文/谢逸枫

当经济学家唱衰香港房价之时，奇迹终于降落在香港楼市，告别了下跌期实现了上行拐点。于今年4月份房价首次止跌上涨，终止连续6个月跌势，迎6月连涨的走势，意味着一轮香港楼市短的调整期结束，经济的复苏会影响到楼市。2016年伊始，许多关于香港楼市的“坏消息”传来，市场对于香港楼市的表现并不看好，但最近香港楼市也开始发生“逆转”。经过短期回调后，香港楼市呈V型反转。去年至今，香港楼市经历的V型反转。值得注意的是，香港楼市的成交量也在今年9月创下近4年最高水平。

今年前9个月一手私人住宅的成交已达到11869宗，较去年同期微跌约2.7%，并已达到去年全年成交的70%左右，二手住宅的成交仅27933宗，同比大幅减少20.3%。截至9月底，香港中小型私人住宅单位的平均价格已连续回升6个月，反弹至10349港元／平方英尺，升幅约6.5%。

香港土地注册处数据显示，9月香港住宅房屋销售合约数量环比激增34.4%至7826份，为2012年10月以来新高，合约总值560亿港元，8月销量为5821份，交易金额406亿港元。按同比来算，涨幅更是惊人，9月住宅房屋销量同比增速高达83.6%，交易金额同比大增67%。价格方面，根据提供香港及海外物业买卖及租赁楼盘的香港地产网站squarefoot对全港平均房价的统计，今年2月16日是香港房价的阶段性低点，只有97907港元/平方米，到今年9月16日，全港平均房价涨超26%至123344港元/平方米。

香港楼市强劲反弹，逆流而上或跟外围资金大量进入有关。尽管加息阴霾不散，近半年来香港楼价在一片唱衰声中反而越升越急，上半年的浓厚观望情绪正被炽热的交投代替。反映香港二手住宅价格走势的中原城市领先指数(CCL)最新数据显示，最近一周(9月26日至10月2日)楼价指数较此前一周急升2.49%，报141.04点，创下7年来最大升幅。此最新指数水平较2015年9月最高位时的146.92点只差4%，半年回升近11%。 同时，在开发商提供的高比例按揭服务、银行极低的按揭利率共同刺激下，一手楼表现尤其乐观，近期推出的多个一手楼盘均出现超额认购情况，看房人群在示范单位前排起长队， 部分新盘单位甚至一天一价。

综合香港政府机构及地产中介机构数据，9月整体住宅注册量继续攀升，环比上升31%至7929宗，总金额达584亿港元;过去两个月中，香港一些传统上受欢迎的住宅楼盘如位于港岛东的康怡花园、新界沙田区的沙田第一城、新界西区天水围的嘉湖山庄均录得创下同类户型成交价新高的个案。低息环境持续，英国脱欧公投之后外围资金涌向香港，支持了房价由跌转升，而目前的状况仍“比较健康”，预计年内可追平去年9月的高位水平。同时，目前的升势主要还是受投资需求带动，如果美联储宣布加息，相信一定会对市场情绪有影响，炽热的气氛会逐渐冷却。

内地资金确实是本次香港楼市上涨的原因之一。香港楼市作为具有投资价值的港元资产，受港元与美元直接挂钩影响，的确能为内地资金提供保值乃至增值作用。成交季度数据也印证了内地资金对香港楼市托价作用。香港会德丰地产称，旗下位于九龙的豪华房产One Mountain 9月销售额20%由内地买家贡献，而6个月前刚开盘时这一数字只有5%。内地资金对香港楼市的推动作用只是价格飙升的原因之一。内地购房者的房地产交易量占今年第二季度香港房地产市场总交易额的9%，确实高于去年同期水平5.8%。但这部分资金对整体市场的效力有限，占比目前不会超过10%。

香港发展局局长陈茂波也曾在7月发文认为内地资金涌港推升楼市的说法有所不妥。他表示，“过去三个月非香港身份证持有人购买住宅物业占整体成交宗数的比例，仍然只有约2%，跟买家印花税自2012年10月推出后的长期平均数相当，仍是处于相当低的水平，未见明显上升趋势。多家香港地产商均认为内地资金对香港楼市的促进作用有限，且非永久居民，本地及海外注册公司购房需付15%的买家印花税会打击部分内地资金的购房热情。香港楼市本身具有吸引力，本地居民对住宅的需求才是本轮楼市行情的主力。

即便美联储加息，对香港楼市按揭贷款利率的影响也有限，这地产商举例称，目前香港楼市的按揭利率很低，近期市场上按揭利率已低至H+1.4%水平（即香港银行间同业拆息Hibor加1.4%，约合1.7%），就算美联储一年加息四次，在美国联邦基准利率的基础上上调1个基点为1.25%~1.5%，香港银行贷款按揭利率也只有H+2.4%。是从超低息加到低息，对香港本地居民影响不会太大。实际上美联储加息反而有利于香港楼市。从香港本地居民角度讲，美联储加息意味着美国经济转好，有利于香港出口，从而增加香港本地居民的收入。因此，看好未来一段时间内的房价。

香港地产商也普遍认为，香港楼市具有巨大的投资价值，未来一段时间内，香港楼市将不会受制于美联储加息而继续上扬。值得注意的是，楼嘉辉与黄良升这连位地产商均提到了今年动荡的国际政治经济环境对香港楼市的作用。今年6月的英国退欧事件引起了市场对新一轮金融震荡的恐慌，促使资金倒流回更能稳定保值的不动产楼市。进入10月以来，香港楼市的价格继续猛涨。香港二手住宅价格走势的中原城市领先指数（CCL）最新数据显示，9月26日~10月2日当周，香港楼价指数较此前一周急升2.49%，报141.04点，创下7年来最大单周涨幅。

该指数最新水平较2015年9月最高位时的146.92点只差4%，半年回升近11%。另一方面，香港楼市是港元资产的一部分。投资香港楼市的优势在于，香港是一个金融城市，每年都吸引了很多年轻人来香港工作定居，靠收租的话也能获得比较高的收益。作为长期性的投资来说，投资香港楼市的收益率超2%，相较目前的存款利率来说也是比较高的。

香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港楼市从去年第三季度起气氛转淡，住宅价格与成交量双双下跌，二手房交易量更是连续多月在低位徘徊。与此同时，李嘉诚等香港地产大亨近两年来纷纷抛售旗下港资物业更引来看空香港楼市的市场猜测。香港政府近年也先后推出额外印花税、买家印花税等“辣招”，透过印花税管理需求，并主要遏制非香港本地的买家。然而，正当市场普遍看空香港楼市之时，却悄然发生变化。

据美联物业提供的香港楼价走势图，从去年8月开始香港楼市就开始出现向下的趋势，到今年3月建筑面积的平均呎价已从去年8月的8740港元跌至7665港元。不过，今年9月香港以建筑面积计算的平均呎价已经回升到8249港元。此外，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，在不包括一手公营房屋下，9月1日至26日香港一手住宅注册量已达2362宗，已创下近26个月以来的新高。香港土地注册处发布的数据显示，香港9月住宅房屋销量已经创下近4年来的最高水平。

美联物业分析，升幅较高主要来自中小户型带动，在上述2362宗一手住宅注册量当中，500万港元及以下录得782宗，较上月增长55.8%。为争夺相对优质的按揭客户，香港多家银行已数次减低按揭利率。近期市场上按揭利率已低至H+1.4%水平（即香港银行间同业拆息Hibor加1.4%，约合1.7%）。香港中原集团分析，近期香港楼价升势为货币因素使然，预计未来外来资金会继续流入香港，令香港楼价居高不下。的确，在小王看来，最近几个月的生意有所好转。虽然税费很高，但香港楼市不限购，或成为部分内地闲置资金的去处。

由于美元加息与美国经济表现差，香港经济增长随之放缓。经济下行之时，香港房价上涨动力不足，关键是大陆的需求进入。香港住宅楼价终止连续6个月的跌势，4月份香港住宅楼价指数报273.1点，回升0.7%，为9个月以来最好表现的月份。也令今年以来香港楼价跌幅收窄到4%；另外，住宅租金连续第七个月下跌，4月份跌幅收窄到0.1%，最新指数报163.2点，租金水平滑落到一年半以来的低位，今年来累积跌逾4%。与去年9月高峰相比，近7个月来香港楼价累积跌幅达到近11%，租金累积跌幅为8%。

香港的楼价已跌至底部，但长远仍看涨，此时正是入手的好时机，一旦错过，必将后悔。这位销售的观点似乎有一定道理。5月31日，香港特区政府差饷物业估价署公布了最新的房价统计数据：4月香港住宅楼价指数报273.1点，回升0.7%。这意味着，香港住宅楼价终于终止连续六个月的跌势。这是2015年7月到2016年4月这九个月中，香港楼价表现最好的月份。这个数字也令今年以来香港楼价跌幅收窄到4%。

香港特区政府差饷物业估价署5月31日公布的统计数据显示，如果将1999年的水平设定为100，4月份香港私人住宅售价指数达到273.1、租金指数达到163.2。香港私人住宅楼价连续半年逐月下跌后，4月份小幅回升，但租金继续下挫。至此，自2015年10月开始，逐月下降的私人住宅售价指数比3月份回升1.9，接近2014年11月的水平。同样从2015年10月开始逐月下降的租金指数跌势持续，比3月份下降0.2、跌幅收窄，接近2014年9月、10月的水平。香港金管局5月31日公布的住宅按揭统计调查结果，4月份新申请贷款个案比3月份增加18.4%、达到8816宗，新批出的按揭贷款额比3月份增加28.4%、达到198亿港元。

受房价下跌影响，一些香港住宅的价值已经跌至低于其按揭贷款金额，这些房产被称为“负资产住宅”。来自香港金融管理局公布的一组数据显示：2016年一季度香港负资产住宅按揭宗数从去年四季度的95宗增加至1432宗，环比暴增将近15倍，创下2011年第四季度以来的17个季度新高。数据显示，截至3月31日，负资产住宅按揭贷款所涉及的总金额从4.18亿港元暴增至49亿港元。负资产住宅按揭贷款中无*押部分的金额增至1.95亿港元，而去年四季度则仅为1200万港元。

金管局发言人解释称，负资产个案增加主要受首季楼市持续调整影响，其中大部分个案来自高成数按揭贷款，包括涉及按揭保险的贷款和银行员工贷款。这些暴增的数字让大部分的香港人都“深深受伤”。曾经经历过楼市大衰败的香港人，深切体会过“负资产住宅”带来的痛苦。在2003年6月，受到经济衰落和非典影响，香港楼价暴跌，较1997年的高位下跌了近70%，当时整个香港的住宅负资产宗数达到了历史最高的105697宗，因此带来的资不低债的破产事件数不胜数。一位并未透露姓名的银行人士对媒体透露，一旦负资产数量增加至1000宗，就将触及不少银行的警戒线。

数据显示，香港住宅楼价于2015年9月创高峰，但随之而来的却是不断的下跌。莱坊国际的数据显示，到2016年中，香港一般住宅和豪宅楼价与去年9月楼价顶峰比较将分别下跌11%和7%；而大部分市场机构预测今年香港住宅价格将继续下跌5%-10%。尤其值得注意的是，2016至2020年间，香港市场还将迎来10.8万个新建住宅单位——平均每年约新增21，600个单位，而仅仅在2016年，新增住宅供应就将达3.8万个单位。这些新供应将集中在新界的元朗和将军澳，以及九龙启德，这必将对同区二手住宅楼价带来压力——未来这些地区或将出现更多的“劈价盘”。

“劈价盘”的不断涌现，更让市场的杀跌情绪进一步蔓延。根据当前数据，莱坊国际高级董事及估价及咨询部主管林浩文预计，今年香港住宅的总销售量将为5万宗左右，或创下近二十年来的最低点。当前香港政府并未停止此前的印花税等楼市降温措施，加上美国潜在加息的可能和预期住宅供应充足，近月的住宅销售成交下跌，大部分潜在买家将在较长一段时间内继续采取观望态度。