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摘要：绿城已经实现了年初的承诺，保住了“杭州老大”的位置，但滨江与万科无疑将在第四季度展开一场激烈的榜眼之争。
9月18日限购前一天，5105套的纪录已载入杭州楼市销售历史，最终“金九”成交定格在2.73万套，各项数字均处杭州历史同期第一位。
至此，今年杭州新建商品房已经成交了18.01万套，远超2015全年的13.31万套成绩单，而那个数字曾被认为是“一个很难被超越的高度”。
与楼市保持同样步调的则是房企们不断刷新高度的销售业绩，据观点指数统计，在前三季度TOP10榜单中，备受关注的三甲阵营再次被绿城、万科及滨江包场。
这一次，“老大哥”绿城继续以第一名的姿态笑傲江湖，超第二名近73亿元，紧随其后的万科与滨江则处在“尴尬”的2亿元差距上。
如此看来，绿城已经实现了年初的承诺，保住了“杭州老大”的位置，但滨江与万科无疑将在第四季度展开一场激烈的榜眼之争。
绿城稳守第一 万科滨江拉锯
不同于八月榜单上的绿城“秒杀”万科、滨江之势，9月份三者之间的销售金额并未太过悬殊。杭州官方数据显示，绿城、滨江及万科对应的销售金额分别为32.55亿、27.51亿及21.92亿，保持在约5亿的递减梯度。
新货暂时断供，绿城9月销售的贡献主力依旧集中在此前已亮相的项目，其中位于杭州主城的留香园售出73套，收金约4.8亿。至此，这个项目前三季度共成交842套，成交金额为41.26亿。
虽然在8月被绿城、万科甩出一截，但锦绣之城9月近12亿（共212套）的销售将滨江再次推向第二位。项目9月10日首开，推出3、4号楼共220套房源，开发商消息指出，当天成交了56套房源，网签金额达3.27亿元，成交均价44394元/平方米。
据观点指数了解，今年4月初，杭州规划局对杭政储出[2012]72号地块即滨江·锦绣之城项目设计方案予以公示，项目主要由9幢高层住宅和1幢物业用房组成。
查阅观点地产新媒体此前报道，2013年1月25日，河北天成鏖战35轮，力克九龙仓、龙湖、世茂、融创四大劲敌，最终以总价18.9亿夺得热电厂11万方宅地，折合楼面价17316元/平方米，溢价率高达44.2%。
2015年底，滨江集团与河北天成签订协议合作开发该项目，其中滨江集团占股51%并负责操盘。
随着9月的落幕，观点指数杭州前三季度房企销售金额TOP10榜单揭晓纱，绿城继续占据第一，超第二名近73亿元，紧随其后的万科与滨江则处在“尴尬”的2亿元差距上。
如此看来，绿城已经实现了年初的承诺，保住了“杭州老大”的位置，但滨江与万科无疑将在第四季度展开一场激烈的榜眼之争。
对万科来说，被房管局约谈开盘的“世纪之光”项目无疑会成为四季度的又一爆发式主力项目。据悉，该项目3幢、10幢、11幢于2016年7月取得萧售许字（2016）第059号《商品房预售证》。截至目前，该公司仍未将上述已许可预售房源中的住宅对外公开销售。
对滨江来说，除了锦绣之城外，今年7月26日已开放样板间的“江南之星”则是可与万科抗衡的一大利器。最新消息显示，项目开盘时间与价格暂时仍待定。
楼市爆卖9月 数字超越巅峰
在G20、调控政策等效应影响下，外来购房者、投资客潮水般涌入，九月的杭州楼市注定与“火爆”挂钩。
数据来源：观点指数整理
按照上表统计数据，9月杭州全市新建商品房共成交2.73万套，成交总面积291万平方米，总金额504亿元，均历史同期第一位，同比分别增长104%、108%、156%，环比分别增长37%、43%、45%。
从单日成交看，杭州9月份有8天的单日成交量超过1000套，并且主要集中在限购政策出台的9月18日之后（含9月18日）。
9月18日限购前一天，5105套的纪录已载入杭州楼市销售历史，此后的9月27日、9月30日的成交量均超过2000套。
与成交同样保持高位的则是成交价格，官方数据显示，9月杭州全市新建商品房成交均价为17285元/平方米，环比增长1.7%，同比增长23.4%。
据不完全统计，9月杭州共有395个新房住宅项目成交（不包括排屋、别墅和商业项目），其中262个项目均价相较于8月均有所上涨。
值得一提的是，杭州楼市最强9月背后的一大隐形助手就是酒店式公寓。9月，杭州全市新建商业地产成交套数6332套，环比增长18%，同比增长164%，刷新了近年来商业地产月度成交套数纪录。
至此，今年杭州新建商品房已经成交了18.01万套，远超2015全年的13.31万套成绩单，而那个数字曾被认为是“一个很难被超越的高度”。
数据来源：观点指数整理
当然，楼市“爆卖”必然导致库存的迅速下降。数据显示，截至9月末，杭州全市新建商品住宅可售套数约7.3万套，较8月末减少了12682套，下降幅度近15%
至此，杭州全市新建商品住宅库存已经实现“十连降”，去化周期降至5.8个月，较8月末减少了1.3个月，已经低于6个月的合理去化周期下限。其中，滨江、下沙新建商品住宅库存去化周期均只有3个月左右。
数据来源：观点指数整理
杭州土地市场方面，5月成交金额达到261.03亿元的高点后，6月至9月呈一路下滑之状，对应的成交金额分别为260.1亿、136.2亿、101.22亿及63.52亿元。
尽管如此，今年前三季度杭州已经完成1120亿元的总土地出让金额，随后的10月份也将继续维持目前“冷淡”状态。据统计，截至目前，10月份仅3宗地块计划出让，为一宗商住用地和两宗商务商业用地。
限购重新落地 调控大招连发
如果以全年为时间刻度，三季度杭州楼市最大的新闻莫过于重回“限购时代”。
9月18日，杭州住房保障和房产管理局于在官方微信上宣布，为促进房地产市场平稳健康发展，结合杭州房地产市场实际情况，经市政府研究决定，自9月19日起杭州部分区域将实施住房限购。
限购政策明确，在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
限购的范围则包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。
这一夜，整个杭州楼市“夜未眠”。5105套！这是杭州房管局最后定格的官方数字，截至9月18日24时，杭州新房二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套。
对于让杭州开发商“措手不及”的限购令，有市场分析指出，这或许会让杭州楼市开始进入一个新调整期。
在上述人士看来，随着去库存周期由高位降低到低位，杭州房地产市场的矛盾也开始变化，即从去库存转变为控房价。
重启限购后，杭州又于9月27日发布最新一则楼市调控政策。购房入户政策方面，明确自2016年9月28日起，在杭州市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）暂停实施购房入户政策。2016年9月27日前已在网签平台签订商品房买卖合同或二手房转让合同的购房人，仍按原政策执行。
同时，在公积金及商业贷款方面也推出了更为严格的条款，包括二套房公积金贷款首付款比例由不低于40%调整为不低于50%，二套房商业贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%。
据观点指数了解，按照杭州现行购房入户政策，理论上来说外地户籍购房者只需在下沙全款购买一套总价60万元的商品房住宅就可以入户，一旦入户杭州之后，便不受9月19日实施的限购政策影响。
业内分析人士称，此次推行的购房入户政策调整，可视为对9月19日限购重启的一个补充。而在此次购房入户政策暂停之后，杜绝了外地购房者通过以上方法增持杭州房产的可能，在一定程度上加大了对楼市投机行为的限制力度。
虽然政策落地比较迅速，但更多观点则认为，最终的效果会偏向“温和”。一方面是其影响面过窄，一方面对于已经在杭州进行大规模房地产投机购房的人没有约束，另一方对于本地投机性购房也没有限制。
“这就如同是机动车摇号政策一样，通过限制无法解决现实问题。在杭州本地购房需求旺盛的情况下，杭州的房价怕是还会继续保持旺盛的增长。”
