CRIC导读

2016年1-9月，全国300城共成交土地15585宗，成交总额「19262亿」，同比增长40%，前三季度卖地收入已超去年全年；同期企业债规模达7481亿元，超出2015年全年「81%」；上半年，18家银行房企开发贷总额41027亿元，半年增量385.42亿；个人房贷增量为1.99万亿元，同比增加77.68%。

此轮债务转移中，金融企业居功至伟，而此轮债务转移还需要时间继续，我们认为，在此过程中，不论货币宽松还是紧缩，金融的绥靖和对房地产及房地产消费的宽容依然是大趋势，不会发生大的变化，形势相对乐观。

撇开货币问题不谈，金融企业目前正在进行一些改变和布局，主要有七大现象，本文旨在通过金融企业最新的风向，揭示出这个行业发生的大变化，为企业发展指明一条道路。

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上篇

现象1：名单管理调整，扩大至二三线城市

为了防范风险，金融企业对投向的企业和城市都有名单，目前企业名单没有产生实质性变化，依然是百强、央企、重点地方国企等企业类型；但对投入城市已经有了些迟疑和深入思考。例如，一二线城市依然是高意愿的投入区域，但一二线城市风险加大，成本收紧，特别是此轮政策调控完之后，一二线城市面临双向问题，以前成本高、周转快、安全性高，金融企业即使并不看好高价土地可以盈利，也对于债务安全基本放心，因此股权少而债权多；如今一二线城市政策收紧，金融企业开始评估这些城市是否房价下跌而地价高企，导致投资风险。

同时，都市圈旁边的城市、发展中的二线城市以及有潜力的三线城市也有意加大评估，手段有二：

依据投资名单中的企业，跟着企业走；

加大对这类的研究，包括和克而瑞这类专业的服务商合作，进入自己没进入的城市，扩大布局。

‍现象2：不甘心做金融“民工”，全力布局加仓资产运营领域‍

我国住宅市场上升，住宅替代性物业得到发展，商办和运营业物业发展不足，因此，国家给予商办去库存的政策宽松力度较大，资本企业积极进入这些领域，如收购办公楼、酒店式公寓或酒店进行改造，资本企业拥有成本、时间等诸方面的优势，能获得不菲的盈利。资本企业已经开始布局，但目前制约布局的主要是好的服务商，有没有一大批好的服务商能够做好这些改造，复制这些模式。

eg：西湖边能看到景观的办公楼，租金只有4元左右，通过综合改造可以实现8-9元的租金水平；西湖边很多酒店，距断桥只有步行三四百米的距离，平时房费在350元，节假日有五百多，实际上，房租提升一倍是完全没有问题的。

目前，房地产开发商是否涉足此类改造的管理，除了利润考量，更是未来能否获取金融企业资本、进入资产运营行业的门票。在这个过程中，有经验的绿城、龙湖具有先天的优势，这个节点上，对接资本企业，开发商和服务商都有好的机会。

eg：绿城的代建业务，目前已有一百多个项目，年营业额100多亿，资产运营领域布局能让绿城走出一条利润更高、周转更快、成长性更好的路。

现象3：表内业务结构性收缩，表外业务不受影响。

8月兴业和工商银行收紧开发贷，年限由两年变为一年或半年，这一次国家因城施策，各地出政策与当地人民银行的政策是一致的，否则地方无权调整首付比例，消费贷和开发贷都是表内业务，因为收益低不受银行欢迎，银行更热衷表外业务，趁此轮调整，表内业务可能出现调整。

近几日，国家主管部门对住房消费贷款和开发贷提出了一些控制目标，虽然不是缩减，但绝不能新增。结合银行自身对表内业务的态度，总量应该会维持不变。对于热门城市，银行本身对于表内业务并不热衷，会借助政策进一步缩紧；其它城市亦适当缩紧。表内业务紧缩的钱，国家希望金融企业扶助科技创新及其它业务，但银行会将这部分钱挪到表外，用于扶助房地产的股权投资和其它债权投资，因此，表外业务依旧看好，甚至宽松。

现象4：企业债收缩趋势明显

企业债过去大半年内发行增速很快，让开发商高价拿地，企业债目前发行量急剧下降，利率开始上行。最近国家对企业债发行提出了一些意见，如不鼓励还银行贷款、不鼓励购买土地，预计企业债用途会继续收缩，整个‍企业债是看空的、收缩的。

我们认为，金融行业已经为地方债转移及房地产对国民经济的带动使出了“洪荒之力”，由于城市间不均衡被拉大，去库存策略需要检讨和调整，核心城市资产价格被不断推高，这段时间金融政策会有所调整，中期来看，强度有限，而且作用和基调不变。

企业应根据金融动向调整，大规模的激进高价拿地已经没有太多廉价资金的支持，对城市的适度扩容和前瞻性研究应及时开展，资产运营领域大有可为，建议及早进入。

除此之外，金融企业在「夹层融资」、「股权债权投资」、「城市介入深度」三个层面也有相关的调整和变化，详细观点，请期待下期【首分视角】！

时至今日，克而瑞一直对房地产持乐观态度，原因有三：

一、货币M2增速平稳，存款准备金及基准利率宽松，目前金融大环境是非常好的。

二、整个地方债总额18万亿的总额，还有很大的空间，房企负债率已达70%，居民负债率36%，通过房企将地方债务转向居民消费债务，依然有很大的空间。金融企业在这个过程中依然充当重要角色，对金融企业的抑制只会是一时，目前抑制的只是部分区域，长久来看，金融企业在债务转移的作用还是非常大的。

三、10月13日，国务院办公厅发文，规定中介企业和房企不得在房产领域提供过渡的金融产品。我们认为，前段时间，房地产企业金融化趋势明显，俨然成了市场主导，但随着调控，房企自救尚有难度，反而资金充裕的金融企业重新拿回了主动权。因此，我们认为这次调整，是金融企业更深层次介入房企和房地产行业的机会，他们介入的方式很可能就是股权和一些综合性的安排。去库存的背景下，金融企业介入资产运营、城市运营和城市综合改造的力度会非常大。