文/谢逸枫
这两日老谢接到许多官员、银行、房企、投行、投资者、购房者电话咨询，这些人都非常激动的情绪问我：“是不是6个月后中国房地产市场可能变天？房价是否远处传来冰山脆裂的声音？中国房地产泡沫破灭？2020年房价下跌一半？中国房地产崩盘？中国经济走向崩溃？最后问到这轮经济、房地产、房价上行的逻辑是什么变化的？”老谢安慰他们说：“不要担心、不要紧张、不要恐慌，要保持冷静、理性，这仅仅是已经成为笑柄的两只乌鸦一厢情愿的看法，没有什么好可怕的。因为6个月后中国房地产市场会逐渐回归平稳、健康状态，火爆的一二线城市房价、成交降温，增幅放缓回落，不代表暴跌，短期调整之后会再度上行。全国房价、一线与部分二三线房价上涨、城市分化、大部分三四线城市去库存的持久战没有完全结束，房地产上半场还没走完。房地产市场6个月后不会有什么大变天、房价不会暴跌到跌一半的、房地产总体没泡沫、房地产不会崩盘的、经济不会走向崩溃。
因为中国绝对不会允许这样的可怕事情发生，暴跌、崩盘、崩溃比上涨、暴涨更加恐怖，1997年、2008年就是最好的证明。为什么会有这样的不靠谱言论与重蹈覆辙的错误判断，在于这些人危言耸听的背后缺乏客观分析与科学判断及无知的认识，目的是吸引更多的关注力。
事实上，这一系列的宏观又微观、短期又长期、产业与经济增长、经济与房地产的问题，老谢再熟悉不过，因为自2005年以来一直存在什么泡沫、崩盘、崩溃的问题，并且都一一做了回答与分析，最后印证老谢的判断是正确的。中国每轮房价暴涨、调控之后，唱衰派都会惯例式说中国房价什么暴跌、房地产崩盘、泡沫破灭，什么变天、撞到冰山，最后都成笑柄。中国自2014年第二季度开始，通过财税优惠与重组方式去产能过剩、除房地产外的行业金融去杠杆、商品房去库存、产业发展调结构、经济稳增长一系列刺激政策、货币增量超发、金融加杠杆开始，到2016年，一直靠房地产与政府基建支撑中国经济运行。2013年以来的改革，到2016年的去产能、去杠杆、三四线城市去库存、调结构、补短板，都没有成功。由于经济发展模式调整、经济增长动力转换没有成功，未来中国经济离不开投资，投资关键是靠房地产与政府基建及制造业去拉动。目前经济增速放缓与下行回落压力大及实体经济复苏之势没有完全企稳，依然需要房地产与政府基建去扛着。
第一是墙头草两边倒、胡言乱语的马光远继续危言耸听的瞎掰，还要胡说八道几次才对？26日、27日，马光远这只乌鸦嘴的分别写了两篇文章，第一是6个月后中国房地产市场可能变天。理由是从过去的历史看，限购政策真正见效的滞后期差不多是6个月时间，这意味着市场真正降温要在明年上半年了。第二篇是中国房价，远处传来冰山脆裂的声音。理由是今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，而房价与收入的关系已经完全倒挂。今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过美国标准房贷收入比30%这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫，对于中国的城镇化并无任何好处，投资性的需求一旦见顶，房价的回落就会成为必然。
老谢认为，老马讲中国经济不靠谱、讲房地产更加离谱，限购政策导致未来6个月后中国房地产市场变天。可以负责任的讲，马某人压根不懂得中国经济更不懂得中国房地产，危言耸听的说什么6月后可能变天一会什么中国房价，听到远处传来冰山脆裂的声音。为什么这样鄙视马某人：其一.中国经济现在离不开房地产，制度开放与市场改革未全面成功前，房地产依然是支柱产业。其二.周期性的调整，不过市场正常波动，涨多跌少，别说什么6个月后可能变天的荒谬预测。因为至少这些一二线城市没有解决供需、货币超过、金融杠杆、住房需求增长、人口增长、人民币贬值、资产荒等问题。调控不是降房价，是防止过可与保持市场稳定。其三.中国房价上涨还没结束，需求依然长期增长，尽管20个一二线城市调控，房价依然会上涨，还是因为没有解决市场供需、土地、货币、经济等问题。其四.20个调控城市代表不了中国房地产市场，因为部分二线城市与大部分三四线城市依然去库存为主，刺激政策继续加大。
第二是已成笑柄的谢国忠继续唱空中国房地产、经济，还要错几次才能蒙对？23日，谢国忠称中国房产似08年的美国泡沫史无前例，“未来五年房价跌一半，中国房地产崩盘、泡沫破灭论”又来了。同时说，中国正走向1929年的大萧条，中国的信贷扩张、宽松政策以及对于资产价格的盲目迷信所导致的投机将引发的不是市场崩溃而是一种大萧条。2016年中国以过半数的债务支撑房地产和高杠杆股市就已经显示出，发生危机的条件已经成熟。这只乌鸦在2010年-2015年都频繁讲过，房价还是上涨了，没有跌一半，崩盘、破灭就更加没有出现。十年间的20余次“涉房”言论鲜有应验。官方公布的统计数据总是见涨，让他的言论在现实面前不堪一击。2012年中国楼市终将破灭这是在2009年的预测。至2010年先后8次表示房地产已进入熊市，未来五年大城市房价跌一半，楼市泡沫破灭时，我会通知大家。
谢国忠在2011年给出房价具体下跌幅度，“房价跌幅很快达到25%，未来两到三年会继续同样跌幅”。同时他预测2012年是中国房地产的拐点。谢国忠在2012年曾先后预测中国房价“会在未来5年内跌50%”。事实是2009年以来的中国楼市几乎不间断地持续疯长，数据显示，2009年全年70大中城市房价上涨1.5%。2010年的房价涨势更迅猛，全年月均最高值为12.8%，最低值为6.4%。2011年略微下降，2012年再次反弹。2013年一则“谢国忠：房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年”的消息大闹地产界，同时，也将这位“屡败屡战”的预言家再一次推上风口浪尖。2015年说未来房价暴跌50%，中国楼市在2017年触底。2016年3月说风暴刚刚开始，有人倾家荡产的时候才会到底。
老谢认为，可以完全忽略谢国忠的判断与观点及分析。因为谢国忠的话已经证实，年年预测，年年错误，没有一次是对过。一方面是谢国忠的唱衰论已经成为他吸引人的杀手锏，如果说的是反话，估计更加没有人相信。另一方面是预测的结果，已经不重要了，因为市场不相信、老百姓不相信他的话了。其一是判断，缺乏合理与科学的逻辑思维，套用美国、日本、俄罗斯的案例说中国市场。其二是根据，违背了市场经济发展规律与中国房地产市场的客观存在问题。其三是结果，总是向反方向发展。其四是认识，没有完全看清楚中国房地产的本质、与经济的关系、房地产制度等根本性的问题，只是一厢情愿的唱衰中国经济、中国房地产。其五是思维，总以某个案例或者现象或者是不靠谱的数据，作为判断趋势的根据，没有逻辑与理论支撑。
中国经济形势与房地产市场发展趋势是怎么变化的？这轮房地产市场上行与房价上涨的逻辑是什么？真相究竟是什么？老谢是这样说对他们说的：（一）、（二）、（三）
（一）.2014年-2016年以来中国经济与房地产市场形势是这样的：“第一是中国经济增长下降与下行压力巨大，须要有房地产来支撑。由于改革影响到经济、经济增长的动力下降与转换及改革释放出来的红利、新的增长动力无法推动经济前进，产能过剩、地方债务、库存高压等问题严重。第二是国际经济形势不利于中国经济，汇率、利率的变化，让中国经济面临压力，人民币贬值、资金外流、实体经济成本高。第三是中国经济增长的引擎器与驱动力出现问题，固定资产与房地产投资下降快速，房地产投资低于固定资产，政府基建与制造业及民间投资下降，经济一直到在放缓。第四是商品房库存严重影响到经济发展，增长的拉动力。2010年以来一系列的限的、杠杆的、高税费成本等楼市措施，让经济受影响。第五是货币供应与信贷增长及加杠杆，先由股市到楼市，但是2015年股市高潮之后，房地产成为资金最密集的产业，几乎各个行业的资金都砸在房地产，导致流动性过剩。
（二）.这轮2014年-2016年以来中国经济与房地产市场走势的逻辑是这样的：一是中国经济已经到了最危机最危险的时刻、崩溃的边缘。中国经济探底、见底、稳定大局靠房地产，这样的基调一确认，即形成房地产稳增长、房地产稳金融系统安全、房地产稳物价、房地产推进城镇化、稳地方债务、土地收入与房地产税费稳地方财政收入、土地稳基础设施建设等思维了，房价上涨的动力来了。二是错误的政策导致储蓄五年之久的洪水猛兽出笼，中国最强大的住房消费必须释放。2010年-2014年二季前一系列限的错误政策，导致购房需求形成巨大洪水猛兽。特别是限的、房贷、税收等政策，让房地产市场储蓄着庞大的自住、改善需求，因为没有好的投资渠道，这股巨大的需求、资金洪水一直埋藏在市场，蓄势待发。第三是中国经济稳增长的前提条件就是去库存，让房地产投资上升。中国商品房库存创1998年以来历史最新高，库存的增速、去库存周期、存销比达到历史最长，已经危及到中国经济、房地产市场稳定。
这样，这轮2014年-2016年的房价上涨的逻辑就基本清楚了：货币超发、信贷超发、流动性过剩为第一推手，导致天量的货币供应，房价直接进入上涨通道-超宽松的房地产政策成第二推手，导致积压的住宅房求爆发，房价见底上涨-翻倍的杠杆上加杠杆成第三推手，导致投资投机需求疯狂进市，房价不断的暴涨-资产荒成第四推手，导致全球、全国的资金进入房地产，房价暴涨-失衡的房地产市场成第五推手-导致房价不断持续上涨。因此，本轮房价上涨的根本原因是货币超发、楼市刺激政策、低利率、鼓励加杠杆、供需不平、土地财政下地方政府谋求土地出让收入最大化。
（三）.这轮2014年-2016年以来中国房价上涨的逻辑是这样的：“第一是天量的货币供应，导致货币超发、信贷超发、流动性过剩，力度超过2008年-2009年，让房地产这头猪飞起来，让房价直接坐火箭升空。1.六次降准，等于4.2万亿经济刺激计划、六次降息等于负利率。自2014年底开始到2016年2月29日，央行的六次降准、六次降息。2.货币工具的超过20万亿流动性，等于30次降准。自2014年底开始到2016年9月份，央行通过不同的货币工具，释放出超过20万亿的流动性，这已经是非常恐怖的。3.2014年到-2016年8月央行新增人民币贷款，分别为9.78万亿与M2的12.2%、11.72万亿与M2的14.3%、9万亿左右（8.91万亿）与M2的13.0%及上半年M2的14.3%。2009年至2015年，中国历年人民币贷款增量分别为9.59万亿元、7.95万亿元、7.47万亿元和8.2万亿元、8.89万亿元、9.78万亿、11.72万亿。这样的货币供应、新贷供应、流动性规模已经超过2008年-2009年的规模。
第二是超宽松的房地产政策，取消2010年-2014年以来错误的调控与刺激去库存政策，导致积压的庞大资金与住房需求洪水猛兽爆发，因为买房就是爱国，买房就是赚钱。中央、地方的全面超宽松房地产救市与去库存政策，让房地产走出低迷、下滑。到2014年三季度，成功扭转了过去2013年到2014年以来两年多以来的房地产下滑预期，结束了房地产市场下行调整期。住房需求的集中释放，使得房地产市场由下行进入上行的短周期。2014年第二季开始，取消限的的措施，到加个人住房杠杆、减免降税费成本等措施，一二线城市去库存成功，房价于2014年12月的深圳开始上涨，到2015年开4月份始，一线城市、二线城市房价暴涨，全国房地产市场才有复苏现象。由于市场分化、城市发展不平衡、人口流动、经济发展不同，导致由一线城市火爆传到部分二三线城市超火爆，而三四线城市去库存依然没有成功，非常的缓慢，去库存持久战肯定会继续打到2020年。
第三是翻倍的杠杆上加杠杆。即银行房地产贷款加杠杆、个人住房贷款加杠杆、个人住房贷款杠杆上加杠杆、地价与土地市场加杠杆、房企资金加杠杆，导致房地产金融杠杆达到历史最顶峰，超过2009年最火爆时期，房地产成为股市之后的最大杠杆市场，给一杠杆足够撑起一座城市。已完成城市化进程的发达资本主义国家经验显示：房地产市场长周期性与适龄购房人口比例没啥关系，而持续大规模增加对于按揭贷款的支持是重要因素之一。
一.银行房地产贷款加杠杆，即房地产贷款占贷款比。1.2014年全国新增房地产贷款2.75万亿。全年增加2.75万亿元，同比多增4055 亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，与上年占比水平持平。2.2015年全国新增房地产贷款3.59万亿。全年增加3.59万亿元，同比多增 8434 亿元，增量占全年各项贷款增量的30.6%，比上年占比水平高2.5个百分点。3.2016年上半年全国新增房地产贷款2.93万亿。上半年新增2.93 万亿元，同比多增1.05万亿元，增量占各项贷款增量的38.9%，占比较一季度情况提升6.4个百分点。4.8月房地产贷款增量占各项贷款增量的103%。
二.个人住房贷款加杠杆。个人住房贷占新增人民币贷款比创历史新高，即房贷比。2016年上半年个人房贷占总贷款比为31.30%，但到7月份个人房贷占比则高达98%，8月为71.2%。
国内银行住房按揭贷款从2011年的月均增长693亿元飚升到2016年上半年的月均3993亿元，增长5倍多。今年7月份更是增加4500亿以上。还有，中国人民银行第二季度货币政策报告显示，截至2016年6月底，个人住房贷款余额达到16.55万亿元，按年增长30.9%。其中，今年上半年个人住房按揭贷款增加2.36万亿元，比去年同期多增达1.25万亿，6月末增速达32.2%，月度增量一直在创历史新高。这些数据表明，今年上半年中国的银行贷款增加到7.53万亿元，中国居民贷款增加2.95万亿元（占上半年整个银行贷款的比重达近40%）。今年上半年通过个人住房按揭贷款，百分之四十的银行信贷资金流入房地产市场。银行信贷快速增长是今年上半年房价飚升的主要推手。
现在的问题是个人住房按揭贷款流入房地产市场，是流入实体经济还是在金融体系内循环推高资产价格。1.在2016年上半年新增人民币贷款7.5万亿中，有至少2.3万亿投向了购房贷款（接近2015年全年的水平），占新增人民币贷款的31%，加上1.1万亿投向房地产开发企业的贷款，合计至少有46%的贷款投向了房地产市场。2.7月新增人民币贷款4636亿元人民币，其中居民中长期贷款4773亿元，也就是说新增贷款扣除买房民族的房贷之外居然是负的，房贷比为103%。此外，7月M2 149.16万亿人民币，6月M2 149.05万亿人民币，也就是说7月全国的货币总量M2环比只增加了1100亿人民币，这是否意味着去产能去杠杆已经成功了？3.8月人民币贷款增长9487亿元，其中个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。8月份又新增住户中长期贷款5286亿元，家庭加杠杆热情空前。4.房贷首付为首套2成，一线与部分二线城市3成、4成，二套首付为2.5成、3成，一线城市为4成以上到6成，二线城市为3成到4成。
2016年上半年个人购房贷款余额16.55 万亿元，与总贷款占比16.4%（占GDP25%），与发达国家比较40%-50%（60%-70%待确定），比重很低。增速很快：同比增长30.9%，增速比上季末高5.4 百分点，比各项贷款增速高16.6 个百分点。
按照官方的说法，快速发展的个人住房贷款风险并不大。从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。今年上半年新房销售金额达到4.86万亿，同比增长42.1%。上半年新增居民中长期贷款金额超过新房销售金额50%；按揭利率在基准利率不变情况下持续创历史新低。今年上半年居民中长期贷款（主要房屋按揭）新增2.62万亿元，接近15年全年3.05万亿元水平，占同期新增贷款总额的34.8%，较2015年全年的26%上升8.4个百分点。
2007年底，美国住房抵押贷款占美国GDP的比例高达103%。美国资产证券化的按揭贷款（MBS）余额占总按揭贷款余额比重由1992年的38%上升到2006年的53%左右，并在2009年前后达到阶段高点近57%左右，由此可以推测美国未被资产证券化的按揭贷款或者说仍停留在表内的按揭贷款占比在43%-45%左右。2011年底，中国房地产业吸收的总贷款规模占中国GDP的比例仅为22%。回想2007年底，美国住房抵押贷款占美国GDP的比例高达103%。这说明即使中国房价真的下跌，中国家庭也不会破产，中国银行业也不会崩盘。在房地产融资体系支持下，美国房地产泡沫不断膨胀，2000年至2007年美国住房抵押贷款占GDP比例由48.2%上升至75%。
三.个人住房贷款杠杆上加杠杆。2015年以来到2016年上半年，购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。真是佩服一些互联网金融平台的“创新能力和智慧”。去年创造出的P2P、众筹等场外配资高杠杆产品，将中国股市拖入震荡之局后，目前互联网金融平台把眼睛又盯向了房市。又是瞄准了投机炒作，又是放大房市资金杠杆，竟然又出现了房市高杠杆场外配资。这次瞄准的是央行一降再降的房贷首付款。目前已有多家互联网金融平台推出了首付贷产品，甚至有平台月成交额达数百套。首付贷类产品的放贷端通常会把这些债权打包成理财产品，放到P2P线上平台让普通投资者购买从而赚取利差，这就好比在去年股市好的时候，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务一样。
“先买后租”和“先租后买”两个地产模型，虽然结合了金融元素，但从本质上看，还不算纯正的地产金融模式。真正的地产金融模式一定是资源高效配置的模式，通过利用不同的金融工具和金融组合，将风险锁定，将成本降低。跟踪研究的金融模型中，已发现多种组合方式能够让老百姓买房子的负担减轻，也让地产商资金压力减轻，以 “基金+保险+信托”配置的方式为例。该模式能够实现“30%首付+零月供”，即购房者拿30%的首付，20年月供由基金公司偿付，进而减轻购房者70%的负担。这看似是天上掉馅饼，这种好事可信吗？现在市场的情况是这样：地产商希望抓紧把房子卖掉换取现金流，但在政府和市场面的共同把控下，他们不敢擅自降价。而在该模式下，房子很容易就一抢而空，地产商将其中一部分房款与基金公司共同进行资产配置，来为购房者的房贷买单，说白了就是隐形变相降价。
已经有严查此类加杠杆的监管传。这种加杠杆行为，很容易被发现和查处。这必将使得众筹、P2P平台等“加杠杆”首付贷产品面临较大政策监管风险。基本可以肯定的是，针对房市疯狂加杠杆，特别是场外首付贷之类的配资活动，监管部门肯定很快就会出手的。购买首付贷产品的投资者必将承担最后一棒的风险。
首付贷产品面临根本性风险在于畸高杠杆带来的巨大风险。这一产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。这个前提是房价必须一直上涨，一旦房价下跌，购房者特别是投机性购房者的资金链条立马断裂，风险即刻爆发。最后承担风险的是最终债权人的银行和购买首付贷产品的投资者。此外，其面临的利率风险更不可忽视。房贷衍生品与股市不一样。股市一个特性是变现能力强，而房贷周期长、变现能力差，在长达几十年的房贷月供周期中，肯定会遭遇利率上调等变动风险。首付贷使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利息一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，那么，就可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。
目前一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，有些已经降到20%。如果房产商或者中介或者P2P平台，再给买房的人提供10%到20%的首付贷，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——当年美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月之后随即掉头向下，引爆了全球性的金融危机。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。因此，对于广大投资者来说，投资此类P2P都要谨慎再谨慎，围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的诸如众筹、P2P等首付贷产品风险都非常大，千万不要染指。
四.地价与土地市场加杠杆。今年是中国房地产市场有史以来“地王”频出的一年。2016年是中国有史以来“地王”最密集的年份，中原地产研究院提供的数据显示，今年1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗，其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。截至8月24日，今年单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高“地王”多达150宗，是去年同期的25倍。其中，单宗土地成交金额超过10亿元的地块共有300宗，而去年前8个月为150宗，同比暴增100%。今年溢价率超过100%的地王有150宗，占比高达50%。相比之下，去年同期只有区区6宗，即使超过50%溢价率的也只有29宗。总价地王也频繁出现。单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地；超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。
8月则是土地拍卖市场“暴热”的月份。据中原地产研究中心的统计数据，8月全国单宗土地超过10亿元的地块共计45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗，占比达到67%左右。1-8月，全国“地王”数量已达194宗，预计全年地王数量将创历史新高。土地价格传导至房价无法避免，“地王”引发的价格传导趋势明显，土地价格炒作导致购房者预期不断升高。2016年无疑是土地牛市。据克尔瑞数据显示，前8月全国地王数量已接近200幅，其中8月地王数量48幅，刷新年内单月新高。“高溢价、高总价、高单价”的三高现象成为常态。如果说地王是个别现象，代表性不足，百城地价数据则能佐证今年土地市场的热度。数据显示，今年以来百城土地溢价率最高涨至90%，逼近2010年前后上涨水平。值得注意的是，高溢价背景下，土地市场量价背离现象并存。百城住宅用地成交面积较去年同期下降7个百分点，但成交总价同比上涨超50%。
五.房企资金加杠杆。疯涨的地价考验着房企的融资能力。房地产行业是除了金融业之外另一个高资金密度的行业，从拿地、开发到经营各环节都对资金有较高需求。数据显示，今年以来银行资金对房企支持持续走弱，通过资本市场直接融资是房企资金的重要来源之一。目前主要有两种方式，一是股权筹资，包括增发、配股等，增发融资停滞近三年后，在2014年末重新开启。二是债务融资，目前常见的债务融资包括公司债、短期融资券、中期票据等，其中以公司债为主，发行规模高达近八成。债务融资和股权融资的区别在于，债务融资增加企业的财务费用，降低公司的利润，同时让企业存在偿付风险。股权融资的好处在于，增加企业的净资产，扩大企业提升财务杠杆空间。
2014年以来上市房企累计融资7256亿元，其中定增融资占比为38.4%，债务融资占比高达61.6%。具体来看，债务融资占比呈现逐年上升趋势。2014年当年上市房企融资658亿元，其中债务融资占比不足4成，定增融资超过6成。2015年融资增至3706亿元，债务融资占比增至56%。今年以来融资额为2860亿元，随着公司债的大规模发行，债务融资增至74%。从债务融资结构来看，公司债是企业债务融资的主要形式。公司债因其审批快、融资成本低、资金运用限制少等优势，自2015年下半年开启井喷模式。今年前9月上市房企已累计发行1877亿元，超过去年全年1520亿元的水平。公司债的大规模发行将增大企业负债规模和财务支出成本，降低企业的经营利润，此外，还面临一定的兑付风险。对企业来说，保持合理的杠杆水平有助于提高运营效率，但杠杆水平过高也意味着较高的风险。
公司债已成为房企债务融资的主要工具。不完全统计，2014年以来共有66家内地房企发行232笔公司债，累计发行3515.49亿元。从发行规模来看，每家公司平均累计发行53.27亿元。发行额最大的为华夏幸福，合计发行305亿元。最小的是广宇集团，公司计划发行13亿元，截至目前完成发行1亿元。票面利率方面，不同房企差异较大。发行利率最低的为今年1月保利地产（保利西山林语保利新茉莉公馆）发行的25亿元一笔，发行利率为2.95%。发行利率最高的为中弘股份去年1月发行的一笔9.5亿元债券，票面利率为9.9%。从简单相关分析来看，房企发债规模和营业收入成正比，营收规模越大，发债金额越高。一方面这和发行利率有关，数据统计显示，规模越大的房企，公司债融资利率越低。对房企而言，低利率发行能够降低融资成本，增大融资空间，大型房企更有发债意愿。此外，去年开启的这波地王潮重点集中在一二线城市，这些区域土地总价规模较高，小型房企参与机会有限。
数据分析还显示，房企发债规模和资产负债率水平成正比，发债规模较高的房企资产负债率也较大。这也从侧面说明，财务杠杆较高的房企，仍在加杠杆抢地块。从公司债发行利率来看，平均利率呈现下行趋势。发行利率和期限成反比，发行期限越长，年利率越低。和发行额度成反比，累计发行额度越高，平均发行利率越低。此外，公开发行利率低于非公开发行，上市公司评级也是影响发行利率的重要因素之一。具体来看，发债超过百亿元的公司有12家，主要有以下特点：1.大型房企扎堆发债。发行规模过百亿公司中，上半年营收超过100亿占比近半。华夏幸福融资额最高，去年以来发行公司债融资305亿元，其中今年融资225亿元，该公司上半年营业收入为176亿元。保利地产融资150亿元，作为房企龙头，公司上半年营收为551.5亿元。此外，荣盛发展、首开股份等上半年营收也在百亿元以上。
2.财务杠杆水平较高。从资产负债率水平来看，发债超过百亿的12家公司上半年平均资产负债率超80%，高出平均水平近3个百分点。进一步从衡量房企负债水平的净负债率（净负债率=（带息负债-货币资金）/所有者权益）指标来看，前12家公司为171%，高出平均水平约50个百分点。负债水平最高的为今年土地市场的明星公司泰禾集团，该公司聚焦一线城市频繁高价拿地，半年报显示净负债率高达314%，较去年年末激增82个百分点。大举扩张背后是资金链吃紧，该公司除了发155亿元公司债之外，连续两年启动定增融资，去年定增融资39.28亿元之后，今年再度发布定增预案，计划募资70亿元投入四个地产项目。值得一提的是，这四个项目都是近两年获得，其中一个项目为去年12月竞得的深圳宝安尖岗山地王项目。而以往房企拿到地王项目后，普遍会延迟开发，寄望高涨的房价冲减拿地成本。从定增预案来看，这4个项目土地成本平均占比超过60%。
泛海控股近年来资产负债率一直居高不下，公司布局金融领域。除了大规模发行公司债之外，去年通过定增融资57亿元，用于补充2个地产项目的开发资金和偿还银行贷款。今年3月再度抛出定增预案，计划募资约150亿元，用于增资亚太保险和补充4个地产项目的开发资金。3.股权融资并行。发债规模居前的公司，大多同期进行多轮股权融资。公司债规模发行较高的公司，负债率水平也相对较高，发债进一步增加公司负债压力。因此，大多数公司在发债的同时，启动定增融资，降低财务杠杆，扩大债务融资空间。除了上述列举的泰禾集团、泛海控股之外，典型如阳光城连续三年启动定增融资，该公司2014年定增募资25.3亿，2015年募资44.5亿元，今年9月再度抛出增发预案，计划募资约70亿元，投入到7个地产项目。此外，保利地产今年6月定增募资89亿元。金科股份、荣盛发展在完成一轮定增后，目前筹划第二轮定增。
4.信托+基金+保险资金。对于已封顶的大楼，尤其是商业地产，的确能借用金融手段缓解资金危机。比如，用信托的方式。首先，地产商委托信托公司设立财产性信托，将已封顶的大楼作为信托资产，并由信托公司进行专业评估。其次，信托公司依据信托估值设立信托计划，并将信托收益权分为普通收益权和优先收益权，优先受益权抵押给信托公司，地产商获得普通收益权。然后，信托公司以优先收益权为据，向投资者发行信托受益凭证，投资者折价认购。这部分认购资金转交给地产商进行建设运营。最后，地产商完成建设并经营盈利，信托到期，以面值回购；如果地产商到期无法回购信托凭证，信托公司将拍卖其资产，以保证投资者的权益。处于封顶阶段的地产商很纠结，股权、债权都没有机构愿意接受，要是大楼已经，拿到预售证，银行会抢着提供贷款。信托融资解决的正是这个纠结的阶段，但前提是在资产评估中能够顺利过关。
上述模式与REITS（房地产投资信托基金）有相似的地方，国内的REITS仍然处于萌芽状态，这与国内金融法律法规的限制性有一定的关系。在美国、日本等金融发达的国家，REITS模式受到极大的推崇，投资者通过投资间接持有公寓、购物中心、写字楼的收益权。这部分资产大多优质，投资回报稳定。
国内实力强的地产商也在探索实践中，相信随着未来金融市场进一步开放，可操作的空间将更大。由于REITS在国内受到限制，公开发行的路径尚在探索中，这反倒给了房地产私募基金一个良好的发展契机。近年来，不少地产商为解决资金问题，与金融机构联合成立基金，共同投资建设。如保利地产与中信证券合作的信保基金，金地集团与瑞银成立稳盛投资等等。有了金融机构的强大的后盾，提升资金杠杆，地产商可放心大胆地“开疆拓土”；但也正是因为金融机构的参与，削弱了地产商的决策权。不过笔者认为，这已经是地产转型发展的大趋势了，地产商运作能力强，像越秀地产虽在投资基金里持股10%，甚至更少，仍把控决策大权；地产商运作能力弱，就不可避免地被取代，市场始终是朝着高效配置的方向发展。
以银行、保险为例，银行理财、保险资管资金量巨大。普益财富估计，2015年银行理财存续规模已突破20万亿元，近期在资本市场上备受关注的保险资产资产规模目前已升至12万亿元。2015年上半年，以银行理财为代表的资金通过杠杆配资模式进入市场；2015年下半年，保险资金更是频频加持二级市场股票并举牌上市公司，机构资金入市并开始在市场上举足轻重。银行理财入市主要通过以下几种方式，一是给公司大股东做股权质押融资、定增和员工持股提供资金；二是通过信托、私募和基金子公司做伞形和结构性产品；三是为券商的收益互换和两融受益权等业务提供资金支持。不过，前述的伞形信托自去年下半年“去杠杆”之时已被叫停，但业内人士表示，并不排除理财资金通过其他渠道再入市场。
2009年10月1日起,新修订的《保险法》已开始正式实施,其中加入了关于保险资金可进入房地产业的规定,《保险法》第106条明确保险资金进入房地产业,对于资金依赖度极高的房地产业当然是一项利好。保险公司开始尝试借助提供“保险+资金”服务，为房屋抵押融资人提供资金。房产是个人贷款的优质抵押品，保险公司未来可能在此方面发掘获利空间。保险资金投资房地产企业，可以通过一、二级市场联动获取投资收益，险企和房企在养老等方面可能开展密切合作。“房贷保”通过保险增信拓宽资金渠道，可为融资人提供低成本资金。目前，阳光信保已与多家房产抵押融资平台及金融机构开展“房贷保”创新业务合作。阳光信保总裁张见表示，阳光信保将通过大数据、互联网等技术，打通低成本融资渠道，实现优质资产与低成本资金的无缝对接。
险企频频举牌房企，从资本运作的角度看，保险资金持续对房地产板块保持关注。在“资产荒”的共识下，去年大量保险机构增持中小地产公司，其中一些公司具备一定的壳潜质，保险资金可以进行一、二级市场联动，获取投资收益。今年大型保险公司的投资策略发生转变，转向买入具备大量土地资源的公司，无论这些公司市值大小，都会更加看重其资源。
房地产公司频频高价拿地，其背后的资金来自哪里？银行、保险、信托等金融机构是其重要的弹药补充。目前，房地产公司至少可以通过四种途径获得保险公司的资金，包括获得保险公司举牌、出售办公物业、发行资产证券化产品和关联交易等。
这其中机遇和挑战并存。一方面，期限适中、收益合理的房地产项目能够满足保险资金寻觅优质资产的迫切心情，但是另一方面，也必须注意潜藏的风险，绝不能将保险公司作为融资平台，频频为房地产公司输血。根据《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅。不过，这并不意味着房地产行业没有机会获得保险公司的弹药补充。以获得保险资金举牌的上市房地产公司为例，“这些上市房地产公司属于大盘蓝筹股，普遍具有良好的现金流，分红率较高。在偿二代下，相较于中小板股和创业板股，房地产等大盘蓝筹股风险因子较小，保险公司为后者需要提取的最低资本要求就会比较低，所以在维持权益配置比例不变的情况下，可以通过加大蓝筹股的投资比例来减少价格风险对偿付能力的影响。
第四是资产荒，全球、全中国的资金寻求安全性。这等于是主动、或者是逼着大家买房、投资房地产。背后是存款荒、高收益低成本资产荒。唯一可以保值增值的就是房地产，因为高收益。1.人民币贬值。2.美元加息预期。3.投资渠道狭窄。股票、外汇、基金、保险、黄金、债券、证券、期货、信托、储蓄、银行理财、公司金融理财、互联网金融理财、房地产的投资品中，房地产成为全国人民首选的投资、理财的产品，4.货币超发。5.抗通胀。6.负利率。7.实体经济投资利润下降。8.银行低成本存款下降。9.高收益资产的产品缺乏。当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，杠杆刺激加剧了房价飞涨。若对一些关键指标分析，则能看出目前国内房地产市场风险正在积蓄，但与此同时，各路资金仍在源源不断涌入楼市，进一步吹大泡沫。
资产荒背后是资金快速理财化和实体融资需求下降的失衡，理论上，当资金多而资产少的时候资产荒就会出现。这里隐含着两条逻辑线：一是由资金多而引发的资产荒，二是资产少导致的资产荒。这个逻辑的背后其实提供了一个答案：“资产荒”背后是“存款荒”，尤其是“低成本存款荒”。对银行来说，资产和资金(负债)是一个硬币的两面，不可分割，所以当我们谈论资产的时候，其实我们也在谈论负债。商业银行的经营模式中存在着明显的“风险-资金链条”：高成本资金(负债)——整体利差缩小——净利息收益率下降——提高资产端收益水平——风险偏好改变——信用风险增加。资产荒的根源在于资金的边际成本增加，导致资产端收益的被动提升。于银行而言，这种逻辑下的资产荒其核心矛盾是低成本负债获取能力的不足。
资产荒其实是“高收益、低风险”资产的缺乏(虽然是悖论，但或许这就是刚兑未破之前中国金融市场的独特现象)。资产荒还有一个原因是银行获取资产的能力不足，也就是市场上并非没有优质资产(需求)，只是你无法满足。这和竞争有关，我们来看看银行所面临的竞争形势：中国目前有银行4393家(法人机构)，其中3家政策性银行、6家国有大型银行(含邮储银行)、12家全国性股份制商业银行、133家城商行，其余主要是农商行和农信社。银行业境内机构网点有22万个，从业人员超过三百万。国有银行和股份制商业银行占据了整个市场份额的60%，但，从1998年至2013年，五大行的资产占比从63%下降到了44%，下降了近20个百分点，而且目前这一势头仍在增强。这说明行业的集中度并没有呈现出提高的趋势，这恰恰证明行业的竞争在加剧。同时，由于中国存在明显的区域金融市场特性(银行的经营模式，特别是总分支的组织架构强化了这种特性)，在某些区域，银行之间的竞争相当惨烈。
据银监会统计，全国有10家以上法人银行同时授信的企业就超过6200家(这肯定是全国最优秀的企业群体)，这其中有过度授信的问题，但更凸显了优质资产获取的难度。在某个区域市场，工行、招行和某家城商行可能处于统一竞技水平，虽然在全国市场，工行明显实力更强。与此同时，非银金融机构在融资业务方面不断渗透银行原有的业务领域，这还不包括来自互联网的跨界金融竞争。所有这些竞争都加剧了资产荒的严重性。需求不足的本质是供给不足，供给不足的本质是价值创造不足。对银行来说，第二种逻辑下面临的核心矛盾是资产获取能力的不足，背后则是专业金融服务供给的不匹配。目前看，资产荒的趋势短期内不会有任何改变，商业银行要做的是从上述两种逻辑出发，思考破解之道。“沉沦从哪里开始，救赎就要从哪里而起”。既然资产荒的原因来自高成本资金占比过高和资产获取能力弱化，那么解决之道自然要遵循同样的逻辑。
资产荒最核心的诉求是风险管理。在货币宽松及实体经济不景气的形势下，银行要在市场上寻找“收益-风险”的最佳标的物，必须具备超强的风险发现能力。这其中的根本是建立经营风险的新方法，商业银行要有适应新资产市场、新资产业务的新风险管理模式。过去以抵押、担保和三查为特征的授信审批模式亟待更新。银行内部应建立起新旧业务不同的，分层级、差异化的风险管理体系，尤其是与资本市场相关的投行和金融市场业务，应在风险偏好、审批流程、投后管理等方面实现针对性创新，切实提升业务的市场竞争力。过去二十年，银行有一大批人习惯给大企业贷款、给风险低的企业贷款，但这种做法技术含量过低，只要牺牲收益、牺牲信贷资源就可以做到，这显然不是经营风险。能不能给风险大的企业贷款，并做到风险和成本可控，还能获取高收益?这才是真本事。
第五是失衡的房地产市场。一是供需关系失衡，即供小于求。供应端：1.土地市场。2.商品房市场（供小于求）。3.住宅市场（供小于求）、商业地产市场（供大于求）。4.中小户型市场（一二线大户型比例上升）。5.库存市场（一二线不足）。6.小产权房市场（转正难）。7.保障房市场（问题多）、8.城市更新与三旧改造及填海（工作缓慢）。土地供应看：比如，上海在锁定城市总量的背景下，2013年开始逐年递减全市新增建设用地年度计划。2016年，上海增加商品住宅用地，面积为800公顷，2015年和2014年该数值分别为400~600公顷和550~750公顷，但2013年这一数字为1000公顷。来自中国指数研究院的数据显示，今年，上海出让的75幅经营性用地中，住宅用地多数实现了翻倍的溢价，有8幅住宅用地溢价率超出200%。
货币宽松和房地产市场整体向好的背景下，以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整，被市场认为是这次“地王潮”的另一只推手。合肥在市场需求大增的背景下，连年缩减土地供应，库存遭遇危机才开始增加土地供给。合肥国土资源部门公开的数据显示，2016年，合肥将新增商品住房用地供应计划为7000亩，较去年的5500亩增加27.27%。然而，早在2016年以前，合肥“地王潮”已经出现，库存“危机”也早已隐现。2015年被称为“地王年”，凤凰房产的统计数据显示，当年合肥产生9个“地王”，几乎涵盖所有区域。而当时，合肥仍在缩减经营性用地和住宅用地的供应。公开数据显示，2013年、2014年和2015年，合肥新建商品房成交面积同比增长50.85%、50.01%和-4.34%，然而合肥当期的土地供给在减少，对应的经营性用地出让面积变化幅度为27.26%、27.48%、-20.81%。
土地供给滞后，合肥新建商品住宅供需早已失衡，并在2013年以后逐渐由平衡演变成危机。过去的2013年至2015年，合肥商品住宅供应面积难以覆盖成交面积。进入2016年，合肥新建商品住宅去化周期维持在4个月以下，并长时间保持在2个月的水平，为近6年的低谷。与合肥类似，苏州国土资源部门公布的数据显示，2016年，苏州商品住宅用地计划供应面积为474公顷，而此前的3年苏州住宅用地供应分别为446、447和481公顷。2015年苏州已经出现销售大增和土地紧张的局面，政府层面未能及时调整土地供给，造成市场供应较少，开发商纷纷抢地的局面。中国指数研究院数据显示，2015年苏州商品住宅成交面积1175万平方米，同比上涨42.60%；当年商品住宅供给仅增加17.29%。
更值得关注的是，苏州商品住宅规划面积的减少。中国指数研究院数据显示，2015年，苏州市推出的80幅住宅用地的规划面积为888万平方米，较前一年下降25.90%，更是创下近6年的最低点，而同期，苏州商品住宅销售面积大涨42.60%。“地王潮”同样涌现的南京，虽未减少商品住宅的供给，但却是在市场变化多样的情况下，维持了供给不变。南京国土资源局公布的数据显示，2014年至2016年，南京商品住宅供地计划均为500公顷，根据中国指数研究院的数据，2016年前7个月，南京商品住宅销售面积为980万平方米，2015年和2014年该数值为1207万平方米和776万平方米。
库存供应看：目前二线城市楼市库存依旧处于明显分化的状态。合肥、南京、武汉楼市火爆，成交量稳步上升，库存则明显下降，甚至出现告急现象，去化周期最短，分别为2.3个月、2.5个月、4.7个月。此外，宁波、青岛、苏州的库存均呈现下降趋势，去化周期分别为7.8个月、8.7个月、8个月。与热点城市楼市库存告急现状不同的是，部分二线城市仍面临较大的去库存压力。数据显示，太原、大连、沈阳等城市的去化周期均超过2年。不同区域二线城市的房价仍然呈现“冰火两重天”的态势。东部热点二线城市房价一路飙升，上涨势头迅猛。其中，以厦门房地产市场表现最为突出。中指院数据显示，8月厦门住宅均价为27977元/平方米，通过房天下查房价功能得知，厦门二手房均价远超新房均价，高达35753元/平方米，直逼一线。南京、杭州紧随其后，住宅均价分别为18913元/平方米、18340元/平方米。在涨幅方面，无锡房价以6.76%的涨幅排名第一，领涨全国。此外，杭州、济南、石家庄涨势明显，涨幅均在3.6%以上。
相对而言，在经济、资源和政策上不占优势的中西部以及东北地区的二线城市，如成都、长沙、重庆、西安、太原、沈阳、哈尔滨，房价则比较稳定。中指院数据显示，长沙、西安、沈阳的住宅均价目前仍未突破7000元大关。在涨幅方面，太原、重庆、沈阳、哈尔滨等城市在房地产市场蓬勃发展的今天竟然出现了负增长的现象，房地产市场未免过于冷静。
据合富辉煌发布的报告，2016年以来广州楼市成交保持高热度，3-8月全市商品住宅成交量连续6个月保持在每月110万平方米左右的高位。1-8月，广州商品住宅累计成交870万平方米，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万平方米，供需缺口达280万平方米。半年前，广州还深陷高库存之苦。与此同时，该报告显示，广州商品住宅库存面积由今年初的1405万平方米降至9月初的1197万平方米，消化周期由今年初的20个月缩短至当前的10个月，相差达10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/平方米，同比涨幅为15%。看到这里，是否有一种“宝宝惊呆了”的即视感，平常那个温和的广州楼市，近半年像是跑上了快车道，全市连续7个月成交成交破万套，截止9月26日，九月份广州更是创造了6年来最火“金九”。
9月20日，易居房地产研究院发布研究报告指出，北上广深四大一线城市8月份新房市场量价齐涨。其中，新建商品住宅新增成交面积407万平方米，同比增加19.0%;成交均价为33654元/平方米，同比上涨24.8%;新房存销比再次跌破8个月。四大城市当中，上海市场表现尤为特别，8月份新房和二手房成交面积同比增幅分别达81.6%、56.8%，且新房成交均价再创历史新高。报告显示，在商品住宅方面，新房供小于求。
8月份一线城市新建商品住宅新增供应面积为284万平方米，环比增加17.0%，同比增加2.7%;新增成交面积为407万平方米，环比增加11.7%，同比增加19.0%。与此同时，一线城市住宅存销比在持续减少。8月份，一线城市新建商品住宅库存量为2766万平方米，环比减少4.3%，同比减少20.1%。姚腊分析指出，按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市8月份新建商品住宅存销比为7.5个月，再次跌破8。未来几个月一线城市新建商品住宅存销比仍将处于低位盘整阶段。另一方面，从库存数据来看，8月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为813、727、818和408万平方米，环比增幅分别为-1.3%、-13.6%、-0.5%和1.2%，同比增幅分别为-24.0%、-38.7%、-6.7%和25.1%。环比和同比方面，仅深圳新房库存量增加。
虽然国内商品房待售面积已连续6个月下降，但上市房企披露的存货规模却创下了历史新。数据显示，截至二季度末，申万划分的137家A股上市房企存货总额为3.38万亿元，去年底这一数字则为3.15万亿元。若将港股上市房企统计在内，存货规模更远高于上述水平。易居中国旗下CRIC研究中心统计数据显示，截至6月底，中国恒大等60家典型房企整体存货规模总额为5.51万亿，较去年底增长9.37%。当下游需求高涨时，企业库存相应会处于低位，但对地产行业来说，这一规律却并不适用。由于房价近十年处于牛市，房企始终处于“扩大再生产”阶段，其存货规模不断攀升。据统计，2010年6月底，A股上市房企存货为7550亿元，到今年6月底时，这一数字已增加至3.38万亿元。而这期间正是深圳、上海等一线城市房价疯狂拉涨的阶段，可见房价的上涨，一定程度上也带动了公司销售的提升。
不过，涨价去库存的模式，目前集中在一二线城市。今年一二线城市的库存去化明显，但三四线城市去库存仍比较困难，要知道房地产的库存主要是集中在三四线城市，此外，二线城市的大量商业库存，同样也面临着类似问题。
我国房地产泡沫主要集中于供给端，尤其东北和中西部二三线城市；需求端楼市泡沫整体偏小。对需求端和供给端均存在楼市泡沫的城市，亟须通过严控新增来“节流”，同时配套税收、政策引导等“开源”举措来综合发力。在热点城市投资需求急剧扩张的情况下，新房供应缓慢、库存严重不足、土地供应依然趋紧。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少，上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。在供应减少的同时，开发商为了争夺有有限的优质土地资源疯狂加杠杆拿地，土地市场的泡沫严重程度骇人。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。
二是市场结构供需严重失衡。三大失衡：1.区域性结构失衡。由于城市分化严重导致区域性结构失衡，一线城市和少量二线城市，和大多数三四线城市情况有所区别。2.物业表现方面的各种类型结构处于失衡状态。住宅库存相对于办公楼和商业营业用房这些产品来讲市场表现较好。3.需求侧结构失衡。由于贫富差距拉大，导致需求结构失衡，比如城市非流动人口总体上已经解决了住房困难，但大部分流动人口仍难以有效解决。3.城市房价失衡。一线与部分二线城市房价上涨过快，局部市场泡沫加剧和风险加大。城市房价的上涨幅度快速，导致局部市场价格泡沫显著和风险概率增大，实际上不利于房地产市场稳定发展。进一步透支了城市居民的未来消费能力。投资过度杠杆化，加大了金融市场的系统风险。加大了地方经济转型和结构调整的难度。4.保障房市场失衡。棚户区改造的资金筹措渠道有限，面临配套基础设施不足难题。
5.住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应体制机制建设与规范监管。房地产市场，可以看到交易市场是房地产市场的主角，一直在不断发展和完善。住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态，发展相对滞后。目前，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题。租赁市场存在监管漏洞问题。租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。6.房地产调控机制失衡。房地产新常态长效机制尚未形成，政策性救市难以解决长期问题。短期内仍然无法摆脱土地财政困境和放弃依靠房地产业来驱动地方经济增长的传统模式。目前所做的一些救市的措施，在短期内也能对市场起到一定的刺激作用，但有可能损害房地产机制的效率，不利于根本的解决一些长期性的问题。重构房地产市场的生态和构建房地产长效运行机制还需时日。
