文/谢逸枫
老谢没说错吧！北京楼市调控升级会于9月30日国庆节前公布，率先一线城市加入新一轮调控队伍，以增加土地与保障房及新房供应、控地价、限房价、房贷首付上调、二套房认定标准调整的政策为主。2016年9月30日，北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知刚刚公布，简称为“京八条”。其中规定，施行差别化住房信贷政策。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通商品住房的首付款比例不低于40%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。并且二套房的认定标准由“认贷不认房”改为“认房又认贷”。这是自2014年央行930房贷新政开始，经过两年之后，全国已经有23个城市进行了楼市调控，说明楼市调控进入一个收紧拐点。
数据显示：北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。数据显示，受购房需求带动，8月份住户贷款依然大幅增长。8月末人民币住户贷款余额12967亿元，当月增加323.6亿元，同比多增175.3亿元；比年初增加1789.1亿元，同比多增655.8亿元。其中，包含按揭贷款在内的消费贷款当月增加315亿元，同比多增145亿元。据初步统计，8月末全市人民币各项存款余额134326.6亿元，同比增长6.2%，增幅环比上升5.4个百分点；当月增加3765.4亿元，同比多增6842.2亿元；比年初增加10556.9亿元，同比少增7530.9亿元。
当代经济学家、全国著名房地产专谢逸枫接受国际财经电视台采访：
记者：如何看北京楼市新政，究竟释放出什么信号？
谢逸枫：北京楼市调控升级，房贷加码符合市场预期判断，属于正常的市场调控。释放出六大楼市信号。第一是地方政府合理调控房价的决心，不会放任房价上涨，房价涨幅拐点来临。第二是房价、地价上涨过快、地价频现，楼市易现危机，第三是楼市收紧型调控拐点来临。第四是警告房企不要盲目上涨房价。第五是坚决打击投资投机需求，保护合理的住房需求。第六是有保有压，防止危及到经济、楼市稳定。
记者：本次北京楼市新政有什么变化，对北京楼市会有什么影响？
谢逸枫：北京楼市新政无太大的实质性变化，有保有压，主要是以增供应与抑制需求及优化供应结构为主。其一是供应端：土地供应增加，保障房+自住房+土地供应增加，有利于缓解当下供需结构紧张的形式。二是需求端：首套房贷首付比例区分对待。首套房首付比例30%到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%。二套房的认定由“认贷不认房”改为“认房又认贷”：为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。其三是市场价格端：限地价、限房价、90/70政策重启。
谢逸枫：总体上对北京楼市影响不小，对首次刚需购房无任何影响。去杠杆的房贷政策，对改善型与投资投机需求影响最大，而自住型商品房的增加，一定程度上可以减少房价上涨的压力，可以起到稀释房价暴涨，拉平房价。预计第四季度北京楼市降温降火，成交增速逐渐下降、房价涨幅回落或收窄、投资投机需求相对遏制、购房者恐慌现象消退，房地产市场回归理性、平稳的状态。
记者：是否会导致房价价暴跌，房价还会上涨吗？地王还会出现吗？
谢逸枫：北京房价暴跌的可能性，房价短期之内会继续上涨，成交可能暴升。由于政策短期无法抚平供求波动，只要市场供不应求、库存不足、货币超发、需求增长不减的情况下，调控绝对不会重创北京房地产市场，导致楼市崩盘、房价暴跌的。预计到今年第四季度北京房价上涨的涨幅见顶，出现拐点，可能会放缓到收窄、回落，但是增幅见顶出现拐点不意味房价暴跌、大跌。
谢逸枫：地王肯定会出现，无法阻挡。一方面是北京土地供应持续下降，供不应求，住宅土地越来越稀缺。另一方面是房企补仓没有结束，手上有大量的现金。因此，地王肯定不可避免出现。
记者：这轮地方楼市调控限购限贷的轨迹是如何变化的？
谢逸枫：按照限购、限贷一线城市版本和逻辑思路来看，主要遵循四个思路、原则。其一是一二线热点城市：房价、地价上涨过快、未来房价上涨压力大、供求最紧张、投资投机需求比例最多、楼市最疯狂的城市先出限购、限贷政策。即在70城市房价涨幅位居前十的城市。其二是市中心区域。其三是新房。其四是外地户籍受政策管制大于本地户籍。毫无疑问，后续有望重启限购限贷的城市会超过20个以上，包括二线热点城市及环一线周边城市。
记者：到目前有多少城市进行了楼市调控？未来是否有更多的城市加入调控，究竟有那些城市？中央是否会出全国楼市调控政策？
谢逸枫：北京正式加入新一轮楼市调控队伍，未来会有更多一二线城市加入。截止到2016年9月30日，全国已经有23个城市地方出台楼市调控、收紧政策。包括四个一线城市北京、上海、广州、深圳，包括十九个二三线城市合肥、厦门、南京、杭州、苏州、武汉、郑州、福州、济南，青岛、天津、昆山、北京的通州、固安、香河，河北的廊坊、三河市、广东的惠州、中山。毫无疑问，未来会有更多一线城市加入调控升级与重新调控，接下来的城市包括上海、深圳、广州、合肥、天津、石家庄、成都、长沙、无锡等城市。毫无疑问，2014年以来，中央楼市调控已经由过去的一刀切转向分类调控、因城施策、一城一策、分区实施，这就是未来楼市政策基调，基本排除了中央出台全国楼市调控政策的可能性。
记者：一二三线城市调控政策分别是什么？有什么变化？
谢逸枫：从四个一线城市看：1.北京，京八条。（90/70、房贷首付上调（首套房首付比例30%到35%，非普通自住房比例上涨到40%，商业二套普通住房首付由40%上调为50%、商业非普通住房首付由60%上调70%）、商业二套房贷认定标准为认房又认贷、限房价、增加土地与保障房及自住型商品房供应，而限购、限贷、公积金贷款、二套房贷利率不变）。2.上海，沪九条。（90/70、房贷首付上调（商业二套普通住房首付由40%上调为50%、非普通住房首付由60%上调为70%）、二套房贷认定标准为认房又认贷，增加土地与保障房供应、而限购、限贷、公积金、二套房贷利率不变）。3.广州（贴息取消，房贷不变（商业二套普通住房首付70%、二套房贷认定标准为认房又认贷、限购、限贷不变）。4.深圳，深六条（房贷首付上调（商业二套普通住房首付由30%上调为40%、第一套房的贷款未结清买第二套首付70%、商业非普通住房首付由40%上调50%）、商业二套房贷认定标准为认房又认贷、增加土地与保障房、限地价、限购升级，而限贷、公积金贷款、二套房贷利率不变）。
谢逸枫：从十一个二线城市看：1.合肥（限贷、首套房贷40%、第二套房贷为50%-60%、增加土地供应，而税费优惠、利率、公积金贷款无变化。）2.厦门（限购，限贷、房贷、利率、公积金贷款不变）。3.南京（限购、限贷、第二套房贷首付已结清首套的由30%上调为35%、未结清贷款的第二套首付为50%、增加住宅土地与住宅新房供应、公积金贷款无变化）。4..杭州（限购，二套房贷首付由30%上调为50%、购房入户暂停、限地价、增加土地与住房供应，利率、公积金贷款、限贷不变）。5.苏州（限购、限贷、二套首先付由40%上调为50%，房利率、公积金贷款不变）。6.武汉（限贷、二套房贷首付由30%上调为40%，利率、公积金贷款不变）。7.福州（限房价，限贷、公积金贷款、利率、房贷首付不变）。8.济南（增加土地与住房供应、提高拿地门槛，利率、公积金贷款、房贷无变）。9.郑州（公积金贷款收紧、提高缴纳土地出让金首付、增加土地与住房供应，利率、房贷无变）。10.青岛（公积金贷款收紧）。11.天津（公积金贷款收紧）。
谢逸枫：从八个二三线城市看：1.北京的3个地区：通州（商住限购）、固安（限购）、香河（限购）。2.河北的2市：廊坊（限购）、三河市（限购）。3.广东的2市：惠州（公积金贷款收紧）、中山（公积金贷款收紧）。4.昆山（限购、公积金贷款收紧，房贷、利率无变化）。
记者：这轮地方楼市调控同上轮调控有什么差别？有什么相同与不同的地方？
谢逸枫：这轮地方楼市新一轮调控同上轮一样如出一辙，最关键是没有寻找到房价暴涨的根源与解决办法，都是临时性、短期西的行政调控措施。唯一不同的就是中央不再出楼市调控，地方自主决定调控与政策出台。
谢逸枫：本轮地方楼市调控不仅基调、目标、目的、方向、措施、手段、背景，与上轮调控基本一样，无任何的创新、变化。其一是调控的基调：无一刀切、保大于压、力度温和。其二是政策的方向：一二线热点城市、分类调控、因城施策、一城一策、分区实施。其四是政策的措施：限购、限贷、限地价、限房价、限网签、90/70、或限购升级或限购限贷重启、取消帖息与税费优惠政策、房贷去杠杆加码、公积金贷款收紧、增加土地与保障房供应、提高土地首付款、打击捂盘惜售与土地空置。其五是政策的手段：行政与金融手段为主，市场手段为补。其六是政策的目标：针对房价、地价、投资投机需求、地王、房企。其七是政策的目的：打击投资投机需求，遏制房价地价上涨过快，稳定市场预期，促进房地产市场长期稳定健康发展。其八是政策的背景：实体经济下行，货币超发、房地产加杠杆过头，楼市高烧、过热，房价暴涨、地价大涨、地王频现、投资投机需求集中爆发、购房者恐慌抢房、房企疯狂抢地。
