文/谢逸枫

在限购与限贷未取消、房贷首付未下调、税费优惠小的政策背景之下，2016年传统楼市旺季“金九银十”迎来史上最火爆的黄金月，“金九”广州楼市首战大获全胜，房企、地方政府、银行、买房了的赚得满满。最为让人激动的是今年前九月广州楼市成交套数、销售金额已经超过去年全年。九月，广州楼市火爆“量价疯狂”的结果，果然如老谢8月分析与判断一样。这轮房价上涨的背后逻辑就是加杠杆+低利率+供小于求、新房供应紧缺+地王频现、地价上涨+库存不足++购房者恐慌、投资投资需求入市+地铁集中建设、城市新规划利好。其真相就是资产荒、人民币贬值、保值增值的作用之下，广州作为四个一线城市最后补涨、均价最低的城市，吸引大量的外来需求强入市。毫无疑问，广州楼市这轮火爆未结束，十月继续火热蔓延，由市中心到市区、市区到郊区中心、郊区中心到郊区，房价上涨的动力非常强力。

广州8月和9月的住宅成交数据，发现并不是如传言中的一样，也并没有出现大涨趋势，所以说，大家买房还是需要理智，不要轻信谣言，冲动入市。从上图可以看出，9月广州房价除了天河区、海珠区、从化区在下跌外，其余8区均在上涨，但幅度不大，越秀区均价已破4.6万/平米，天河区紧跟其后。越秀区也是9月房价上涨最多的区域，环比上涨11.9%，涨了近5000元/㎡。而从化区则下跌最严重，环比下跌幅度达15.3%。而从9月广州楼市成交套数及成交面积来看，增城则远超其他区域，荣登第一。从8月27日-9月25日成交数据来看，增城区共销售出3170套住房，成交面积达331011平米，成交均价为10994元/平米。可见增城已成为广州最受青睐的购房区域之一。下面2娃就来给大家推荐一下增城区5大热销楼盘。

九月广州楼市究竟有多火爆、房价上涨究竟有多凶猛，看看这个数据就知道是如此的疯狂。其一是网-易-数据：根据对监控的阳光家缘数据显示，截至9月26日，全广州一手住宅的网签数量已经达到10924套，“金九”成交已成功破万。进入尾声的“金九”声势走强，上周（9月19日-9月25日）的一手住宅成交量出现较大幅度，成交3250套，环比涨35.08%。上周成交均价方面有所提升，成交均价为18796元/平，环比前周涨8.38%。上周中心区成交1331套，环比前周大幅上涨77.94%，中心六区成交套数都出现不同程度上升。其中以天河区、黄埔区上涨幅度最大，环比涨超一倍。成交量最大的依然是天河区，拉动成交的楼盘主要是天健·上城、远洋天骄和兰亭盛荟。

目前金九旺季已进入尾声，上周（9.19-9.25）一手住宅成交量出现较大幅度，成交3250套，环比涨35.08%。据目前成交数据统计，截止9月25日，金九广州一手住宅成交已破万套，广州火爆程度不容小视。另一方面，上周成交均价方面也出现大幅上涨，成交均价为18796元/平，再破1.8万/平，环比前周涨8.38%，此外，上周成交金额654522万元，成交面积为348216平方米。上周外围五区成交1919套，环比前周上涨15.74%，除从化区外，其余外围四区成交量均出现上涨。其中上周番禺成交338套环比涨97.66%最为惊人，拉动成交的楼盘主要是祈福缤纷汇，该盘成交213套，承包番禺超过六成的成交量。

其三是搜-狐-数据：金九银十即将过去一半，广州楼市火热是无疑的，9月份截止今天，广州一手楼盘成交量达10488套，这已经是今年连续7个月网签超过万套，也成了六年来最热的“金九”。根据对阳光家缘的监控数据显示，2016年第38周（9月19日-9月25日）广州楼市共网签成交了3250套，成交均价是17732元/平，同比上涨6.6%。从今年的各周成交数据来看，本周是今年六次出现成交量突破3000套的周，而在这六次高成交记录中，本周的成交均价却创了新高，突破1.7万直逼1.8万，确实出现了上涨，可以看出，今年以来，广州的成交价格确实出现了走高的趋势。

广州楼市目前呈现比较火热的态势，呈现量价齐涨的态势，而买房的人现在都说自己是“抢”到了一套房子，抢房大战不断上演，最火热“金九”已经到来。而过了“金九”,还有“银十”，那么会不会出现最火“银十”，可以持续关注。

其三是网-易-数据：根据对监控阳光家缘的权威数据显示，截至2016年9月27日，广州一手楼网签套数达88547套。这是什么概念？前9月的成交，与2015全年的92407套，只有3860套的差距了。意味着9月28日、29日、30日的三天成交套数肯定会超过3860套，超过去年全年成交套数。2016年1-9月，广州新房成交可谓畅旺。除了1月、2月受新年和春节等因素影响，其他月份几乎都刺破万套大关，其中5月更是创下了1.2万套的新高。按照这个消化速度，15天左右，广州就能创造新历史。

实际上，这半个月的时间还是保守估计。现在可是“金九银十”的传统销售旺季，各大开发商推货节奏快，粮草充足，买家入市的意愿也是相当强烈。成交金额方面，当然也是赚得盘满钵满了。截止2016年9月26日，楼市收金1584亿，几乎完全逼平了2015年全年的1634亿，两者只差50亿。意味着今年前三季度会超过去年全年的成交金额。

在限购与限贷未取消、房贷首付未下调（首套四成、二套七成）、税费优惠小的政策背景之下，2016年传统楼市旺季“金九银十”迎来史上最火爆的黄金月。因为这轮房价上涨的背后逻辑就是加杠杆+低利率+供小于求、新房供应紧缺+地王频现、地价上涨+库存不足++购房者恐慌、投资投资需求入市+地铁集中建设、城市新规划利好。其真相就是资产荒、人民币贬值、保值增值的作用之下，广州作为四个一线城市最后补涨、均价最低的城市，吸引大量的外来需求强入市。

其一是货币超发下的加杠杆。今年春节前后，北上深等一线城市的楼市突然急剧升温，房价也随之一路飙升，催生了所谓“场外配资”的市场，“首付贷”等房贷产品也应运而生。飙升的房价让许多刚需一族望而却步，也催生了所谓“场外配资”的市场，以加大金融杠杆的形式完成房屋的购置。目前中介公司提供的贷款产品主要包括首付贷、按揭贷、过桥贷、赎楼贷等。随着上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，“首付贷”这一名词突然被大家熟知。

目前，住房市场出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样，房地产加强了杠杆，购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下进入房地产市场。

其二是低利率下的降成本。融360监测数据显示，在广州23家银行中，平安银行首套房贷款利率从上月的8.5折降至9月的8.2折，花旗银行首套房贷利率从上月的8.7折降至9月的8.5折。受此影响，广州本月首套房贷款平均利率从4.2%下降为4.19%。不过，首套房贷款利率最低的依然是汇丰银行的8折，最高的是渣打银行的基准利率，共有19家银行执行8.5折优惠利率，是首套房贷款的主流利率。对于二套房方面，受本地政策约束，监测的23家银行二套房全部执行七成首付政策。二套房贷款利率方面，最高的是广州银行的基准利率上浮15%，其余22家银行全部执行基准利率上浮10%。

从全国首套房贷款平均利率走势来看，9月全国首套房平均利率为4.44%，和8月持平，但同比去年9月的4.91%下降0.47%。在融360监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.12%，最高为乌鲁木齐的4.95%，广州则排名第四。不过，据相关数据显示，9月全国范围内首套房平均房贷利率连续止跌，优惠占比首次下降。后续可能收紧优惠。今年以来，各大银行机构纷纷加码按揭房贷业务。据央行最新数据显示，8月人民币贷款增长9487亿元，其中个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。银行反而要加大广州房贷投放力度,因为广州属于限购城市,房价调控得比较理性,随着“二孩”政策的放开带来的换房需求,银行看好广州地区的楼市。

在2016年上半年新增人民币贷款7.5万亿元中，有至少2.3万亿元投向了购房贷款（接近2015年全年的水平），占新增人民币贷款的31%，加上1.1万亿元投向房地产开发企业的贷款，合计至少有46%的贷款投向了房地产市场。从资产配置角度来讲，银行还会把房贷业务作为未来一段时间发展的重点。而在上市银行中期业绩发布会，五大行高管均表态将在下半年大力发展住房贷款业务。中国实体经济不断下滑，但是房地产杠杆越来越大，中国居民的房产杠杆快速上升，政府现在主要的任务就是因城施策，控制地价，建立遏制投资性需求的有效机制，解决刚性需求。

其三是供小于求、新房供应紧缺，广州供需缺口280万平，房价面临新一轮上涨。据广州市住建委透露，截至今年7月底，广州已经超额完成省政府下达的去库存目标任务。快速的去库存加剧了楼市的供需矛盾，供需缺口达280万平方米。广州市住建委透露，截至今年7月底，广州已经超额完成省政府下达的去库存目标任务，一手商品房可售面积较去年年底减少121万平方米。全市各区中，除了花都区，其余10个区周期均在一年以内，去库存周期均达到省、市目标(控制在16个月以内)。快速的去库存加剧了楼市的供需矛盾。来自合富辉煌的数据显示，1至8月，广州商品住宅累计成交870万平方米，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万平方米，供需缺口达280万平方米。

进入2016年以来，广州市场保持旺销状态，然而供应却是近三年中同期最低的，全年总体供应都会较以往少，使市场表现出明显的供不应求。尤其在下半年，这种矛盾更有可能进一步深化。供不应求最终的结果，会使价格上扬。广州楼市已经连续4个月供不应求。经过“地王”洗礼后，买家对价格接受度提高，市场涨价预期已经形成。接下来，若广州政策保持稳定，“金九银十”成交可期，价格有望稳中带升。

广州今年楼市整体供不应求，供求缺口280万㎡。2016年以来广州楼市成交保持高热度，3-8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万㎡左右的高位水平。1-8月，广州商品住宅累计成交870万㎡，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万㎡，供需缺口达280万㎡。1~8月供应和成交面积比例为1∶3。合富辉煌报告称，今年1~8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万平方米和28万平方米，供应与成交的比例大体为1：3。其中，越秀、海珠、白云3个行政区仅有零星新增供应；荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让，新货补给较多；广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。

“缺货效应”由市区向外围区域传递，是2016年广州楼市最显著特征。广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中，黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求，库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右；南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块（包括番禺的广州新城；黄埔的长岭居、科学城东、知识城；增城的新塘中心、教育城等多个板块），消化周期均在6个月以下。除上述区域外，番禺的华南板块和市桥板块100平方米以下户型存量面积仅占总存量的26%，且高度集中在祈福新邨等楼盘。中心五区货量稀缺，2016年1-8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万㎡和28万㎡，供应与成交的比例大体为1：3。

其中，越秀、海珠、白云三个行政区仅有零星新增供应、缺货程度高；荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让，新货补给较多；广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中，黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求，库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右；南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块（包括番禺的广州新城；黄埔的长岭居、科学城东、知识城；增城的新塘中心、教育城等多个板块），消化周期均在6个月以下，呈现明显的“供不应求”特征。

必须要补充新的商品房供应，预计“黄金月”期间全市约有4.5万套可售新货，其中，中心区的占比将低于两成（18%）；外围区域仍是供货重心，占八成货量（82%）。从货量的具体分布来看，“黄金月”中心区可售新货约8200套，其中广钢板块新货量达3000套，是中心区可售新货最多的区域。外围区域可售新货多数集中在东部的黄埔、增城两区，但主力板块预计进入“黄金月”后仍将继续缺货。其中，缺中小户型、结构性缺货的区域包括华南板块（番禺）、市桥板块（番禺）；新货补给少、总量不足的区域包括科学城东（黄埔）、知识城（黄埔）、广州新城（番禺）以及明珠湾区（南沙）；新货虽多、但预计供不应求的区域包括长岭居（黄埔）、新塘中心（增城）、教育城（增城）以及南沙中心（南沙）板块。

预计“黄金月”广州全市可售新货约4.5万套，重点区域“供不应求” 。可售新货分布：中心区、外围区域占比“2：8”。合富辉煌预计，“黄金月”期间全市约有4.5万套可售新货，其中，中心区的占比将低于两成（18%）；外围区域仍是供货重心，占八成货量（82%）。从货量的具体分布来看，中心五区可售新货最多为广钢新城所在的荔湾区，外围区域可售新货多数集中在东部的黄埔、增城两区；花都区供应则是万达文旅城占“大头”（单个项目可售新货达2000套）。外围区域主力板块预计进入黄金月后仍将继续缺货。新货补给少，总量不足的区域：科学城东（黄埔）、知识城（黄埔）、广州新城（番禺）以及明珠湾区（南沙）预计新货补给较少，尤其位置较好的热销盘货量稀缺，继续呈现明显的“缺货”特征。

新货虽多、但预计供不应求的区域：长岭居（黄埔）、新塘中心（增城）、教育城（增城）以及南沙中心（南沙）板块，预计“黄金月”期间将有较多新货补给。这几个板块的可售新货量均在3000套以上，但货量较多集中在非品牌项目。当前这些区域的品牌指标楼盘“炙手可热”，去货速度惊人，热销盘推货单日销售量两三百套已成常态。在当前市场环境之下，品牌项目新货预计一经推出将遭遇“争抢”， 即使是实地常春藤、碧桂园凤凰城等可售新货预计超过400套的项目，亦将难以满足市场的需求。缺中小户型、结构性缺货的区域：华南板块（番禺）、市桥板块（番禺）预计将延续“结构性缺货”特征。预计“黄金月”期间中小户型补给仍主要集中在祈福新邨单盘。而可售新货较多的东湖洲花园、海怡半岛等项目则以大户型产品供应为主。

其四是地王频现、地价上涨。“缺货效应”叠加“地王效应”，是近段时间以来部分区域快速涨价的主要推手。在市场货源紧张的前提下，8月份两宗土地成交（荔湾、黄埔分别诞生全市单价地王及区域单价地王）对包括中心城区荔湾广钢新城、天河奥体；外围黄埔及增城等区域楼市成交量、价起刺激作用，部分优质项目开售价格及去化率均有明显提升。“地王效应”的发酵更多的是建立在区域“供不应求”的基础之上，预计后续时间政府将通过调整供地策略以稳定市场预期。因而，广州楼市在进入“黄金月”乃至四季度之后，“供求关系”将主导未来市场变化。

继广州地王诞生、黄埔地王诞生一个月后，南沙也不淡定了，又要出地王了。今日，广州市国规委挂牌出让两宗位于南沙的居住用地，总起拍价18.3亿元。据了解，这是南沙今年首次出让宅地。其中，位于南沙街坦头地块的2016NJY-4地块，为居住用地兼容商业用地，总用地面积65777平方米，容积率≤3.0，计容总建筑面积≤197331平方米，挂牌起始价为120380万元，折合楼面价6100元/平。从地图上的位置看2016NJY-4地块位于进港大道中部，容积率≤3.0，距离最近的地铁站金洲站直线距离3公里左右（百度地图测量），对面有山景——蝴蝶洲公园，附近在售项目有南沙碧桂园，均价1.1万元/平，广晟海韵星洲，均价9600元/平。

位于黄阁镇黄阁大道东侧的2016NJY-5地块，为纯宅地，总用地面积58121平方米，容积率≤1.8，计容总建筑面积≤104618平方米，挂牌起始价为63330万元，折合楼面价6053元。2016NJY-5地块则位于黄阁大道南，距离最近的地铁站黄阁站直线距离2公里左右（百度地图测量）。项目附近的在售楼盘有怡景花园，均价在7000元/平上下，万科南方公元，目前均价1.35万元/平。2015年7月31日，南沙湾区块海港大道东侧一宅地（项目名碧桂园海湾1号）开卖，碧桂园与奥园、中航等其它9家房企，激战一个小时，最终以11.05亿拿下，楼面价6312元/平，溢价率57%，一举成为南沙地王。而此次挂出的宅地楼面起始价就达6000+，要刷新地王的节奏？

本次出让接受联合竞买，价高者得原则，两宗地块将于2016年11月3日14时在广州市南沙区房地产交易中心竞拍，我们拭目以待吧。

其五是库存不足。全市商品住宅库存持续下降，存量面积由今年初的1405万㎡降至9月初的1197万㎡，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/㎡，同比涨幅为15%。商品住宅消化周期已比年初缩短5个月。事实上，广州楼市库存持续下降。合富辉煌发布报告表示，2016年以来广州楼市成交保持高热度，3~8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万平方米左右的高位水平。1~8月，广州商品住宅累计成交870万平方米，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万平方米，供需缺口达280万平方米。

全市商品住宅库存面积由今年初的1405万平方米降至9月初的1197万平方米，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月，缩短5个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/平方米，同比涨幅为15%。在市场货源紧张的前提下，8月份两宗土地成交（荔湾、黄埔分别诞生全市单价地王及区域单价地王）对包括中心城区荔湾广钢新城、天河奥体；外围黄埔及增城等区域楼市成交量、价起刺激作用，部分优质项目开售价格及去化率均有明显提升。合富辉煌认为，“地王效应”的发酵更多的是建立在区域“供不应求”的基础之上，预计后续时间政府将通过调整供地策略以稳定市场预期。因而，广州楼市在进入“黄金月”乃至四季度之后，“供求关系”将主导未来市场变化。

广州7个月完成全年去库存任务，4月15日，广州市政府公布《广州市供给侧结构性改革总体方案（2016年至2018年）》及5个《行动计划》，提出工作目标是在全部消化2016年至2018年供应上市的商品房基础上，2016年、2017年、2018年分别争取化解45万平方米、63万平方米、72万平方米库存。而2015年底，广州全市商品房库存量为2248万平方米。对于一个一线城市，几十万平方米的去库存任务简直毫无压力。据广州市住建委近日披露的数据，截至7月底，广州市一手商品房可售面积2127万平方米，较去年年底减少121万平方米，超额完成广东省政府下达的去库存目标任务。其中，住宅可售面积823万平方米,商服物业可售面积349万平方米，去库存周期分别约为8个月和16.2个月，较去年年底分别缩短2.2个月和2.7个月。

广州市住建委相关负责人表示，截至7月底，广州全市各区中，除了花都区商品住宅去库存周期略长，为13.4个月，其余10个区周期均在一年以内，去库存周期均达到省、市目标(控制在16个月以内。截至8月底，广州的全市去化周期仅6.9个月，与上月的7.8个月相比，进一步下降。其中越秀、白云、黄埔、增城去化周期不足5个月，而花都库存量最大，去化周期有所下降，但仍在1年左右。去库存的卓越成效得益于楼市的火爆成交。据悉，8月份，广州全市一手住宅的网签量达到10025套，年内第五次破万套。网签面积高达110.86万平方米，与去年同期的7117套和83.95万平方米相比，增速明显。

销售端迅猛增长，但供应端却明显跟不上，广州的供求矛盾已日益突出。合富辉煌的报告显示，2016年以来广州楼市成交保持高热度，今年3至8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万平方米左右的高位水平。今年1至8月，广州商品住宅累计成交870万平方米，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万平方米，供需缺口达280万平方米。其中，中心五区货量稀缺，2016年1至8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万平方米和28万平方米，供应与成交的比例大体为1︰3。而广州外围六个行政区年内商品住宅成交也均超过新增供应三成以上。

今年广州的新增供应是近三年中同期最低的，仅高于被“限售”的2013年同期。一方面，施工面积同比在去年中跌至最低位后，一直停滞至今年初才渐见起色，因此供应未及时跟上；另一方面，切合“新国五条”的规定，2013年虽然新批预售住房因为“限售”原因没有表现出供应的增加，而土地供应（商住商服用地）却是近三年中最多的一年，不少项目都在紧接着的2014、2015年推出市场。而2016年恰恰相反，整个上半年只有极少量的商住商服用地供应，而不少项目已经陆续上市，因此全年总体供应都会较以往少，使市场表现出明显的供不应求。尤其在下半年，这种矛盾更有可能进一步深化。供不应求最终的结果，会使价格上扬。

2016年3月份以来，广州楼市节节攀升。8月份，广州接连诞生两大地王。地王催旺楼市，在传统成交淡季，广州房价上涨至近年来的历史峰值，成交也出现井喷。自3月份以来，广州去化速度明显加快，除7月份成交量仅9984套以外，3至6月以及8月成交量均破万。如今，截止9月14日，广州目前的库存去化时间降至7.5个月，库存告急，金九楼市处于缺货状态，房源供不应求，房价继续上涨。据阳光家缘数据显示，截至9月14日，广州一手住宅的库存量是6.5万套、803万平方米，广州住宅库存只够消化7.5个月时间，低于市场普遍认为正常水平的8-10个月。其中，库存量最低的区域是竟然是白云区，其库存去化时间不到4个月，而置业热区黄埔紧随其后，去化时间为4.1个月，其次到越秀，去化时间是4.2个月。

与黄埔区有所不同，越秀区一直都是推新不多的区域，下半年越秀区一如既往零全新盘入市，仅有2个老盘加推。所以，越秀库存量也比较小。黄埔区不但货源紧俏，而且由于成交量暴涨，因此黄埔库存量也是极低，只够卖4.1个月。再加上，8月份黄埔新出地王，更加催热黄埔楼市，不但成交量大增，价格也出现大涨，长岭居个别楼盘甚至暴涨4000元每平方米。至于增城虽然可售套数达11402套之多，但胜在楼市销量也不错，作为全市成交大户，月均成交套数高达2000多套，所以整体去库存周期也仅为5.2个月，位列全市第四低。另外，库存去化时间超过10个月的分别是花都和番禺两个区。其中花都处于库存积压严重状态，而番禺区虽然此前库存量一度超过“警戒线”，但今年以来新增供应大幅减少，因此库存去化时间有所缩短。

黄埔货源紧缺 库存只够卖4.1个月，广州热门置业区域黄埔区原本作为刚需大城，但自从黄埔新地王出炉，出现面粉价贵过面包价，黄埔也逐渐“抛弃”刚需族，长岭居已经涨到1.8万，萝岗区府板块快要2.7万，有盘直接暴涨30%，整个楼市已经炸掉了！9月11日，新福港·鼎峰第五期开盘，推出的房源只有300多套，但项目却已经收到了逾千套的认筹，开盘当天近千人疯抢，结果仅半天300多套房源已售罄。至目前为止，黄埔住宅的库存量为66.22万平方米、6010套，库存只够卖4.1个月。以黄埔区上半年月均15.96万平方米的成交量计算，其库存只够卖4.1个月。据数据统计，黄埔区2016年前7个月（2016.1.1-2016.8.16）新建商品房网签11880套，相对比去年同期（7288套）暴涨63%，网签量勇夺中心6区冠军，足以可见该区域热度。

从上图可见，从今年1月至8月份以来，黄埔的库存量一直持续在走低。除了8月出了一个地王，之后土拍被叫停，土地供应不足，再加上成交大热，因此黄埔货源紧俏，出现供不应求。

增城可售套数11402 房价有望继续涨，增城作为广州供货一哥，1至4个月新增量大于去化量，5至8月去化量反超新增量，今年上半年，增城一手住宅新增供应高达1.3万套。下半年，增城的推货量依然保持很高的强度，预计会在1万套左右。碧桂园凤凰城、金地香山湖、合景誉山国际等供应大户，下半年继续会有新货推售，旧盘新推也是增城下半年新货供应的重要来源。尽管金九银十增城新货入市增多，但在去化速度远超新增速度的情况下，库存量将进一步减少，加上增城消息利好较多，房价有望进一步上涨。 8月份，广州接连诞生两大地王。地王催涨楼市，在传统成交淡季，广州房价上涨至近年来的历史峰值。

在金九银十楼市旺季，再加上广州住宅库存量偏低，据同策研究部研究表明，存销比（即去库存周期）与房价有一定的相关性，预计金九银十，广州有7个区房价有望继续上涨，4个区房价处于合理区间。

2016年1月广州房协报告显示，广州商品住宅库存面积由今年初的1405万平方米降至9月初的1197万平方米，消化周期由今年初的20个月缩短至当前的10个月，相差达10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/平方米，同比涨幅为15%。平常那个温和的广州楼市，近半年像是跑上了快车道，全市连续7个月成交成交破万套，截止2016年9月26日，九月份广州更是创造了6年来最火“金九”。供需关系是影响房价的关键因素，而在缺货的同时，目前广州楼市面临的是买家“挤兑”的现象。在货币贬值、股市动荡的背景下，市民对资产贬值表现出前所未有的焦虑，纷纷投身楼市，进一步释放出购房需求，从而使供需失衡的情况持续加剧。即便不看房价变化，每位生活在这座城市的人，已经切身体会到“买房”成为周遭环境里逃避不开的话题。

按照阳光家缘网的数据看，如今，截止9月29日，广州目前的库存去化时间降至7.5个月，库存告急，金九楼市处于缺货状态，房源供不应求，房价继续上涨。据阳光家缘数据显示，截至9月29日，广州一手住宅的库存量是67352套、820.40万平方米，广州住宅库存只够消化7.5个月时间，低于市场普遍认为正常水平的8-10个月。其中，库存量最低的区域是竟然是白云区，其库存去化时间不到4个月，而置业热区黄埔紧随其后，去化时间为4.1个月，其次到越秀，去化时间是4.2个月。

其六是购房者恐慌、投资投资需求入市。据合富置业成交数据统计，2016年一季，投资型需求购房占比在三四月已连续两个月稳占整体成交的8%，与去年同期仅5%的成交比例相比有所增加。自2015年4月以来，已连续7个月，二手网签均维持在4000套以上的较高水平，二手需求持续活跃。值得关注的是，2015年11月，近一年投资客占比呈现直线上升态势，目前占比已超过6%。9月份哪个群体在广州的二手楼市最为活跃？链家研究院的数据表明：是长线投资者，而且所占比例接近50%。进入9月，广州二手楼市投资逐步活跃。据广州链家研究院统计，9月选择入市的买家，除了换房客和结婚族外，长线投资者也出现增加趋势，所占比例为48.9%，比8月同期增加1.9个百分点。

其七是地铁集中建设、城市新规划利好。第一是广州地铁11号线鹤洞东站动工，广钢新城业主们的春天来了。昨天早上，广州地铁11号线第一个工点——鹤洞东站正式动工建设。这条全长超43公里的市区环线，在获得省发改委批复一年多之后，终于打响第一炮。鹤洞东站位于广钢新城东侧，与有轨电车广钢线接驳，未来还规划接入佛山11号线，该线路直通顺德。第二是买房相当于买交通，但你真的懂“广州交通规划”吗？广州综合交通十三五规划新出炉，你一定要看。因为，先看交通后买房，准没错！第三是速看！荔湾、海珠、番禺、白云、花都五位书记亲述，该区未来5年的规划。事关每个人，还与房价有关。

第四是2016年2月2日，发布了《国务院关于广州市城市总体规划的批复》。文件显示，至2020年，广州市域常住人口要控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内。同时，文件还提到要重点建设南沙新区，深入推进广佛同城、广清一体化等珠三角区域层面的规划协调。重点一：深入推进广佛同城化、广清一体化，加强广佛肇等珠三角区域层面的规划协调。重点二：到2020年，市域常住人口控制在1800万人以内。重点三：到2020年，市域建设用地控制在1772平方公里以内，其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。

据统计，广州建设用地面积由1990年的408.27平方公里增加到2011年的1682.46平方公里，20多年增加了4倍多，从增长速度看，2000年—2011年广州年均新增建设用地38.6平方公里，这样来看，2011-2020年广州可以增加的建设用地额度为90平方公里，仅相当于上个十年两到三年的开发量！建设中国（广东）自由贸易试验区。重点四：将城市保障性住房的建设目标纳入近期建设规划，加快棚户区、城中村、城乡危房改造及配套基础设施建设，根据城市的实际需要与可能，稳步推进城市有机更新。

最后是广州政策最新变化。第一是今日有消息说，从10月份起，公积金中心对银行发放的贴息贷款，利率高出商业性贷款基准利率85折的利息不予贴息。即公积金中心只按商业利率的85折与公积金利率之差进行补贴。根据公积金中心公布的贴息贷款实施办法，公积金的贴息金额为：借款人贴息贷款余额按照借款合同约定的商业性住房贷款利率与公积金贷款利率计算的利息差额。超过国家基准部分不予贴息。之前都是按照公积金的基准利率与商业贷款的基准利率来计算。此举将对申请贴息贷款产生两个影响：影响一：若碰到2套贷款（有1笔房贷未结清）时，申请贴息不划算。影响二：少数征信不好的客户向部分银行申请贴息，银行可能提高利率区别对待，可能补贴减少。

举个例子，原来贷款100万，20年等额本息贷款，如果采用贴息贷款，20年的总贴息额为192163元。而从10月1日开始，总贴息额变为104559元，减少了87604元。这笔钱，足够买一辆车。

第二是来自融360的最新数据报告，广州9月平均房贷利率4.19%，较7月份的4.21%房贷利率进一步下降。9月广州首套房贷利率仍保持为8折。另外，9月平安银行也加入首套房贷利率85折以下家族，9月，平安银行首套房贷利率最低可达82折。在广州24家银行中，房贷利率最低为汇丰银行的8折（3.92%），平安银行和华润银行的8折（8.02%）次之。平安银行推行的首套房贷82折利率，需满足为两个条件，一是优质客户的首套房，二是房龄+贷款年限≤50年。而华润银行，优质客户首套房最低8.2折，常批8.3折。（优质客户为购买5万元华润银行的理财或者在华润银行存款5万元）；常批为征信良好者）。除了渣打银行的首套房贷按基准利率和广州银行按9折（4.41%）外计算，其余19家银行都保持为85折（4.17%）的房贷利率。

对比8月，平安银行首套房贷利率从85折下调至82折，花旗银行从87折下调至85折。其他22家银行首套房贷利率保持不变。近日，广州市房地产中介协会披露公积金贴息贷款放款约需3个月，纯公积金贷款放款约需4至5个月。同时，广州市住房公积金管委会第三届七次会议原则同意增加50亿元公积金贴息贷款额度，总计达100亿元。据融360数据显示，目前广州公积金首套贷款首付2成起，5年及以下的为基准利率2.75%，5年以上的基准利率为3.25%，其中贷款年限最高为30年，两人（含）以上最高可贷100万。

第三是2014年5月，广州静悄悄的"五限"松了"三限" ，限签、限价、限售放开。2014年4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。一纸发文，广州掀起了“限购、限贷、限价、限签、限售”五限大旗，一度全面覆盖，从中心城区和高价盘，扩展到了郊区及低价盘。2014年一季度尾，伴随着“崩盘论”、“拐点论”，广州在悄无声息中改变：中心区网签量突然放大、一些高价盘集中网签；政府指导价放开，双合同开始减少；一些高价盘预售审批不再受限制，市场敏锐意识到，限签、限价、限售逐步放开了。

2013年12月至2014年4月，高价盘集中的中心区而言，网签套数占全市网签套数的比例分别为：14.2%、14.6%、16.2%、23.4%、23.5%，中心区成交占比呈现稳步上升的趋势。

第四是广州房地产的税变化。2016年3月15日，广州市地税局发布公告，明确广州将严格按照国家发布的“23号文”来落实房地产契税优惠政策。这意味着自2月下旬起从中央到省里下达的系列关于契税的文件中，广州市民明确能享受到的是：“个人购买家庭唯一住房，面积为9 0平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”即广州市民此前购买唯一（首套）144平方米以上豪宅者，今起执行以1.5%缴纳契税，比中央出新政之前按3 %交的税率省下1.5%．其他情况税率与之前相同。这也意味着，由于查册范围受限，即便在外地已有房者，再在广州购买一套房，只要属于广州市首套房，都可享受首套房的契税优惠。

第五是土地供应的变化。2016年3月31日，广州市国土规划委员会召开了“2016年供地蓝皮书发布会”暨“广州市建设用地推介平台上线咨询会”，会上发布了《2016年广州市经营性用地供地计划》蓝皮书，计划今年推出84宗地，包括居住用地27宗，商业地57宗。在今年广州的土地供应计划中，84宗经营性用地包括27宗居住用地，分别是白云区10宗，荔湾区7宗，番禺区4宗，海珠区2宗，黄埔区2宗，天河区和越秀区各一宗地。而天河广氮，荔湾广钢，番禺南站三大片区是今年的供应重点。在57宗商业地中，分布为海珠22宗、天河20宗、白云区11宗、荔湾2宗、番禺和花都各1宗。供应主力为海珠琶洲西区及中二区、天河金融城地块。看来今年新增商业用地以支持新发展地区为主，新增居住用地以缓解中心城区住宅供应不足为主。供地思路符合城市发展和住宅市场现实需求，亦符合挖掘三旧用地的思路。是一份不错的供地计划。

按2016年总量是17平方公里左右，比去年略有增长，居住用地将供应330公顷左右，中心城区是146公顷。商业供应386公顷，中心城区271公顷，占比70%左右。从总量看，前三名的供应是花都、南沙、黄埔，今年会加大中心城区供应量。

2015年建设用地供应计划，将推出1621.45万平方米地块，除工业用地供应计划持平外，其余类型土地供应均较2014年大幅减少。其中居住用地计划供应量为409万平方米，较2014年土地供应计划大幅减少22%；而商服用地计划供应量为323万平方米，比2014年土地供应计划也大幅减少，降幅达37%。2015年的土地供应计划中，就各个区域来看，中心六区计划居住用地供应量118.7万平方米，同比减少13%；外围四区、两市计划居住用地供应量为290.2万平方米，同比大幅减少26%。中心六区中，海珠、白云将成为2015年土地供应的主力区域，海珠、白云区的居住、商服用地计划供应量均大幅增长，将成为关注热点。外围区域，作为2015年广州发展主引擎，南沙、萝岗、增城的居住用地计划仍保持充足的供应量。

广州宅地供应连续5年未完成任务：广州市国土房管局网站显示，2012年广州全年通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共126块，共有7宗地中止出让，成功成交119宗，为广州政府带来约247.6亿元的收入，不到全国的1%。广州全年推出土地面积达686万平方米，累积建筑面积1260.9万平方米。从卖地收入来看，近三年的情况为：2010年为455.6亿元，2011年为238.79亿元，2012年为247.6亿元。2012年卖地收入仅比2011年增加4%。中原地产研究部的数据则显示，2012年广州共成交住宅用地31宗，共251.17万平方米，环比上升21%；成交商服用地21宗，120.10万平方米，环比下降9%。从成交来看，住宅用地下半年升温，总供应稳中有升；商服用地则是上半年热下半年淡，各功能区的供应量大。

2008-2012年广州宅地出让完成情况

时间 实际出让面积 计划出让面积

2008年 1.3 平方公里 1.86 平方公里

2009年 2.28平方公里 2.5 平方公里

2010年 1.73平方公里 5 平方公里

2011年 1.93平方公里 3.37 平方公里

2012年 2.51平方公里 2.55 平方公里

根据广州市国土房管局公布的资料显示，2012年广州市商品住宅用地计划供应为2.55平方公里，而通过挂牌出让成交的住宅用地为251.17万平方米，虽然接近目标，但仍未达标，而这已是自2008年起广州连续5年未实现既定的住宅用地推地目标。2013年广州供地或仍以广州南站、广州国际金融城等区域的商服地块为主，住宅供地或进一步紧张，政府或会考虑下调住宅供地计划。