昨天一阵妖风，差点没把小编当风筝刮到天上去，刚好小编在踩盘，顶着几根稀疏的秀发在风中凌乱，耳边嗡嗡嗡尽是房价疯涨那点事儿。最近全京城人民都有点蒙圈，这么疯到底何去何从，有钱没钱都慌得不行不行的。好在今日天气晴朗，京华置业大讲堂后台依然提问不断，来来来，请个业内专家来理性解读压压惊~~
刘建勇
北京中原二级市场副总经理
京华置业大讲堂第一期特邀专家，十余年地产从业经验，答群内网友热心提问，希望可以帮到您。
问
现在北京房价这么高，香河都涨起来了，现在到底投资哪里好，我比较看好燕郊，老师，那还能买吗？
答
北京房地产市场从2015年下半年开始处于兴奋状态，整体呈现利好的态势，市场供应不足的现状现在逐渐趋于明显，所以近期在北京市场买房者来讲都是有利的。而燕郊作为大北京区域的核心腹地，随着北京城市的发展，地理优势已经逐渐展现出来，所以在大北京大市场利好和燕郊这种发展潜力巨大的环境下，长期看买燕郊的房子是可以的。
问
现北京周边带院子的房子那个地方的性价比最好，环境最好？
答
目前北京带院子的房子性价比高的均在北京5环以外，门头沟区，房山区为主，其中门头沟区域，依山附水，环境优美；交通便利，尤其西长安街沿线，区位升值潜力大，城市属性较大，性价比较高。
问
投资固安房产怎么样？
答
随着北京房地产市场的发展，固安凭借着紧邻京南的地理区位，南城发展计划，北京第二机场，大七环发展的战略优势，数条重要的交通主干线路过区域，交通便利，大运河，湿地公园等天然的自然景观带，都展现出了新兴城市的发展潜力；固安房地产市场具有一定的投资潜力。
问
五环以内的商住两用房子适合投资么？
答
今年整个北京市场商住房销售较好，通州商住限购政策出台前，商住房月均套数高于住宅月均成交套数。随着北京限购政策的持续进行，加之越来越高的房价推动，越来越多的人逐渐接受商住房，同时商住房宜住宜投资的双重属性也收到越来越多投资者得青睐。从政策看，国家鼓励一线城市“商改住”的执行，从客户角度看，寸土寸金的北京、高企的房价，五环内的商住房价格低于住宅价格同时兼有居住的属性，适合购房者自住兼投资。
问
商住两用的房子适合全款买还是贷款买？涨幅度怎么样？是不是也就赚个房租？
答
目前整体房地产市场货币政策宽松，同时银行贷款利率较为合适，而商住两用的房子要求首付50%，贷款10年，考虑客户的资金水平，同时兼顾投资角度，贷款较为合适。从通州商住房限购前后可以看出，限购前后价格没有太大变化，呈现稳中有升的态势。再例如房山区目前是市场上商住成交较为热的区域，不断有限购传闻，在市场前景不明朗的情况下，整体呈现量价齐涨的态势。从8月份开始普遍价格上涨20%~30%.
问
小孩儿明年将上学，希望换套学区房，请问老师买学区房有哪些需要注意的地方？
答
学区房是现在房地产市场中比较热的话题，关于学区房的问题，我们需要注意有几点：1、了解学区的种类：一般学区房分两种:商品房和公房。商品房的对口小学，是开发商所建。成本涵盖在房价里，因此业主有权力拥有一个名额，或者与开发签订合约，业主子女可以就学；公房入学是教委给学校的任务，只要满足就学条件都可以入学。2、关注学校"特殊政策，如要求父母有片内房产证或者要求父母和孩子落户3年以上等。3、确认欲购置房产的名额使用情况，这个学区名额是否有时间的限制，是否有过户的风险，是否要资质的要求等。4、落户资料是否齐全，等房子购买完，需要注意的就是落户调查。
问
外地人在北京买不了住宅，适合买北京商住还是北京周边地区的住宅？
答
建议买商住，待五年社保或纳税后，再购买北京住宅。
问
河北别墅适合投资么？
答
2016年以来，北京市商品房市场一直是“量跌价涨”趋势，但更多是针对一般商品房（别层、洋房等），别墅项目作为低密高端产品，由于其总价高，面积大，在北京居住的人们在选择地域上会对北京周边市场抵触心理，所以说购买别墅产品做投资略显不妥。
问
楼市的泡沫何时回归现实？
答
根据海通证券的统计，美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%，而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右，两者大致相当。而2005-2016年，全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，全国经济增速远超同期房价涨幅。另外，从房地产杠杆来看，央行行长周小川在几个月前提供的数据，中国的住房抵押贷款占到整个商业贷款比例不到20%，而西方国家能达到40%~50%。住房贷款存在进一步发展的空间。这两个维度的数据显示，全国，尤其是一线城市的地产泡沫程度有限。
问
中国楼市泡沫一旦破碎面临的各行业风险会很大…国家下一步将会怎样进行新一轮调控来控制楼市的不理性反弹？
答
中国决策层首先会将信贷增速维持在在目前的稳健水平，从而支撑投资和经济增长，除非经济增长再次显著放缓，短期内决策层不会大幅加快信贷扩张，中国央行自2015年2月开始的几次降准帮助M2增速上升，但7天回购利率对货币供应量并不敏感。可以看出短期将不会再度降准，央行仍将保持中性的货币政策，以避免形成房地产和金融泡沫。其次要控制土地市场和房地产商品房供应和市场供求关系保持基本的平衡或者维系在某种维度上的平衡，所以政策控制土地市场是最基本的手段。
问
北京周边的北三县房地产泡沫大不大？
答
根据海通证券的统计：从一线城市和二三线城市的房价涨幅来看，两者出现分化。北京、上海、深圳在过去十年中房价年度平均涨幅达到15%~20%。而大部分二线城市的涨幅不到10%。而北三县房地产市场在一定程度上会受北京房地产的市场的影响，但考虑到现实的地理，区位，环境，发展等情况以及价格，北三县的房地产市场泡沫程度并不算大，甚至不及某些二线城市房地产市场泡沫程度。
问
如果明年美国进入加息通道，中国货币政策会不会随之收紧？会对楼市产生何种影响？
答
首先了解房地产市场的四个主体，即政府、银行、开发企业和购房投资者，都是运行规则和市场的利益获得者，他们之间实现了非合作互利性的共赢。其次了解市场和政策情况，主要体现在两方面：一方面土地市场的垄断特点不改、招拍挂的土地交易方式不改、地方政府赖以通过土地批租而获得债务平衡的要求不改、土地供应全国范围内每年大幅度减少的稀缺格局不变，动迁失控（价格和时间双失控），地价攀升，地王频现，就会延续下去，因此，地价对房价的推升作用仍将难以消除。
另一方面中国经济仍处在增速下行的落体或横走的过程中，房地产业仍然发挥着巨大的引领和支柱作用。货币发行增幅继续倍增于GDP的增幅、财政赤字占GDP的比重继续上升、政府和企业的社会融资债务水平继续提高，作为实物资产财产财富的商品房，将成为流动性过剩货币的吸附体和承载池，长期沉淀，不断循环，抵御通货膨胀向消费品领域的蔓延。综合上述情况我们来做一个短中期预判（两年内））：
1、中国房地产市场房企投资、交易量（面积和金额）和房价仍将继续保持高位运行；
2、政府（包括国有银行）对土地出让金、涉房税收、管理费用、贷款利息的依赖度仍将不会减弱；房价仍将继续涨跌互现，跌是短跌、慢跌、小跌、阶段性跌、局部跌，涨是长涨、快涨、大涨、趋势性涨、全局性涨；
3、城市间仍将继续出现冷暖分化，市场追捧的是直辖市、省会城市、计划单列城市、经济发展城市、人口导入集聚城市，二八效应凸显。
温馨提示：以上观点仅供参考，投资有风险，置业需谨慎。
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编辑：陈喜儿
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