文/谢逸枫

现如今全球货币宽松，负利率、货币贬值，富人、有钱人、中产者如何让存在银行、手上的钱不缩水，准产配置就是最好的办法。究竟什么产品什么行业，可以最抗通货膨胀率、贬值率，除了房子、土地、房地产业，恐怕已经找不到什么产品、什么行业了。因为全世界、全中国最赚钱的投资，不是炒股票、炒黄金、炒汇率，也不是存银行、买债券、保险、理财、信托、基金、上市、IPO，是买房、买地，还是买房子、买房子、买土地、买土地。而最赚钱的行业，不是什么创业板、新三板、A股的股市，还有什么黄金市、汇率市、金融市、债券市、保险市、理财市、信托市、基金市、贸易业，是不动产业，还是房地产业、房地产行业。

面对频繁的市场、政策、政治波动以及长期低利率、负利率、货币贬值的投资环境，亿万富豪们如何打赢这轮财富增值保值制，唯有“另辟蹊径”。自2014年以来，由于全球资本市场不确定的增加，监管环境的变化，顶级富豪们正在采取新的投资策略。按照Stadler说法，目前亿万富豪们主要有四大投资转变：其一是公开市场转向私人市场。其二是由流动资产转向非流动资产。其三是持续寻找房地产投资机遇。其四是减少组合中对冲基金的比例。由于亿万富豪的投资周期较长，对资产流动性要求不高，因此一些固定收益类的产品亦受到追捧，意图追求更高的投资回报。

因为什么？房地产是“提款机”“印钞机”、“上市公司的“救命稻草”，是创造最大财富、最能赚钱、最乃抗通货膨胀率、贬值率、最能保值增值的投资理财产品、行业。

从2016年半年报来看，763家上市公司半年利润抵上不上一套房，而不少上市公司经营一年利润也够不上一套房，但股东若减持1%的股份就不可同日而语了。如果上市公司大股东每年减持金额不能大于当年净利润，结果就不同，但这只是散户投资者的一厢情愿，9月以来大股东疯狂减持，套现的钱，应该可以买下整个相来小区的学区房。房市这么火，上市公司也加紧布局，从上市公司近期买卖房产的动作上可见一斑。2016年年初至今，已经有莱茵生物、台城制药、浩丰科技、拓普集团等多家非地产行业的上市公司，在广州、上海等一线城市大力购买房产，且购房金额普遍超过千万元，甚至达到亿元级别。

第一是上市公司买房、买地，房地产成“提款机”“印钞机”。天辰大厦紧挨北京东二环朝阳门，这座写字楼今年迎来了一个新业主。创业板上市公司高伟达5月宣布斥资6000万元购买了该楼整个24层1400多平方米的办公空间。这仅仅是上市公司在北上广深等一线城市大举买房买地的一个缩影。截至目前，上市公司今年已在楼市中投入了近百亿元，企业“炒房”热情高涨，也给一线楼市“添了一把火”。今年以来，上市公司购置房产和土地的热情不断高涨。今年年初至今，沪深两市共披露了近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。

此前披露的＊ST宁通出售两套北京学区住宅不同，实际上，大部分公司将投资瞄准了商业办公和公寓项目。总计有55亿元资金以改善办公环境、购置新的办公场所等名义，购买了商业办公项目、商住两用项目以及停车位。在地点的选择上，在北京、上海、广州、深圳买房买地成为上市公司的特别偏好。在所有购买土地和房产的计划或方案中，六成发生在北上广深。今年1至9月，北京仅商住房就成交了超过5.3万套，同比增加3倍多，成交均价同比增长23.5%。戴德梁行数据显示，二季度，投资者继续对上海写字楼市场持乐观态度，核心商圈甲级写字楼平均价值上升至每平方米71878元。上述53家在楼市投入千万元以上的上市公司，上半年净利润为79亿元，为买房买地投入的八成左右。

第二是扎堆卖房“救命稻草”，73家上市公司靠房子救急。据统计，截至9月28日，今年以来，共有73家公司发布房产交易公告。上述涉及房产交易的上市公司其主业均不是房地产，公司所处行业趋势正在走下坡路，或是公司处于退市边缘，用卖房从而实现减亏甚至保壳的效果。在形形色色的上市公司房产交易中，不乏卖房减亏，也有受让房产度过难关。统计显示，截至9月28日，今年以来，共有73家公司发布房产交易公告，包括天和防、高鸿股份、*ST宁通B等。其中包括出售或处置房产、转让房产、购买及投资性房产、涉及到房产的关联交易、房产抵押等等。如北京房产成“提款机” 天和防务欲2630万抛3套房减亏，转让理由是有效盘活公司存量资产，预计产生收益约1000万元。

第三是卖两套房子就能拯救一个上市公司，能拯救一个老板。9月21日一早，一则关于上市公司卖两套北京的学区房就能成功保壳的新闻，火遍了朋友圈。这个上市公司，就是即将走到退市边缘的*ST宁通B（200468.SZ），挂牌出售的两套住宅，评估价飙涨，持有12年增值16.5倍！市场价还可能更高。朋友圈的小伙伴们纷纷评论：早知如此，何必辛辛苦苦干实业，多买几套房子就可以躺着挣钱了……公布一则最新数据：8月70大中城市价格分析，与上月相比，70个大中城市中，新房价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有2个。这意味着买房的人90%以上是赚钱的。对比股市中7亏2平1赢的定律，炒房客要说多幸福就有多幸福。

上市公司属于中国实体经济的中流砥柱，是最好的那一批企业了，已沦落到靠炒房来填平经营性亏损的境地。9月20日，*ST宁通B（200468.SZ）发布公告称，公司以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼-201、-202 两套房产，挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。公告显示，*ST宁通B本次拟转让的两套房产，建筑面积分别为141.31平方米和141.60平方米。上述两套房产原值总计214.71万元，已计提折旧84.97万元，账面净值总计129.74万元。目前两套房子评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。12年狂赚16倍，这收益也真是没谁了。A股12年涨了几倍，为什么该房产这么值钱？原因就在于该处房产属于市重点学校的北京小学本部学区房。

第四是富人财富缩水，2015年财富缩水5%，全球亿万富豪转投非流动资产，房地产成为首选。瑞银与普华永道联合发布的亿万富豪报告显示，2015年全球亿万富豪的总财富减少3000亿美元至5.1万亿美元。亿万富豪的平均财富由2014年的40亿美元跌至37亿美元。全球1397位亿万富豪的数据，涵盖14个规模最大的亿万富豪市场，覆盖全球亿万富豪80%的财富。2015年全球新增210位亿万富豪，其中有113位来自亚洲，亚洲平均每三日诞生一位新的亿万富豪，造富速度冠绝全球。相比之下，40%的美国亿万富豪家庭以及35%的亚洲亿万富豪家庭则分别选择将企业公开上市或者进行套现。

一年一度的胡润富豪榜10月13日发布，今年达到20亿元以上的富豪共有2056位，比去年增加179位上榜，涨幅为三年来最低。而总财富上涨了7%达到14.8万亿，涨幅与GDP差不多。上榜富豪前三名分别是王健林、马云、马化腾。最大黑马是万科股权风波中的潮汕大佬姚振华，翻了9倍到1150亿元，比去年上升200多名到第四。这实际上就是借了房地产业这个大树，一下让姚老板飞黄腾达。

背后就是这样的秘密，不得不看与去了解。第一是一个最大的秘密就是一二线城市集中全国最多的富人与财富，房地产市总值与房价的最高及升值涨幅最大，成为富人、资金最爱集中的城市。上榜富豪最多的十个城市表现稳定，只有香港和成都互换了位次。北京仍然是最多企业家偏好居住的城市，322位上榜企业家居住在北京，比去年增加43位；深圳保持第二，195位，比去年增加23位；上海保持第三，162位，比去年增加25位；杭州排在第四名，共有123位富豪，比去年增加5位。排在北深沪杭之后的城市分别是广州、苏州、香港、成都、宁波、佛山、绍兴、东莞、厦门、重庆、台州、南京、无锡、长沙、福州、温州、天津。

第二是房地产是创造富人、财富的最好行业、产业。如广州上榜富豪前几位分别是丁磊、许家印、吕向阳与张长虹夫妇、朱孟依家族、张劲，他们从事的行业分别是互联网、房地产、投资、房地产、投资，显露广州民营企业在这些领域具备较好的竞争力。广州上榜富豪为78人，排在第五名，但相比去年增加了17人，增加值超过杭州（＋5），仅次于北上深。增幅则为27.8%，在所有上榜城市中最高。前十名富豪分别是，王健林家族、马云家族、马化腾、姚振华、宗庆后家族、丁磊、严昊家族、李彦宏与马东敏夫妇、卢志强家族、何享健与何剑锋父子。其中，企业总部在广东的有5个，在北京的有3个，在浙江的有2个。

而《新财富》杂志2016年6月公布了一个“500富人榜”，万达集团的王健林家族重返第一名，马化腾超越马云排行第二，紧随其后的分别的是马云、宗庆后、李彦宏、雷军、丁磊、何亨健家族、贾跃亭家族、许家印。根据这个榜单，我们统计了一个500富人地理分布排行榜——注意，这个排行，根据的不是富人的籍贯，而是其企业总部所在地。整体来看，500强富豪主要集中在广东、北京与江浙沪地区。这五省富豪占了全国（前500名）的73%。其中广东遥遥领先，占了全国份额的23%。从地理分布上看，大部分富豪都集中在南方，主要是江苏、上海、浙江、福建、广东五省，这五省占了全国60%的份额。

整个北方地区，只有北京一株独秀，占据全国的17%。城市版的排名，前十名分别是北京、深圳、上海、杭州、广州、宁波、苏州、绍兴、福州、成都。第一个值得关注的讯息是，深圳的富豪数量超出上海，杭州超过广州。上海与广州都属于中国最顶级的平台型城市，却分别败给地理位置不如自己的内容型城市——深圳与杭州。第二值得关注的是，宁波、绍兴、福州三个城市，在GDP排行榜上都在15名之外，平时也没啥存在感，但富豪数量却挤进前十，超过天津、武汉、成都、重庆等传统中心城市。

第三是综合来看，排在第一的是传统制造业，第二的是房地产业，TMT行业则位列第三名，紧随其后的单一行业分别是金融、制药，文创与快递行业则属于新兴行业。不过，从趋势上看，房地产与传统制造业的富豪正在减少，TMT、金融、制药、文创等领域的富豪数量则处在上升态势。富豪榜前十名中，有6位来自TMT行业，分别是马化腾、马云、李彦宏、雷军、丁磊、贾跃亭；有2位来自房地产行业，分别是王健林家族与许家印；两位来自传统制造业，分别是娃哈哈的宗庆后、美的集团的何亨健家族。这说明顶级富豪行列，已基本被TMT行业所占领，房地产大亨逐渐退出顶级阵营，传统制造业大亨也在减少。

第四是根据中国房价行情平台发布的9月31个省会城市(含四大直辖市)的住宅房价排行情况统计发现，9月份，有12个城市均价超过万元大关，北京均价已经超过5万元/平方米，是重庆、长沙的7倍多。在部分东部和中部省会房价高企的同时，西部和东北的大部分省会仍处于去库存的过程中，房价也比较平稳。这也正是本轮楼市的一大特点，即一线城市和二线热点城市十分火热，广大三四线城市和弱二线城市仍比较平淡。热点城市房价上涨过快的情况，也引起了中央的高度重视，从9月30日开始，各地也纷纷出台了限购限贷的调控举措，房价上涨过快的热点城市出现了明显降温。

首都北京的均价已达到了52104元/平方米，是31个城市中唯一一个突破5万元大关的城市。必须指出的是，这仅仅是统计中的均价，目前北京中心城区市场早已豪宅化，10万+比比皆是。北京之后，另一个超一线城市上海的均价达到了46154元/平方米。位居第三的是南京，这个二线省会城市均价达到了23472元/平方米，超过了广州和杭州。之所以位居第三，是因为去年下半年以来南京房价持续高涨，今年更是与苏州、厦门、合肥并称房价上涨的二线“四小龙”，而同期广州、杭州涨幅远低于南京。

在31个城市中，房价最高的7个城市来自沿海发达地区，除了北京、上海和天津三大直辖市外，南京、广州、杭州和福州对应的江苏、广东、浙江和福建，刚好是东南沿海四个民营经济最为发达的省份，经商群体众多，老百姓的可支配收入也比较高。体上看，31个城市中，房价排名靠前、涨幅较多的大多位于东部沿海以及中部几个劳动力大省的省会，房价较低的省会则主要来自东北、西北和西南。虽然省会城市作为所在省份的核心城市，聚集了所在省份最好的教育和医疗文化等各种公共资源，但仍有不少省会由于供应量过大，目前仍处在去库存的阶段，在今年以来一二线城市房价上涨的过程中，这些省会仍处于下滑或不温不火的水平。

第五是土地成为地方的“提款机”、“印钞机”。今年1-9月卖地所得收入接近2万亿。数据显示，2016年1-9月，全国300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。楼面均价1900元/平方米，同比涨49%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。1-9月，全国40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前；同比下滑城市中，北京、广州降幅仍超五成，长沙、成都降幅较小。在一线城市供地收缩、排名整体下滑的情况下，二线城市表现抢眼，同比涨幅显著，南京、苏州、杭州前三季度收金总额均超去年全年，都达到千亿元水平，一线城市仅上海进入三甲，收金1360.4亿元。

供地方面，2016年1-9月，全国300个城市共推出土地19479宗，同比减少11%；推出土地面积71024万平方米，同比减少6%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）5486宗，同比减少13%；推出土地面积22380万平方米，同比减少8%。一线城市受限于供地与政策影响，成交及出让金均不及去年，京广宅地供应缩水，深圳1-9月推出纯住宅用地仅2宗，市场需求向周边城市外溢；二线城市成交热度逐季度走高，引众多品牌房企围猎，地价与收金涨幅均显著，前三季度出让金总额已超2015年全年值；三四线城市保持平稳走势，成交价增量跌，环一线区域较受关注。