9月28日下午14:00，克而瑞首期观点分享日在西溪路的他山记茶馆正式开展，这是易居企业集团完成重组后，克而瑞首次面向杭州市场发声，在市场高热、政策叠加、危机并存的现状之下，专业的观点无疑能够拨开云雾，更加清晰深入的了解市场，把握动向。

此次分享会邀请到20多家杭州房产媒体参与，涵盖纸媒、网媒及知名自媒体，特邀新浪乐居全程直播，上线观看互动人次达5000余人。

刘晨光先向到场的媒体致以感谢，并向媒体告知了易居集团改组的消息，17家开发商及3家金融企业入股易居，对易居营销、咨询、数据进行全面的整合，增加对企业、土地、客户等信息的全面追踪记录，打造中国最领先的基于大数据的房地产交易服务商。

目前CIRC数据库已经扩至11地级市，19个百强县；新推出的访客分析系统，对客户信息进行全面的追踪和监测，为房地产营销提供更加精准的工具。

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此次分享主题为《周期红利&后G20市场的机遇与挑战》，克而瑞华东区域总经理刘晨光就政策、土地、房企等多个角度全面剖析市场，重点对杭州G20之后的各方面变化以及未来的发展趋势进行了分析。

早在限购政策出台之前，刘晨光就前瞻性的指出房产政策两个重要出发基点：各项投资指标平稳和资产价格的稳定，而目前各项指标已经回暖，政府会持续调整，直至稳定。

近期，杭州接连经历了多次政策调整，其中落户限制应该是暂时的，刘晨光认为，这种调整有迹可循，将杭州置于全国楼市发展中，抽丝剥茧之下，不难发现杭州政府的政策逻辑和杭州楼市未来的发展机会。

土地缩量不变，行业周期式微，金融政策尤为重要

全国楼市整体延续环比下滑走势，但趋势有所好转，二线城市内部分化加剧，重点城市存销比继续下降，土地端补库存任务艰巨且不均衡，土地缩量的大趋势导致住宅供给侧缩减，典型城市供不应求，价格高涨。

2016年8月一、二线城市一手房交易价格指数

2016年1-8月，除深圳之外，各热点城市供应建筑面积同比减少6%，8月一手房价格指数为1226.4点，较上月环比上涨1.43%，同比上涨12.14%，自2015年5月起，房价指数一路攀升，11月增速加快，5月份出现拐点。

分能级城市来看，分能级城市来看，一线城市房价增速持续趋缓，北上深房价环比增速持续回落。二线方面，近九成城市房价环比上行，其中合肥涨幅最大，环比增幅高达5.07%；厦门增速其次；苏州增速回落明显。

从客户需求来看，4月以来，全国来电量持续回落，7月降至新低，8月份开始持续上升，并出现同比正增长；伴随着“金九银十”销售旺季的到来，来访量如期大幅回升，前瞻指标乐观。

据此，克而瑞华东区域总经理刘晨光认为，行业周期式微，已经突破22个月的最长景气周期，因城施策和调控的绵软无力导致逆周期布局或落空，行业周期让位于城市周期。

对于房企而言，上半年业绩超额完成，土地储备捉襟见肘、库存告急，拿地需求高涨，高杠杆进一步推高低价，地楼比高企会大大压缩企业利润状况，当前行业周期式微的情况下，希望于逆周期拿地的房企可能落空，建议更加关注城市周期和基本面。

目前情况下，多个城市接连出台限购，但政策强度偏弱，对市场影响不足，在金融政策出现变化之前，楼市出现大的变化可能性小。

杭州政策友好，供求关系影响后市

杭州近期调整政策接连出台，表明了政府的态度，但从政策强度来看，仍然是相对温和的，从全国“托底盖帽去杠杆”的政策大背景下，因城施策导致各城市周期发展差异，行业周期不明显，城市周期更能起到指导作用。从政策侧面看，有三点值得注意：

缩减土地供给是此轮房价上涨的最重要原因，但热门城市会增加供给，缓解价格上涨。明年中部城市和三四线城市会有很大的想象空间。

稳住运营型资产，号召去库存，主要是去四五线城市库存，商办库存累积将加大对核心资产的压力。

价格过分上涨是禁忌，房产开发的动机格外重要，以扩容城市、促进发展为目标的开发是房产开发的安全线。

就杭州现状而言，各项指标趋于稳定，土地、房产市场在可控范围内，属于“乖孩子”型的城市，长期来看，政策不会警示杭州。因此，后市而言，目前影响最大的是供求关系。

国家主导土地缩量大局不变，合理库存区间是8-20月，杭州政府目标是10个月，杭州日前出台土拍政策时，公布了出地计划，能够适当缓解市场的焦虑情绪，未来杭州土地供应会有增加

与周边的上海、南京、苏州相比，杭州土地价格体系与新房售价体系更为合理健康，层次结构更为成熟。而近半年来，一直处于成交高、供应缺的情况，供不应求的矛盾不断加剧。

从成交客户看，外来购房者急剧增多，9月18日，政府出台“限外令”也侧面证实了外来购房者集中入杭，推高房价的现实。

从杭州目前的发展情况来看，已经形成了自身的发展环线，新房价格体系重塑，从发展空间来看，以石祥路、紫之隧道、彩虹快速路为界的二环以内是楼市发展最坚实的区域，目前内部也存在较大的价差。（详细观点指路风口上的杭州，基建快速扩容下的“冷”思考）

而在城市基建不断扩张的情况下，政府需要土地收入来平衡财政收支，而在土地供应上，会优先地铁沿线及基建配套完善的区域。从板块看，杭州目前已经不存在绝对高风险的板块，全杭各区域均具备不同条件的投资机会和周期机会。

接下来是媒体讨论环节

在后期与媒体人士的讨论中，新浪乐居主编上官剑、杭州日报房产部主任李坤军、《经视看地产》主编张亚楠、透明售房网吴海国、维维说房周羚、钱江晚报主编史一方等争相发言大家一致认为，对于普通购房者而言，目前并非购房的好时机，建议暂时观望。

对于目前已经走到第三步的楼市政策，刘晨光认为对比合肥，杭州的三条限购政策已经比较猛了，理论上年底之前不会再有太大的变动，会静等中央的金融政策调整。

针对先前曾经提出的城市东西扩展存在发展隐患的问题，刘晨光认为，长三角一体化，城市向东发展是主流，但西部利好不断，东部需要产业政策落地，建议追踪最新的政府规划。

最后，刘晨光分享了未来楼市发展的五个有趣的趋势，供投资参考：

1、未来城市新区增多，新区投资价值大，但新区必须有新增人口。

2、国家即将走入都市圈时代，上都市圈超外围扩容存在诸多机会。

3、产业区比轨道交通更加安全。

4、价格破顶，带来新一轮的价格重估，存在溢价投资空间。

5、外围的休闲项目处于洼地，未来有发展空间。

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