房地产这行，因为纠结了太多内容，所以很多东西都会被妖魔化，包括房价、包括开发商、包括炒房客，多多少少在某一个时间点被妖魔化过

而最近，妖魔的重点转移到两个地方，一个到了钱，一个到了土地

今天和大家聊聊土地，那迷一般魅力以及说不尽的魔力

互联网的传播，已经最大程度的向外灌输了几个理念

比如高地价未来一定会推导出保本价，比如地方政府必须依赖土地财政，比如房地产调控和土地调控之间的关系

今天没准备和大家聊结果，而是聊下为什么土地财政这么让我们依赖，以及他到底脆弱的地方在哪里

最近在奥派的一些书，奥派的理论是完全的市场经济主义，地球是圆的，没有凭空的价值壮大，任何的发展都是通过一定东西置换而来的，任何一个国家，从过去的渺小到快速壮大，都需要一定的原始资金

比如欧洲的快速发展，是通过殖民掠夺获得原始资金，美国的快速发展，是通过别人打仗自己卖武器获得原始资金，而沙特这样的中东国家更加简单，自己有石油就通过石油贩卖获得原始资金

拥有的最原始的资金，才有后面的利滚利

而回看中国，因为幅员辽阔，但是同样差异明显，没有一样东西可以最快程度大批量的贩卖获得资本，而且新中国成立后各种艰难各种重创，你总不好意思再去侵略几个小国家玩玩对吧

当然，越南和朝鲜那两个地方也尝试过，好像也没获得比较好的东西，所以就回来了

但是总归要卖掉东西吧

那卖点什么东西即不可伤害目前整体的现状，又可以获得比较丰厚的资金呢

后来想了想，既然现在没啥好卖，那就卖未来吧，卖这个城市的未来

这个城市的未来是什么，其实就是土地

这个创造性的想法当时是因为看了香港，香港被英国借去了之后，老英通过土地政策玩的挺溜，把香港这么小的弹丸之地玩出各种花来，然后我们觉得这招可以，然后就用了

中国有960万平方公里的土地，唯一一个到处都有而且标准统一的产品，在那个时候也只有土地这一样了

城市要发展，国家必须要壮大，所以必须要卖地

某种程度上来说，也是没有办法

这也不是一种见不得人的做法，国外也有很多国家就是靠这个政策为国家积累的原始资金，我们这么尝试，也无可厚非

当然，既然选择卖，就必须把土地卖出价格，不然卖了也是浪费，中国地多但是人口也多

怎么卖出价格

有几个逻辑给大家捋一捋

比如是1980年开始玩这个游戏

第一，你要让买地的人觉得1982年后卖房子的时候，城市比现在好，那么你这个土地就有值钱的理由

第二，你要让1982年买房子的人，1984年的城市会比现在要，更加比1980年要好，这样现在的土地就会比两年前更加值钱

第三，你要让1984年的城市，已经释放出1986年甚至1990年的城市面貌，这样不论是1984年买房子的或者1984年买土地的，都会投入越来越多的信任来相信，土地会越来越值钱

不知道各位有没有看清楚这个逻辑，一个国家需要发展，就需要通过土地的形式来透支未来补贴现在。而这样的补贴如果希望一直进行下去，那么就需要让未来的未来要比未来更好，这样的逻辑才有可能循环

而这个逻辑可以循环起来要有2个理由

一个理由，就是土地必须可以循环利用，不然如果这个雪球滚到最后发现土地没了，没办法再透支了，那么土地红利的威力就会减少很多。

而中国很巧妙的把土地出让年限控制在了70年，也就是说销售的是使用权而没有产权，这样的规则制定就使得理论上这个土地红利的游戏可以一直玩下去

另外一个理由，很关键，就是你这个城市必须要持续向上的发展，预期投资可以维持一年两年，但是做不到十年二十年。

幸运的是，当中国决定使用土地招拍挂制度之后，中国正在经历着令人难以想象的经济大发展，城市蒸蒸日上，GDP持续的攀升，到目前为止依然有7%的经济增长率。正是因为有经济的推动，所以目前的土地财政政策依然可以得到有效的维持

哪怕某有一些城市遇到困难，依然可以通过减少某一年的土地供应量得到缓解，核心逻辑就是，毕竟整个中国经济依然利好

所以简单的来说，土地财政的核心逻辑在于信任，个人购买房产，其实就是投资这个城市的股票，相信国家相信城市会越来越好

所以整套游戏规则制定下来，所有的方向都是朝着土地越来越贵，房子越来越贵的方向来做的，各位看到的所有调控政策，都是抑制房价过快上涨这个基调颁布的

但是这个逻辑里的风险点在哪里

今天可以稍微和大家展开来聊一聊

土地财政策略可以得到维持，是因为整个经济增长这个巨大的推动力，但是中国经济的推动力的核心，来自于改革开放，因为改革开放释放了大量民营企业的洪荒之力，正是因为民企的发展才有了后面的中国制造

但是遗憾的是，最近十年，中国经济正在经历重心从民企转移到国企这样一个过程，简而言之就是国进民退

我们可以看一下我们身边所有的经济体，几乎都是来自国有企业垄断，土地财政毋庸置疑，龙头企业几乎都是国企，哪怕一些本来自由的市场经济市场，类似UBER这样的企业，有一点做大的趋势就被收编国有。国有企业的垄断必然导致社会财产最大程度的转移到国家

2012年7月往事在亚布力中国企业家论坛夏季高峰会上，王石这么说到：中国的改革开放首先是让民营企业得到了长足的发展，现在改革开放完成了，对于中国来说，下一步还需不需要民营企业，这个其实是一个问题，但是从国家整体资源的调配上看，是很明显的国进民退，这恰恰是最危险的

我很能理解王石先生说的这番话，这样的趋势能否支撑经济持续的增长是打一个问号的，而如果经济不能持续增长，城市面貌不能持续带来改善，那所谓的土地财政这个逻辑很有可能会玩不下去

房地产的风险，从来不是价格上涨的风险，真正的风险来自价格激进

这个激进除了简单的市场因素，背后还藏着一定的政治原因

给大家举两个例子对比下

一个真正藏富于民的地方，房地产往往不会显示出激进的趋势，比如浙江

浙江因为丘陵地带，资源匮乏，山体较多无法大量投资，几乎要被国家放弃，而这样的城市确是民营企业氛围最浓的省份，这个城市也是百姓最具购买力的城市。这里的买房只有一个需求就是因为有居住需求而买房，没有其他。所以在这个省份房价非常扁平化，没有特别低的房价因为大家有购买力，也没有特别贵的房价，因为没有大量的激进需求

如果不是这一次峰会在杭州召开，浙江整体的房地产应该是风险最低的省份

那什么是激进需求，就是已经感知到中国国进民退的大趋势，通过买房这个行为，让自己变成国进民退的一部分，放弃自己的努力，紧紧的和房子和土地拥抱在一起。越恐慌越放弃自己，越放弃自己越恐慌

前阵子的上海、北京、南京、苏州甚至后面的杭州，都是这样。之前那一轮的购买，在我眼里就是属于感觉自己任何努力无望，放弃一切的投入到国进民退的大浪潮里

这样的趋势就会导致房价的激进，而这个激进背后，未来藏着可能更加的动荡

这样的激进情绪必须抑制，就像930会议里说的，这个已经不是经济问题，而是政治问题

但是我想说的是，目前所有的策略都是治标不治本，核心的逻辑是我们必须寻找到下一轮的中国经济发展动力，如果动力找不到，这样的激进情绪不会降低，而所谓的土地财政的盈利模式，也会有崩塌的可能

之前我们通过改革开放相信民企，结果很成功，现在来自哪里，我不知道

互联网曾经给过我们一点希望，希望这点希望可以真的成真

但愿这一轮阵痛后能够找寻到好的出路

哪怕是为了让土地财政可以更好的玩下去

以上为正文

转载带上这张图我就不和你计较

然后这是一条自己的广告