文/谢逸枫

强哥、小川哥过去八日连续六次首次强调采取措施促进房地产市场稳定健康发展，10月12日，终于迎来上海最先的响应，同日“央妈”召集17家银行高管、经理集体开会部署。说明四个问题：第一是针对一二线热点典型城市与疯狂抢地王的房企，目的是收紧房地产贷款、房企与投资投机者融资渠道的“水龙头”，防止危机银行系统与区域性金融系统安全。第二是暂时拧紧房企与投资投机需求的杠杆加杠杆与融资渠道、“输血”管道、抢地抢房，防止不良贷款资产上升、房价下跌风险。第三是新一轮房地产贷款、融资渠道收紧信号来临，到了适当调整货币政策时。第四是非全面关闭、切断房企贷款、融资渠道、“输血”管道，是局部收紧、调整，目的是防止流动性急停或继续过剩流动，引起市场波动。

收紧房地产贷款、融资渠道、输血管道成为这一轮热点城市楼市调控最关键一环。不过，具体如何收紧？收紧的力度究竟有多大？总体上讲，应该会考虑到四点：一是要考虑到中国经济增长放缓与下行压力没有减少，反而增加了，需要看中国经济的承压力有多大，房地产是稳定中国经济的支柱产业。二是要考虑到拿了地王的房企承受力，避免出现退地王或房企项目资金链破裂现象，同时要考虑到部分二线与三四线去商品房去库存战陷入困境，还要考虑到房企的负债率、存货、项目的开工、完工情况，避免影响到市场供应。三是要考虑到地方政府的经济、财政、税收、地方债务、基础设施与配套资金来源的压力，土地与税收是重要的地方来源，是经济的驱动力。四是还要看实体经济恢复与前三季度经济形势、各项经济指标。毫无疑问，最关键是看央行的后续细则。预计”央妈“联合”银爸“发通知，在10月底之全出台。

当这轮一二线典型城市的房价与地价上涨、暴涨、地王与抢地、抢房疯现全部矛头直指“央妈”之时，“央妈”坚定的给以否认，否认非货币超发、信贷超发、流动性过剩、杠杆过高引起的这轮楼市火爆，与“央妈”没关系。毫无疑问，房价与金融、货币、信贷、利率、杠杆的关系非常密切，都存在让房价飞涨的可能性。当前“央妈”及时收紧房地产贷款、融资渠道“闸门”，实质上就是表明这轮房价、地价、地王的疯狂上涨，背后的主导性力量就是货币、信贷超发。

为什么”央妈“被指为罪魁祸首。央行数据显示，8月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元，环比7月翻了一番。从新增贷款结构看，代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款新增额，仍保持高位。8月住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。这意味着，8月新增人民币贷款中，个人按揭贷款占比超过了50%。银行信贷结构的扭曲，一方面推动房地产市场泡沫的形成，导致潜在风险上升；另一方面，对房地产的信贷集中度的迅速上升，也加大了银行对房地产市场波动的脆弱性。

上海成为“央妈”拧紧“水龙头”、”输血管道“的急先锋。2016年10月12日上午，上海发出严查银行输血房企拿地资金，将穿透式监管的警报。同日，”央妈“召集17家银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控会议精神。”央妈“要求，各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。房产信贷政策将收紧的消息早些时间就已经出来了，”央妈“行长周小川日前就在多个场合表态，将会对信贷增长有所控制。近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

10月12日上午，上海银监局召集辖内机构高层开会，发出严控房地产贷款风险的警示。事实上数日前上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金。按照理论上，银行贷款本就不能给开发商用来拿地，因为“变通”的办法多年来屡见不鲜，全国多地均有发生。根据第一财报消息，有些银行创出“土地过桥”业务，或是银行资金通过产业基金、银行和房企共同组建一家有限合伙企业运作拿地款基金的形式进入土地市场。

而银行的资金端则可通过发售理财产品解决，这些资金再作为基金“优先-劣后”结构化分层中的优先级以控制理财产品风险。据中债登披露的2016年上半年数据，配置债券、非标资产、权益类资产的理财资金中，共有2.09万亿元投向房地产行业。其中不乏银行资金通过信托、资管计划等通道进入了房地产拿地开发环节。此外，近两年房企发债井喷，且募集资金用途不受明确的项目限制。从认购者来看，这些公司债不乏银行理财和保险资金作为买家。某大型香港上市房企正通过多家银行广东的分支行进行的一种融资手段：发放永续债。银行资金进入的方式，是借某个通道，比如基金子公司，使资金进入某特设的项目资管计划，再进入这家房企的“项目公司”，即作为项目公司永续债。顾名思义，永续债本身期限为永续或极长。

为了让购买房企永续债对于银行而言效果等同于贷款，银行会在利率上“动手脚”，比如约定每年递增的利率，或前两年利率为一般定期贷款利率，到了第三年突然加码，倒逼企业因无法承受利率而只能像还贷一样到期还债。为了逃避资金用途限制方面的监管，合同还会约定项目公司的借款用途为归还股东借款，即将永续债用于偿还其在母公司的债务。而事实上，项目公司借母公司的资金本身就是主要用于拿地。所以虽在会计科目上兜了一圈，其实质无非就是地产企业从银行融资拿地。上述这种种“花招”，都在此次监管之列。《意见》堵上的五条渠道中已经包括了信托资金、资管计划等，而监管对于银行资金流向管理“实际重于形式”的要求，也会砍断银行暗地“输血”线。宽松的资金若为土地市场泡沫缘起，看住灰色资金运输链条，往往是挤出泡沫的有效方法。

当楼市28城市限购、限贷，“央妈”收紧房地产贷款、融资渠道之后，资金会往什么城市、什么行业、什么地方流动？市场上所的撤离房市，转投股市、保险市的说法是否正确，这是值得关注的问题。

事实上，中国楼市一直都是东边不亮西边亮，资金总是在不同的城市流动，在房子与土地之间流动，房地产业是中国货币供应、流动性、热钱、外资吸收最多、最大的“资金池”。房地产依然是资金流动最多的行业、一线与热点二三四线城市依还是资金进入的集中区域。第一是非限购、限贷的部分二、三、三四线城市住宅市场，还有是已经限购、限贷的周边非限的城市住宅市场。第二是一手住宅限购、限贷之后，一线城市写字楼、商务公寓别成为资金池、还有非限购的部分二三四线写字楼、商务公寓。第三是少量的资金进入香港与海外房地产市场。第四是少量资金流入购买美元、黄金，还有就是股市、保险、信托、基金、银行理财与互联网金融理财及公司理财产品。

最好的证明就是上市公司购房火热，斥资近百亿买房买地，并且六成集中在北上广深。根据央视新闻报道消息，今年以来，上市公司购置房产和土地的热情不断高涨。据统计，今年年初至今，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达93亿元，六成发生在北上广深。据调查，一些上市公司会通过“套路”进入楼市，或直接收购房企或向原先持股的房企增资，或将上市时的募集资金改变用途或用超募资金买房…并且，目前大量金融机构，特别是保险机构的资金也大规模进入楼市。

为什么一线城市依然是上市公司、投资投机、房企、购房的各路资金进入的重区域，这背后蕴藏着非常重要的秘密。其一是一线城市土地最稀缺，土地供应一直先进、新增建设用地指标不断的下调，深圳已经到了填海增加用地程度了，还有出台城市更新与小产权房及违建的存量供应的政策了。而北京、上海、广州的城市面积部队扩大，目的是增加建设用地指标与增加新建用地面积。其二是一线城市的地价不断上涨，因为房价年年大涨，并且上涨最稳定，投资收益全国最高，一套房就可以解决上市公司的资金紧张。其三是一线城市的供需矛盾一直存在，城市人口不断的增加，而住房供应缺口巨大，房价一直受到供需波动的影响。

第四是一线城市的集中着全国最好的最顶尖的教育、医疗、商务、交通等资源，还有全国人口、资金、人才、富人、政要等最多、最集中的城市。另外是一线城市的经济、技术、产业最强，不管是政治、科技、权力、金融、人才都集中于一线城市。北京是政治中心、权力中心、金融中心、科技中心、人才中心、国家中心城市、直辖市。上海是金融中心、贸易中心、科技中心、人才中心、国家中心城市、直辖市。深圳是金融中心、国家中心城市、创新中心、人才中心、特区市。广州是国家中心城市、贸易中心、省会城市、珠三角中心城市。第五是世界500强企业、企业总部、中国500强企业、企业总部等全世界、全中国最好的企业基本集中于一线城市。