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摘要：经过近半年的政策消化，深圳房价终于告别此前的过快上涨，单季度涨幅3.9%较为平稳。某种程度上，调控取得了一定成效，深圳房价逐渐迎来拐点。
观点指数9月传统营销旺季，调整期的深圳楼市多了一丝暖意，但随着10月4日更为严厉的调控政策出台，楼市急转直下。
据深圳规土委监测，刚过去的9月份，全市新房住宅仅成交2618套，环比增加13.2%，同比减少35.5%；成交面积27.78万平方米，环比增加19.26%，同比减少32.1%；均价6.16万元/平方米，环比上涨6.7%，同比则上涨57.2%。
自第一季度末“325新政”出台后，已经连涨18个月的深圳楼市出现立竿见影的降温效果，这种情况一直延续到“金九”。
第三季度，深圳新房住宅成交7914套，环比持平，同比减少50.9%；成交面积81.97万平方米，环比减少3.0%，同比减少50%；均价5.87万元/平方米，环比上涨3.9%，同比上涨64.6%。
经过近半年的政策消化，深圳房价终于告别此前的过快上涨，单季度涨幅3.9%较为平稳。某种程度上，调控取得了一定成效，深圳房价逐渐迎来拐点。
受此影响，第三季度开发商销售也出现了较大波动。观点指数发现，排名前十的开发商中，除鸿荣源外，其它开发商期内均明显放缓推货节奏。以万科为例，7-9月分别录得销售19.5亿元、10.4亿元、10.8亿元，低于上半年平均水平（17.5亿元）。
10月4日，深圳出台了调控力度更大“深八条”，市场普遍认为楼市将进一步降温。
鸿荣源狂卖68亿超万科
第三季度，深圳全市开发商的推货意愿普遍较低。这主要有两种可能性，一是7、8月份作为传统淡季，开发商需要一定休整；二是受“325新政”及4月1日二手房评估价上调影响，市场调整信号强烈，导致买卖双方陷入观望。
从7-9月开发商的销售成绩看，8月是期内楼市最为冷清的月份。据观点指数对比，8月份仅有鸿荣源、华侨城、万科三家开发商取得“10亿+”的销售成绩，进入销售前十的门槛也降至不足6亿元。
截至三季度末，鸿荣源销售突破154.7亿元，以绝对优势坐上深圳楼市头把交椅。依靠旗下两个超级大盘壹方中心、壹城中心，鸿荣源超越万科成为前三季度深圳楼市销冠。
据观点指数了解，鸿荣源上半年销售金额仅在86.5亿元，与当时的第一名万科相差约18亿元。第三季度，在其它开发商犹疑之际，该公司却发力销售，收金约68亿元。
万科则采取了较为谨慎的销售策略，主打“去库存”思路，包括万科麓城、万科云城、万科广场V寓、万科公园里等都是已开盘项目，新开盘项目仅有与深圳地铁合作首个面市项目汇隆中心。截至9月底，该公司实现销售额145.8亿元，第三季度仅40亿元。
从推盘节点看，9月底至12月或许是万科年内最为重要的阶段。目前，万科旗下高端产品系“臻系列”入市倒计时，相关负责人向观点指数透露，下半年计划推出的货值接近300亿元，而公司全年销售目标维持在400亿元。
深圳地铁则凭借旗下数个轨道交通项目的持续在售，单季度成交47亿元，年内交出128.4亿元的成绩排名第三；深业集团受益于深业中城、深业东岭等项目的集中成交，单季度成交37.3亿元，期末成交127.5亿元；基于华润城、深圳湾悦府等项目的支撑，华润置地依然以销售额120.1亿元排名第五。
宝能、华侨城、恒裕实业、卓越、信义等开发商前九个月销售均未能突破百亿。其中，华侨城是表现最为突出，单季度相继通过天鹅湖1号、香山美墅、香山里三大项目的发售实现56.95亿元，期末成交77亿闯进前十；其余开发商则主要依靠现有在售资源。
调控中一二手房成交下行
环顾2016年前三季度的深圳楼市，宏观调控从传言到坐实再到市场消化，每个阶段都对整体成交带来立竿见影的影响。
2016年上半年，深圳新房住宅成交套数、成交面积分别为2.32万套、242.95万平方米，同比下跌27.1%、22.8%；进入第三季度，全市成交套数、成交面积降至7914套、81.97万平方米，同比下跌一半，跌幅较上半年扩大，显示调控带来的影响进一步加深。
从成交趋势看，7-9月深圳新房住宅分别成交2984套、2312套、7914套，表明全市楼市在经历触底反弹的过程。其中，9月份新房主要供给趋于龙岗区、宝安区成交环比有所增加，分别为3443套、3025套，关内区域则维持较低的成交，南山区成交环比减少24.2%至1120套。
据深圳房地产信息网统计，第三季度深圳共计预售1.29万套新房住宅，其中2-3房产品占72%。与此同时，小户型产品90平方米以下的户型成交价4.81万元/平方米，改善型产品90-144平方米的户型成交价4.86万元/平方米；大户型产品144平方米以上的户型却达9.31万元/平方米，远高于中小户型的成交均价。
正因如此，在豪宅产品的拉动下，深圳第三季度的房价仍出现结构性上涨，成交均价5.87万元/平方米，同比涨幅仍达64.6%。
二手房同样受“325新政”影响，二季度成交量出现大幅下滑，至第三季度才触底反弹。深圳中原统计数据显示，第三季度全市二手房成交套数2.07万套，环比增加22.13%，但仍远低于一季度4.24万套；套均总价则由一季度420万元，一路升至454万元，达到年内最高水平。
究其原因，深圳一二手房价的高居不下，与资产荒背景下投资客比例不断攀升有直接联系。深圳中原估计，目前全市楼市投资客比例自新政后持续升高，最新占比高达33%，较2014年高出接近13个百分点。
10月4日，深圳推出的“深八条”是在“325新政”基础上，对限购限贷乃至限价政策的升级。至10月8日上午，深圳市房地产评估发展中心发布通知称，将于11月8日起对房产评估价格进行调整。
10月9日，位于南山蛇口的山语海项目开盘价4.4-9万元/平方米，较预期低1万以上，被外界解读为新政后首个降价的楼盘。市场人士指，购房者的观望情绪已进一步浓厚，若后续还有楼盘继续低价入市，或许将彻底改变买卖双方的心理预期。
