鼓石、屋顶飞檐等建筑符号书写中式印记与文化传承。
满满的文化情怀与历史担当不仅满足了客户内心的中国情节，更为鲁能优山美地D区赢得众多青睐。
9月23日优山美地D区的“国粹·墅”主题文化盛会，更是将中式传统文化与居住美学融合得浑然天成。
优山美地D区实景拍摄
优山美地D区建筑屋檐实拍
活动现场图片
书法家虞丹青在活动现场挥毫
活动现场图片
优山美地D区二期启幕
此外，对高品质生活的追逐也是改善置业的题中之义。
据悉，鲁能优山美地D区地处中央别墅区心脏腹地。方圆五公里之内，ISB等14所国际学校使得该项目成为北京独一无二的国际学区房，而欧陆广场、荣祥广场、荣和广场、中粮祥云小镇等五大商业中心，以及众多高球、马会等高端休闲场所齐聚，则造就了京城最繁华的国际生活场。
这种醇熟高端的生活配套与氛围正是优山美地D区的“杀客”秘诀所在。
优山美地区位配套
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性价比“吊打”大平层
源源不断的改善客群涌入楼市之后，发现遍地豪宅的京城楼市，五环内200平米的改善住宅总价已经接近上千万每套。与普通住宅价差的缩小，无疑也加速了别墅“大年”的到来。
文初疑问其实可以归纳为，北京3000万是买别墅还是买平层？查看历史数据可以发现，过去十几年北京3000万+物业中，平层成交套数为525套，占比为34.9%，而别墅类物业的占比则高达65.1%。
回到当下，这一问题更是毫无悬念，在相同的总价下，别墅物业所拥有的使用面积可达平层住宅的数倍之多。以鲁能优山美地D区为例，300多平米的产权面积可获得实际近700的使用面积，堪称性价比首选。
在面对鲁能优山美地D区这类城市别墅时，平层住宅更是丧失了仅有的配套优势，“有天有地有院子”的优山美地D区私密性、舒适度、内部功能等全面完胜城市平层，再加上中央别墅区不输于城市核心的配套，优劣之分显而易见。
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更稳健的价值轨迹
寸土寸金的北京楼市中，别墅堪称低调的价值王者，此轮行情上涨堪称市场对其价值稳健增长的最佳认可。
由于土地的天然稀缺性及“限墅令”的硬性政策，别墅数量在源头便已受限。
近5年北京出让的238宗住宅用地中，容积率低于1.5的只有40宗，1.0以下的地块已然难觅。
未来别墅供应的极度稀缺，已经注定其升值走势。据悉，鲁能优山美地D区地块内总体容积率仅为0.43，依托稀缺的土地资源，保值增值前景凸显。
中央别墅区地价趋势图
尤其令财智客群瞩目的是，优山美地D区所在的中央别墅区的地段价值。
从2002年，莱蒙湖别墅的土地价格在524元/平米左右，到2015年孙河地王54000元/平，不到20年中央别墅区土地楼面价已经升值逾百倍。
相较目前3000万起的售价，资产配置意愿更强烈客群显然更为关注优山美地D区的未来增长空间。事实上，作为中央别墅区核心区最后的、也是唯一的新盘放量，优山美地D区有十分充分的价值保证。
另外，从产品形态上来看，别墅的增值空间更大。中国产业调研网发布的《中国别墅行业现状调研分析及市场前景预测报告（2016版）》认为，由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势，别墅产品的市场价格仍将处于逐年上涨的态势之中。
正是有这样的底气，才成就了优山美地D区一期半年收官28亿元的成绩，而即将于10月启幕的二期产品尚未入市，已在圈层内掀起一股抢订风潮。
