文/谢逸枫

当前国际最火爆的焦点不是美国大选、美联储加息预期，是全球房价上涨。全球房价飞涨的背后原因与真相还是如出一辙。房价涨跌，不仅在中国，全球国家房价涨跌亦相同，分化是主流。最为不可思议的是全球国家房价涨幅最疯狂的不是中国，全球国家房价涨幅前十位也无中国，而全球国家城市房价涨幅，第一不是中国的深圳。事实上，中国在全球国家房价涨幅前十位，且全球第二。而中国城市在全球城市涨幅前二十位，且全球第一的就是深圳。今年绝对是世界人民买房年。全世界人民最想做的事情是什么，不是吃喝玩乐、旅游、购物、谈恋爱、搞基友，是买房、买房、买房。因为结婚还是买房子、孝敬父母还是买房，移民还是买房子、儿女上学还是买房子、送礼还是送房子、借钱还是买房子、贷款还是买房子、砸锅卖铁还是买房子。

老谢认为，全球房价飞涨，何止是中国，货币是原动力，资产荒是驱动力，印钞机是核动力。这轮全球房价集体上涨的背后的原因与真相一样是超宽松货币政策、货币超发、流动性过剩、负利率、本币贬值、资产荒。2008年国际金融危机之后，全球央行印钞机都在24小时印钱，不断的放水，直至2015年美国开始加息。接着，2015年，欧日货币进一步宽松，至今负利率国家不断增多，全球宽松货币环境继续。不管你对中国调控房价结果非常的不满意，也不管对中国的高房价已恨之入骨，更加不管你是否买得起房的事实如何残酷。可以负责任的告诉你，2009年以来到2016年全球房价普涨。只要全球与中国货币环境没有实质性收紧，千万不要指望调控降房价，不要幻想房价下降到你买得起，千万别奢望房价暴跌。

全球房价集中上涨，按照易居数据分析，各国的货币超宽松是罪魁祸首。其一是美国房价：经历了次贷危机之后的下跌，自2012年开始反弹，持续至今，刚刚赶超2006年二季度高点，再创历史新高！而美国之所以敢于进入加息周息，也与美国楼市的持续复苏有关。在美国，房地产仍然是影响经济的最重要的几股力量。美国政府除了对就业率高度满意之外，其二欧盟房价：经历了08年的急跌，09至14年的盘整，2015年反弹以来，二季度末也已接近创新高了。尤其是英国，房价非常强势。而希腊、西班牙等个别国家则仍在低迷中。其三是日本房价：1991年之后，日本房价崩盘，遭遇了人类史上持续时间最长、下跌幅度最大的泡沫破灭。至今东京圈的房价，仍不足1991年均价的一半。但是，2014年以来，东京都市圈房价持续上涨，已近创近十年新高。

其四是澳大利亚，在全球发达国家中，过去十年，算得上房价最强势，涨幅最大的国家。尤其是2013至2015年这三年，简直是大涨。当然，这也与中国人涌入购房，有很大关系。不过值得关注的是，去年四季度开始，澳州大城市房价总体略有下滑。这与官方不断收紧外国人购房政策有关。其五是中国百城房价。2008年，与国际一道，中国房价也经历了一次下跌，但之后的走势不太相同。主要发达国家直至2012年、或2013年才开始复苏，其后持续上涨。而中国房价2009年即复苏，2011年降温，2013年上涨，2014年下跌，2015年以来再度上涨，尤其今年以来大涨。

老谢认为，中国房价上涨的本质一样是货币现象，泡沫不是中国独有，全球都有。各国房价上涨的背后与逻辑是什么？其一是房价上涨的原因都是货币政策超宽松、货币超发、流动性过剩、资产荒、本币贬值、负利率。其二是中国土豪力量推高各国房价。中国移民、投资、教育的资金进入不同的国家，一定程度上推高了全球房价。其三是资本外流的主要目的是买房。到移民国家去买房,已经是中国富人们国内套现后的首选，也是转移资产的方式之一。其四是背后的逻辑就是同中国建立良好的关系、中国人爱去的城市、对中国人管制少、政策支持楼市的国家、城市，房价都在上涨，相反则房价下跌。

老谢认为，为什么中国没有进全球国家房价涨幅前10位？主要原因有三点:第一是不认同中国房地产市场化地位。中国房地产市场没有真正的市场化，属于计划经济市场、政策市、政-府-市，这是最简单的、最直观的判断。第二是不认同国家统计局对中国房价的统计数据。如统计方式与统计口径及数据采纳来源等问题。第三是中国房地产市场的特殊性。如住房市场与土地制度及统计制度同其他国家不同。其一是莱坊机构全球房价涨幅统计数据的统计方式与统计口径及数据采纳来源，主要是全国城市、住宅、楼盘在售。而中国城市、房价、口径包括城与镇、商品房与保障房、网签与指数或者是平均数。其二是中国城市化率水平低，地方太大、差别化大。其三是中国商品房总体的楼盘总价低、产品以自住与改善需求为主的结构。其四是中国商品房包括非商品房的商用房与商品房的住宅房、自住型商品房、保障房部分的经济适用房、限价房。

真相！这才是真正的中国房价涨幅，世界第二！

老谢认为，中国在全球国家房价涨幅中为第二，这是无法改变的数据事实。即使不认同中国在全球国家房价涨幅前10位、世界第二的位子，房价涨幅在世界第二的事实不会改变。实际上，中国在全球国家房价涨幅中为第二，进入前10名之内，且居全球第二。中国2016年上半年商品房、住宅房价的涨幅是多少，按照国家统计局的数据显示：其一是2016 年1-6月全国商品房和住宅销售均价分别为7571元/平方米和7322元/平方米，累计同比涨幅分别为11.1%和12.3%。其二是2015年1-6月全国商品房和住宅销售均价分别为6816元/平方米和6520元/平方米，累计同比涨幅分别上涨5.9%和8.1%。毫无疑问，全球涨幅最大的十大国家/地区没有把中国纳入，是莱坊机构最大的错误，因为中国作为世界第二大国家，实力不容怀疑。

这才真正的中国城市房价涨幅，世界第一！

老谢认为，中国城市在全球城市房价涨幅中为第一，这是也无法改变的数据事实。2016年6月中国深圳房价47.4%，比加拿大温哥华36.4%，还高11%。即使不认同中国城市深圳在全球城市房价涨幅前10位、全球城市第一的位子，房价涨幅在全球城市的事实不会改变。实际上，中国城市深圳在全球城市房价涨幅中为第一，进入前10名之内。中国2016年上半年深圳的房价的涨幅是多少，按照国家统计局的数据显示，其一是从6月的新建商品住宅市场来看，深圳新建商品住宅的房价环比上涨2.6%。其二是从6月的新建商品住宅市场来看，深圳新建商品住宅的房价同比47.4%。毫无疑问，全球城市涨幅最大的十大国家/地区没有把中国的城市纳入，也是莱坊机构最大的错误，因为中国作为世界第二大国家，实力不容怀疑。

第一是震惊！全球国家房价排名出炉，中国涨幅竟然未进前10。莱坊对2015年第二季度～2016年第二季度全球房价的统计数据显示，总体来说，2015年全球房价逐渐趋同。全球平均房价年增幅为4%，与前一年大致相同。全球涨幅前十位的分别为土耳其13.9%、新西兰11.2%、加拿大10%、智利9.4%、瑞典8.9%、马其他8.8%、奥地利8.1%、冰岛8.1%、墨西哥8%、德国7.9%。跌幅最大的前十位国家、地区分别为中国台湾-9.4%、乌克兰-9.2%、中国香港-8.1%、摩洛哥-3.6%、希腊-2.9%、新加坡-2.4%、塞浦路斯-1.7%、意大利-1.2%、巴西-0.7%、日本-0.3%。

第二是亦震惊！全球城市房价排名出炉，中国上海涨幅世界第二。莱坊对全球37个城市的房价进行了综合追踪，评估了房价涨跌幅。全球城市房价涨幅最高的为加拿大温哥华36.4%，中国上海22.5%、广州8.8%、北京6.4%。从图中可以看出，在2015年6月到2016年6月这段时间里，温哥华以36.4%的年价格涨幅蝉联第一，遥遥领先领先第二名上海22.5%的涨幅；第三名是南非城市开普敦，房价涨幅达到16.1%；加拿大第一大城市多伦多排位第四，涨幅12.6%；广州和北京的房价涨幅分别达到8.8%和6.4%，排在第8和第11位。在跌幅榜单中，中国香港房价过去一年的降幅达到8.4%，是37个城市中下降最多的，第二就是中国台北。伦敦房价下降0.6%。