今天，笔者来试着讨论一个理想状态的问题：有一位大城市的蜗居者，手中握有足够首付，工资收入也刚好能够负担月供，名下无房，对于想迫切改善自己居住条件的他来说，现在到底该不该买房？

在笔者的公众号中，也常有读者给我留言，现在要不要买房，这个群体可以算是当下最纠结的一群人，对于富人来说，买房不过是一句话的事，对于穷人来说，买房是个遥不可及的事，而对于上述“刚需”来说，买房已经成为不得不考虑的事。买，要承当泡沫破灭的风险，不买，未来房价上涨有可能失去买房的机会。

而从我实际的回答中来，支持买房的较多。我很不习惯回答这样的问题，所以今天仅就开头这种理想状态来做一个分析。

现如今谈买房，已经不是单纯的购买力问题了，而是利益与情感复杂博弈后的结果。当下的房地产充斥着地王与调控，多数媒体既看空楼市，却又承认房价继续上涨，包括笔者。这实际上等于承认了房价的“任性”。

现在的房价到底高不高，也许各类指标能够反映，但似乎还缺点什么。但房价上涨到一定水平后，基本的指标分析已经毫无意义，更应该考虑房子的终极意义。房子到底是投资品还是消费品？

如果房子是消费品，那么满足这个消费需求有两种方式，买房或者租房。对于选择买房还是租房，则要具体到每个人的价值偏好，假如租金压力不至于让你有买房的强烈冲动，或许租房是更加理性的选择；反之，买房更加合适。当然，现在的房子被绑定了太多的其他因素，比如社会公共福利等。这些额外因素会让个体更加倾向于买房。

如果房子是个投资品。那么就得考虑到房子未来的价值走向，简单说房价决定于这套房子未来能够带来多少价值。这里需要考虑房子的地理位置，无论是在同一个城市，还是在两个城市之间比较。笔者一向认为，中国的城镇化肯定是大城市化的，而不是中小城市遍地开花。这意味着，即使现在一线城市房价已经相当高，但继续上涨的可能性仍然很大，而那些三四线城市基本上没啥希望，去库存都到如此力度了，也没见动静。

刚需该不该趁着能买得起的时候买房，仍然要考虑到宏观走势，本轮房价启动得够迅猛，以至于很多人已经失去了买房的机会而懊恼不已。在笔者看来，泡沫膨胀的过程尚未结束，热点城市的房价未来还得继续上涨，但结果是肯定的，是泡沫就必将破灭。

经济学上泡沫的本质就是维持价格上涨的现金流是不可持续的，最终的确要破灭，但问题是没有人知道这个上涨的过程能够持续多久，换言之，泡沫破灭的具体时间点仍然未知。预测泡沫破灭通常根据周期来判断，但问题是泡沫从膨胀到破灭的过程通常如暴风骤雨般，任何一个细小的变化都有可能导致泡沫瞬间陨落，周期并不是一个靠谱的分析方式。

举个简单的例子，当年日本房地产神话已经到了“一个东京等于整个美国”，在巨大的泡沫面前，银行仍然大量放贷。而当日本央行决定收紧房贷利率时，泡沫瞬间被刺破，一时间房价和股价同时倒下。周期论黯然失色，刺破泡沫的不过是一次加息行为。

对于处于买得起与买不起这个临界点的刚需们来说，上述分析可能不那么令人满意，但这却给了你一个明确的信号：选择买房，你能享受与泡沫共舞带来的一段时间的快乐；选择租房，等待泡沫破灭，但这个过程注定是痛苦、迷茫且孤独。你不知道需要等多久，也许等来的不只是房价下跌，还有工资缩水和失业的风险。

对于每个人的选择，我一贯坚持个体因素要优先于宏观因素，特殊性要优先于普遍性。只不过从商品的角度来说，价格上涨一定意味着需求的减少，所谓的刚需也不一定是做出“二选一”的决定。

如果你的选择完全取决于个体因素，则无需纠结；问题在于，当下所谓的“刚需”纠结买不买房则更像是一种“囚徒困境”：所有人都知道房价非常高，所有人也都知道不买房，房价自然下跌，但问题是我可以不买房，却无法决定别人的选择，而别人如果选择买房，房价一样还是会涨，我不买房就会蒙受损失。每个人都基于这样的判断，最终的结果是所有人都会选择去买房，而最优结果——所有人形成统一战线不买房——永远不可能实现。

基于上述判断，刚需所得到的建议大多数是“随波逐流”。

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