前段时间，国土部等五部委联合出台的《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，昨日又就该意见举行发布会进行了解读。该意见中提到了下面这段：

昨天下午的一条消息，让农民买房的希望貌似增大了不少。逻辑也很简单，农民买房不是缺首付么？宅基地的转让能给农民提供一笔收入，这份意见没有提及宅基地上面的房屋，对于这样的宅基地，或许有偿转让带来的收入更多。

需要指出的是，该份文件仅提及宅基地的有偿转让，并没有涉及耕地的流转。而且对于宅基地的转让也必须遵从农民的意愿，不可搞强制性流转。

为什么要搞宅基地流转？

其实这是城镇化的必然结果。虽然以前让农民进城不提宅基地和耕地问题，但随着形势的变化，城镇化面临新的难题，特别是中小城镇的发展面临不小的压力。主要表现在下面这几个方面：

城镇化占用农村土地。宅基地从农民手中有偿回收后，能够重新为农业服务，而农民进城买房上楼后，土地利用效率明显提升。由于耕地红线的存在，扩大城市建设用地必然占用了耕地，而宅基地的回收正好能够弥补这一部分耕地的损失。

如果你们去过中西部的小城市，你就会发现，其实农民还是愿意进城买房的，这些地区的农地价值非常低，也没有什么增值空间。宅基地的有偿出售，能够给农民买房提供一笔资金。

去库存压力还是非常大的。目前中小城市的库存实际上很难消化，虽然目前采取棚户区改造和货币化安置等措施，但这些小城市的旧城改造释放的需求实际上并不多，靠农民进城带来的需求才是去库存的关键。

农民进城的几大难点需要逐步解决。农民进城的几大难点主要表现在购房能力、进城的生存能力、公共服务覆盖等。目前公共服务基本上不存在制度障碍，当前最主要的难题是购房能力，而购房能力最直接的门槛就是首付款。这笔首付款对于农村人口来说，还是有点难度的。宅基地的有偿转让带来的收入能够解决一部分首付款问题。

趋势，你们看懂了吗？

结合近段时间密集出台的限购限贷政策，也许房地产的路数已经逐渐清晰起来了。在笔者看来，大致是这样的：

通过调控先稳住大中城市的房价，稳住现有投资需求，抑制新增投资需求，释放刚需，最重要的是改变房地产预期。目的是使房地产回归常态，也就是刚需主导房地产，买房主要是因为居住需求。在他们看来，城镇化不能是大城市化，而应该是中小城市全面开花，农民要就近进城。到2020年，要解决1亿人农民进城住房需求，这些房子哪里来？不可能是大城市，只能是中小城市，去库存也就找到了需求。

要解决哪些问题？

在笔者看来，现有的政策仍然只是完成了很小的一步。农民进城买房可以，即使首付问题解决了，但农民转型为市民，原有的生存方式要完成转变才是大问题。说个简单的问题，农民耕地还保留着，但宅基地没有了，他们该怎么办？现在看来，只有两种方式：

第一种，农民进城后接受相应的技能培训，拿点补贴，租个门面搞点小买卖；

第二种，农民进城买房，极不适应城市生活，返回农村。

实际上第二种情况在一些中西部小城市已经出现了。

农民进城是城镇化统筹下的全面系统性工程，房地产可能是排头兵，后面的事才是关键。恕笔者直言，现在大部分中小城市还没有做好这个准备，只是将精力集中在如何让农民买房子而已。

农民最大的资产的确是宅基地和耕地，现在已经动了宅基地的心思了，虽然现在还没有提及耕地的有偿转让，但未来耕地与进城农民脱钩恐怕也是大概率事件了。这是农业集约化发展的必由之路，少量的职业农民是未来的趋势，农民不再是一种身份，目前巨大的农民群体肯定会被gan到城里去。

说句实在话，借着城镇化的大潮让农民进城买房是中小城市去库存唯一的出路。在这个基调下，所有的措施好理解了，不管你愿不愿意接受，政策肯定是往这个方向走的。

农民，这个接盘侠恐怕是当定了！