10日，人民币中间价跌破6.7。专家们认为，这是“以价保量”的一种策略，毕竟消耗外汇来稳定汇率越来越困难。仅这一年来，外汇储备就减少了8000多亿美元。

向来汇率和房价的关系被媒体热炒，最热的恐怕就是“保房价还是保汇率”和“走俄罗斯模式还是走日本模式”这两个话题了。

今天我们聊聊第一个话题，经济下行压力加大的时候，保房价和保汇率是二选一，还是一损俱损？

我先亮明我的观点，保房价和保汇率很难真正做出二选一，更多情况下是一损俱损的结局。至于理由，容后再表。

房价和汇率二选一的逻辑基本如下：

我们都知道，为了稳定经济，降低债务成本，2015年央行累积下调利率幅度达20%，信用扩张惊人，银行很有钱，但钱没有按照央行预期的路径流入实体经济，反而全部被房企和购房者买地和买房了。于是地价和房价双双暴涨，在这里有一个被大多数认同的观点：人民币汇率下跌加上资本管制，资本为了保值不得不选择进入楼市。如果不希望资本外流稳住汇率，就得收紧信用，最极端的就是如日本一般提高利率，甚至不给房地产贷款，房地产没有信用支持，价格必然下跌。

一个悖论

从根本上来说，汇率水平是由经济增长和资产价格决定的。逻辑是这样的，如果经济持续向好，企业经营正常，居民收入水平会稳定增长，收入水平增长了购买力也会增强，于是有了配置资产的需求，房价等资产价格肯定会上涨。这样一来，国际资本也会涌入国内，导致人民币汇率不断走强。

如果房价保不住，银行坏账率会大幅增加，这个窟窿怎么补？最后手段可能还是超发货币，然后是通胀水平大幅增长，资本难道不会出逃？结果是汇率也保不住。

问题出在哪？

众所周知，由于经济换挡，传统增长模式难以为继，调结构势在必行。在换挡过程中，潜在问题又接二连三暴露出来，比如制造业产能过剩、ZF和企业高负债、商品房库存严重等问题。

为了给转型提供宽松的环境，降低资金成本势在必然，央行于是给我们设计了这样一条完美的转型方案，按照这个方案，所有的问题都能完美解决，可谓一石三鸟。

高企的债务可以通过低息贷款来滚动置换，最终实现债务水平稳步降低；

至于房地产库存问题，也可以通过降低房企融资成本和购房成本来解决；

至于制造业产能过剩问题，也可以通过重组整合、淘汰落后产能等方式解决。

央行降低利率，原本是这样想的，我给你们提供低成本的融资环境，你们赶紧趁机把高成本债务变成低成本债务，买房子成本也降下来了，赶紧去买房子去库存，产能过剩关停成本也降下来了。

这样一个“完美”方案完全依托于宽松的货币环境，但市场各方都不傻，你既然宽松，我正好可以借机玩杠杆炒楼。几乎所有的经济体都无法避免这种情况，只要货币一宽松，在热钱逐利的情况下，杠杆投机都难以避免。结果所有买房的人都赚了，央行被骂惨了。最后央行干脆不动弹了，让地方ZF直接动用行政手段限购吧。

那么房价和汇率会怎样？

我在前面说了，房价和汇率基本上会是一损俱损的结局，显然这不是我们愿意看到的。于是

我们选择放水，但放水的副作用又很明显，后面回旋的余地将越来越小。最后没办法了，只能限制资本自由流动。对于人民币和美元强相关性来说，在独立货币政策、资本自由流动和固定汇率三者之间只能同时得两者。显然我们目前选择了独立货币政策和相对固定汇率，放弃资本自由流动。

在人民币超发被截留在国内，再加上实体羸弱的情况下，貌似房价和汇率很难一损俱损。

在强市场的环境中，房价的确难以和汇率共生，只能二选一。在市场主导的行业中，价值回归是必然的，出清也是必然的，但现在我们却拒绝市场调节。最直接的表现是M2增速低于M1增速，民企融资投资意愿下降，有没有觉得国进民退越来越明显了，即使是在房地产行业也是如此。