文/谢逸枫
正当地方楼市调控密集的枪声不断袭击楼市之时，又迎来中国楼市最强六炮调控弹。强哥八日之内五次强调稳定房地产市场、稳定房价，这是自2014年3月到2016年4月前楼市刺激政策之后首次的表态，非常的罕见。短短数日之内多次公开表态稳定房地产市场、稳定房价的决心。为什么会这样密集的发出声音，与八条消息有直接的关系。其一是国庆期间有22城市出台了新一轮遏制房价上涨过快的楼市调控。自2016年4月1日到2016年10月12日，已经有35个城市实施了楼市调控政策，包括北上广深三亚。其中限购的城市达到28个，限贷城市20个；首套、二套房贷首付上调的城市有15个，90/70的城市有3个；新增土地与商品房及保障供应的城市有28个；商品房预售与金融监管及公积金贷款调整、价格管理的城市有20个。
9月30日-10月8日国庆期间共22城市出台楼市调控，分别为：北京、深圳、广州、南京、合肥、厦门、苏州、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、中山、南宁、惠州、福州、上海、南昌。其二是2016年10月11日，住建部又公布了杭州、深圳两地查处的散布谣言扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。住建部要求各地借鉴杭州、深圳市的做法，进一步加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
其三是国庆期间，住建部公布了45家“各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单”，并要求各地继续加大工作力度，进一步整顿规范房地产市场秩序，促进房地产市场稳定健康发展。其四是前9个月，全国已经诞生了246个地王，也有说是260个地王。5月-6月地王数量减少，7月-9月又开始疯狂，房企由谨慎变大胆。其五是前八月全国商品房去库存才0.1亿m2，截至到2016年8月底，全国商品房待售面积70870万平方米，连续6个月减少。其中住宅库存4.2亿多平方米，商业库存2.8亿多平方米。
其六是美联储12月加息预期、人民币贬值创过去6年历史最新低、香港房价自2016年5月以来连续上涨5个月，呈现拐点。其七是一二线典型城市房价上涨过快，其中16个城市-22城市房价上涨过快影响到区域性金融系统安全，加杠杆与热钱及投资投机需求过多，导致楼市过热、泡沫现象。其八是中国经济增速放缓与下行压力加大，房地产对中国经济稳增长有很大重要。特别是房地产市场的自2016年5月份的数据放缓、房地产投资、销售面积和销售额均呈涨幅放缓趋势。
第一炮：7月8日与8日，强哥在座谈会上发出一个信号：直接给出了房地产政策方向，即新型城镇化、水利工程和城市管道。
老谢认为，未来中国房地产市场发展的潜力与动力就是新型城镇化。新型城镇化与房地产业发展有着密切的关系，新型城镇化带给房地产市场的长期住房需求增长，增添一份经济稳增长的活力。尤其是三四线城市去库存有帮助。而房地产则是新型城镇化完成的一个重要的支撑点，涉及到土地、资金、住房、基础设施、户籍、教育、医疗等配套，可以起到拉动中国经济增长的重要动力。因此，如何在中国城市发展不平衡的背景之下，让三四线城市实现非土地城镇化的人口户籍城镇化才是真正的目标。
2016年10月11日，关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知。方案指出，“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。
第二炮：10月8日，小川哥在G20长上发出一个信号：近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。
老谢认为，部分城市房价上涨过快，引起重视，遏制房价上涨势头势在必行，释放出稳定房地产市场与调控政策出台的走势。一方面是一二线热点典型城市房价上涨过快与地王频现及市场抢房抢地恐慌现象，导致市场波动加大。另一方面是地方新一轮的楼市调控政策作用、效果没有达到市场预期，市场没有明显的降温，房价上涨过快势头没有初步遏制。因此，预计央行会出指导性的房地产融资、房地产贷款、个人住房贷款、利率调整的政策文件，时间可能就会是10月底到11月份。
老谢认为，房地产是当前拉动中国经济重要的力量，不会全面过分收紧房地产融资、贷款、利率，基本排除了加息、上调存款准备金率、房地产项目资本金上调的可能性。并且是针对一二线热点城市实施，三四线城市依然会保持去库存的宽松货币政策。其真正的意图就是防止房价过快上涨、房价过快下跌，目的是稳定房地产市场、稳定房价，控制房价上涨幅度作为调控目标。
2016年10月10日，央行副行长范一飞表示，为了积极稳妥实现降杠杆的目标，货币政策还是应该做到松紧适度。货币政策将继续坚持稳健的基本趋向，保持灵活适度，适时预调微调，为降杠杆营造适宜的货币政策环境。
第三炮：10月8日，小光耀哥都一块发出一个信号：房地产市场确实存在一些以投资为目标进行的交易，因城施策，采取有针对性的应对措施是及时和适当的，而且正在产生积极效果。
老谢认为，这轮调控的对象就是投资投机需求、热钱、杠杆加杠杆上的资金。通过2016年4月1日到2016年10月12日，35个城市调控出台以来，楼市降温逐渐呈现、房企拿地谨慎、购房者理性买房，市场恐慌现象消退、销售成交下降、房价上涨过快的势头初步遏制、房价上涨的幅度放缓、收窄，但离实质性下跌还早。
第四炮：10月8日，强哥在国务委会上发出一个信号：要促进农业现代化与新型城镇化相辅相成，强化地方主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。
老谢认为，强化地方政府的主体责任包含了三个含义，一是现在部分地区飞涨的房价已经引起了重视。二是房价上涨其责任主要在于地方，必须由地方加大调控力度。三是针对热点城市，一线城市如北上深、二线城市如合肥、南京等，其房价调控力度还要加强。如果调控不力，可能要对地方政府进行问责。四是意味着多地集体加码调控目的要让高热的房价回归“正常体温”。今后，各地料将出台更有针对性的措施，稳定当地房地产市场预期。现在地方遏制房价上涨过快的措施主要有四个方面：一是限制政策。通过限购、限售、限签、限价、限外、限贷的限制政策，抑制投资投机需求。
二是杠杆手段。通过提高首套、二套房贷首付的方式，抑制流动性过剩与投资投机资金。三是供应端。增加土地与住房及保障房供应量、结构性的供应。四是法律手段。打击房地产商捂盘惜售、中介炒房、商品房预售与金融监管、一房一价等来对房价进行调控。五是加强舆论引导与宣传。目前这五个措施都属于短期的行政、信贷、法律、舆论的手段，在土地、住房、金融、财税制度与政策方面还缺乏长期调控措施。因此，政策既不希望房价暴涨，也不希望房价暴跌，因为暴涨与暴跌都会影响房地产市场健康发展，这意味着要稳定房价，让房价平缓上涨。
第五炮：10月11日，强哥在中葡论坛上发出四大信号：1.谈中国经济：今年以来的中国经济运行好于预期。2.谈房地产市场：继续强化地方政府的主体责任，因城因地施策。3.谈中国债务风险：总体可控，触发债务风险的可能性较小。4.谈化解金融风险：将通过发展多层次资本市场，提高直接融资比重。
其中房地产市场的描述是这样：“从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。针对当前中国房地产市场的一些分化态势，总理强调，我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居。而且，要采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。”
第六炮：10月12日，强哥在澳门演讲传递中国经济四大信号：1.三季度经济好于预期。2.促房地产市场平稳健康发展。3.债务风险总体可控。4.开放大门会越开越大。其中房地产市场的描述是这样的：“针对当前中国房地产市场的一些分化态势，将强化地方政府主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，采取符合国情和城市特点的有效措施，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。”
老谢认为，未来中国房地产市场前景依然看好，支柱产业位置没变、楼市黄金期还没走完、上半场还没结束、房价未来二三十年还会上涨，新型城镇化拉动住房需求增长。排除了全国性楼市调控政策出台的可能性，房地产市场调控不会一刀切，城市分化继续，房价不能暴涨暴跌，要保持房价平稳上涨，注意，这个平稳不是下降，是上涨。地方要落实已出台的调控措施，短期目标依然是遏制房价上涨过快。典型火热城市要强化调控，政策加码，防止泡沫危及系统性、区域性金融安全。
住有所居不是人买得起房，是人人有房居住，商品房或者是二手房或者是保障房。促进房地产市场稳定健康发展，意味着不是消灭房地产、不是干掉房地产、不能过分打压房地产、也不是任房地产暴涨暴跌，是要房地产长期稳定健康发展，保持平稳上行、上涨的态势。一二线城市房价上涨过快的目标没有完成，地方负主要责任，不过究竟谁承担责任，不知道。按照过去的几轮调控与一二把手的讲话看，问责制最后谁都没有问自，而警告、表态、提醒的意义大于实际作用。
对于当前的经济状况，强哥的判断是：总的看，今年以来中国经济运行，特别是到了三季度，是好于预期。为什么这样说？他主要提及了三点表现：今年上半年，中国经济增长6.7%。在经济总量超过10万亿美元的高基数上取得这样的增速相当不易。一年的经济总量增幅超过8000亿美元，相当于一个中等收入国家的经济总量；进入三季度，中国经济不仅延续了上半年的发展势头，又出现了不少积极变化，消费和服务业对经济增长的贡献率稳步提升，一些前期出现疲弱或下滑的重要指标稳定向好。尤其是就业，今年前9个月城镇新增就业超过1000万人。9月份，我们所做的31个大城市城镇调查失业率显示，失业率已经低于5%，这是近年来的首次。
2016年三季度中国经济“成绩单”即将公布。强哥在演讲中透露，三季度经济不仅延续了上半年的发展势头，又出现了不少积极变化，总体来看“好于预期”。尤其是就业，9月31个大城市城镇调查失业率低于5%，为近年来首次。这种“积极变化”在8月数据中已可见一斑。当月，工业企业利润增速创今年以来新高；出口和进口近两年来首次实现双增长。前8个月，固定资产投资保持稳健，民间投资增速结束了今年以来的急剧下滑势头，与1-7月持平；国企利润降幅已收窄。经济企稳向好与创新创业兴起，新技术、新产业、新业态加快成长密切相关。官方数据显示，去年以来中国新增市场主体平均每天超过4万户，其中新登记企业1.2万户，今年前8个月达1.5万户。
中国的债务风险总体是可控的，现在碰到的问题主要是债务结构不太均衡。我国政府负债率在世界主要经济体中是比较低的，中 央 政 府负债率只有16%，地 方 政 府的负债率虽然高于中央政府，但举债日益规范，债务主要用于搞建设而不是搞福利，大部分是有回报机制的资产性债务。我们面临的杠杆率主要是非金融类企业的杠杆率比较高，这与中国资本市场发展时间短还不成熟，居民储蓄倾向强、居民储蓄率接近50%，以银行为主的融资结构密切相关。而且中国的债务以内债为主，外债占比很小，触发债务风险的可能性也较小。
债务以内债为主，外债占比小，触发债务风险的可能性也较小。同时，中国货币政策仍保持稳健，商业银行资本充足率和拨备覆盖率比较高，不良资产虽有所上升但仍远低于世界平均水平，也使债务问题不致成为“不能承受之重”。针对备受关注的企业债高企难题，中国日前已发布降杠杆“路线图”，明确以市场化、法治化方式推进降杠杆。将通过发展多层次资本市场、提高直接融资比重、推进企业兼并重组等途径，逐步降低非金融类企业杠杆率。
当前，中国货币政策是稳健的，流动性保持合理的充裕，商业银行的资本充足率和拨备覆盖率比较高。虽然不良资产有所上升，但远低于世界平均水平，而且我们风险弥补和吸收损失的能力比较强。接下来，要采取什么措施化解金融风险？我们将通过发展多层次资本市场，提高直接融资比重，推进企业兼并重组等途径，逐步降低非金融类企业的杠杆率，化解金融风险。总之，我们有信心、有能力实现今年经济社会发展的主要目标，也有决心守住不发生系统性、区域性金融风险的底线，并且为明年经济发展稳定向好奠定坚实基础。
中国将坚定不移奉行互利共赢的开放战略，对外开放的大门会越开越大。未来五年中国进口总额将达8万亿美元，对外投资将达7200亿美元，出境旅游人数超过6亿人次。曾在不同场合多次表明中国扩大对外开放的坚定态度。作为兑现承诺的一项重要行动，中国将外商投资审批改为备案管理，以营造良好的营商环境。在世界经济复苏疲弱、保护主义全面抬头、全球化遭遇艰难时刻之际，中国从自身做起推动建立开放型世界经济的决心清晰可见。
10月9日，“十三五”(2016-2020年)期间，将严格建设用地总量管控，落实城市开发边界。“十三五”规划纲要曾提出，到2020年末，实现全国单位国内生产总值(GDP)建设用地使用面积下降20%的目标。而《指导意见》则细化提出，“十三五”时期节约集约用地的主要目标是，到2020年末，各省（区、市）单位国内生产总值建设用地使用面积比2015年末下降不低于20%，年度下降率不低于4.36%。通过五年的工作推进，充分释放土地资源利用的空间和潜力，实现以较少的资源消耗支撑更大规模的经济增长。
事实上，从三中全会开始，到《新型城镇化规划（2014—2020年）》的推出，还有08年前开始的新《土地管理法》修改，在试点农地流转入市的33个城市停止执行《土地管理法》和《城市房地产管理法》，都在有条不紊的做土地流转，尤其是农业用地流转的常识。但是，不会有大变局。现在市场最担心的不是房价会不会下跌，也不是担心调控会不会加码，最担心的是不相信调控能降房价，不信任务调控。一直以来调控没有让房价下降的希望实现，也没有让买不起房的人买得起房。
另外是9月18日，小盛哥在经济发布上发出一个信号：房地产火爆场面可能正在退烧。今年年初的热潮过后，开发投资、竣工面积、销售面积等多个数据显示，房地产现在有降温迹象。房地产企业的融资渠道已经主要靠按揭了。这一点与近期各界对房地产企业高杠杆的担忧一致。房地产是很重要的产业，首先是对国民经济贡献率比较高，而且关联效应比较大，前端联系到像钢铁、水泥等原材料行业，后端联系到汽车、装潢甚至家电这些行业。住房关系千家万户，关系民生生活质量各个方面。
我们也很关注房地产市场的发展，既希望对经济能够发挥稳定的促进作用，又能够体现民生改善，让居民能够得到实惠，这样一个期盼。从今年以来的房地产市场，尤其近两个月房地产的变化情况来看，房地产市场的特点还是比较明显的。第一是确实房价还是在上涨，但是从近两个月来看，房价涨幅是在回落的，尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。
第二个特点，房地产市场的分化确实比较明显，这是跟以前不一样的特点。上一次发布会我也做过解释，以前是普增普涨，无论一二三线城市都在涨。今年以来，尤其最近两个月，一、二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。这两个特点今后一段时间还会持续，从房地产的价格表现基础来看，最终还是要取决于房地产市场的供求关系，尽管还受到很多因素的影响，包括调控政策等影响。
但是最根本的还是要取决于供求关系，此外，住房是一种很特殊的商品，地域性很强。房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。相信，经过房地产这么长时期的发展，各地政府的调控也越来越有经验，在市场化调控总的大框架内，房地产市场会朝着持续平稳健康方向发展。”
