目 录

一、板块轮动上涨的房价

二、渐渐下降的供应市场

三、需求旺盛的住宅市场

四、截然相反的调控政策

附件一：政策环境

附件二：机构观点

附件三：主要公司情况

一、板块轮动上涨的房价

1商品房价格发展趋势

全国平均商品房价：与上月全国商品房平均价格下降趋势相比，均价呈上涨，环比上涨6.5%,加上上月跌幅4%，涨幅在10.5%，可谓涨幅颇大。

70个城市新建商品房房价与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为41.4%，最低为下降3.8%；

十大城市房价：除二线城市继续上涨外，天津也加入上涨行列，且居7月榜首。

无论从全国平均房价考察，还是从70个大中城市考察，再结合十大城市考察，房地产市场房价涨多降少，且板块轮动。继止个月合肥、厦门和南京的上涨态势，天津、武汉、杭州也涨幅明显，分别列本月涨幅前三名。

2011年以来70大中城市新建商品住宅价格变动情况（环比）

2影响房价的当期因素

房价大幅上涨与土地供应减少和货币超发不无关系。另外，资本流入楼市避险也为重要因素。

首先，中国指数研究院数据信息中心监测显示，全国300个城市共推出土地面积7347万平方米，环比减少30%，同比减少19%。成交面积5958万平方米，环比减少25%，同比减少23%。 土地供不应求形成短缺是房价上涨因素之一。

其次，货币越发。7月末，广义货币(M2)余额149.16万亿元,同比增长10.2%。美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。

第三，资本进入房地产市场避险，特别是到一线城市。从国外的经验看，股市与房地产市场一般呈现正相关关系。这说明股市是比较有效率的，股市反映了实际经济的波动。但从中国的实际情况看，从2014年开始二者是负相关关系。股市震荡不稳，而一二线城市房价又居高不下，资本的逐利本性使其流入房地产市场。

二、渐渐下降的供应市场

1投资、土地和到位资金

开发投资已连续三个月下降，从7.2%降至5.3%。

2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

土地购置从降幅3%为降幅7.98%

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点；土地成交价款3848亿元，增长7.1%，增速回落3.1个百分点。

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积685606万平方米，同比增长4.8%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积470142万平方米，增长3.1%。房屋新开工面积92944万平方米，增长13.7%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅新开工面积64102万平方米，增长13.1%。房屋竣工面积45904万平方米，增长21.3%，增速提高1.3个百分点。其中，住宅竣工面积33782万平方米，增长20.3%。

到位资金呈轻度下降，由16.6%下降到135.3%

1-7月份，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，国内贷款12605亿元，增长0.7%；利用外资93亿元，下降49.8%；自筹资金27877亿元，增长0.4%；其他资金39307亿元，增长36.3%。在其他资金中，定金及预收款22321亿元，增长31.6%；个人按揭贷款13305亿元，增长54.6%。

2房地产市场萎缩原因

首先，房地产市场投资规模与经济增长是同步的，经济整体下行，房地产行业发展也不会好。7月GDP增长幅度为6.7%，与6月持平，处于低水平增长期；城镇固定资产投资下降至8.1%，房地产市场投资下降5.3%，土地购置、到位资金均有所下降。7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.01，比6月份回落0.39点。

其次，土地溢价率越来越高

企业购置土地成本不断提高，拿地难度加大。一线城市土地出让价格迭创新高，8月17日，上海出让三块土地，成交价格均创下区域新高。其中，融信中国以110.1亿元摘得合并后的新静安区中兴社区两幅地块，楼面价10.03万元/平方米，溢价率139%，成为中国土地成交史上单价地王；中骏以总价6亿元获得青浦区徐泾镇徐南路北侧地块，溢价率165%，楼面价4.5万元/平方米；建发、中粮、首开联合体以67.9亿元竞得宝山区顾村地块，溢价115%，成交楼面价5.37万元/平方米。

三、需求旺盛的住宅市场

1整体需求迅速下降，但住宅需求旺盛

1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，住宅销售面积增长26.7%，办公楼销售面积增长41.3%，商业营业用房销售面积增长15.5%。商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点。其中，住宅销售额增长41.2%，办公楼销售额增长65.3%，商业营业用房销售额增长17.6%。

2住宅需求旺盛的背后

首先，定金和预售款和定金和预售款大幅增长。衡量需求旺盛的指标即可从个人按揭贷款的增长反映出来，也可从定金和预售款的指标反映出来。2016年7月个人按揭贷款2060亿元，同比增长42.5%，定金和预售款3387亿元，同比增长19%。从到位资金结构图中可观察到资金结构的明显变化。

其次，去库存政策继续发挥效应。中央定调去库存，在个人住房贷款的门槛上，首付比例的降低，扩大了房贷消费者人群。

第三，消费者买涨不买落的消费习惯使然。房地产企业投资降低，拿地减少，供应降低，就会促使房价上升。房价越上升，消费者购买需求就越旺盛。

四、截然相反的调控政策

中央领导强调，宏观经济政策要坚持稳中求进工作总基调，适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；以推进供给侧结构性改革为主线，有力、有度、有效落实好“三去一降一补”重点任务；引导好发展预期，用稳定的宏观经济政策稳定社会预期，用重大改革举措落地增强发展信心。

全国性的房地产调控政策少有出台，而地方调控因市场不同，调控政策出台内容也不同，也可说是截然相反的实施政策。在三线城市，地方政府继续推行去库存政策，在一线城市库存下降，相对限制措施陆续出台。

限控政策的城市：在连续领涨一线楼市数月后，武汉、南京、合肥等地纷纷出台调控举措，试图抑制楼市资产泡沫。

武汉宣布，针对一些开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为，要求取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售，房管部门将对房企违法违规销售行为加大查处力度。

南京在近日举行的南京市人大常委会第二十七次会议上，南京市市长缪瑞林做了关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告。在报告中，对于目前南京楼市部分指出，为了稳定房地产市场，将推出3条举措严控房价，具体是南京将立足房地产市场实际，针对局部区域过热的问题，严格落实严控房价地价、突出联动监管、科学引导预期等各项政策措施，确保全市房地产市场平稳健康发展。

合肥通过银行提高了首付标准，希望通过提高购房门槛来限制投资客。对两套房或有两次贷款记录(包括外地贷款记录)且仍有房贷未还清的市民,今后再买房将会被停贷。

苏州：也被传出拟将执行限购政策,具体政策是非苏州户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明,首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。如果该政策执行,苏州将成为二线城市首个重启限购的城市。

厦门：市国土资源与房产管理局公布6幅即将集中出让的地块，其中竞买资格要求中明确提到，竞买申请人在提交申请时应承诺如竞得6宗地块中其中1宗地块的国有建设用地使用权，则该竞买人和与该竞买人的法定代表人为同一人的其他关联公司均放弃参与其他地块竞买的资格。这意味着，参加此次土拍的房企最多只能拿一块地。

积极推行去库存政策的城市：大部分在三线城市，如鄂尔多斯市政府称，在“去库存”政策指引下，该市推出“房票”举措，起到较好效果。截止目前当地官方通过“房票”举措共化解5500余套存量房，之前共有两万套房屋“未消化”。预计三年内实现去库存。

甘肃：落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月租金收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

预测：从政策面发展趋势来看，政府管理部门频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后，一二线城市尤其是房价同比上涨幅度较大的城市的政策面会出现转向。重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件了。

附件一：政策环境

1.宏观政策走向

7月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开各省（区、市）政府负责人促进社会投资健康发展工作会议，作出进一步部署。总理指出，要引导金融机构合理控制存贷款利差，降低企业融资成本，赋予贴近企业的基层金融机构合理信贷权；同时要创新投资方式，统筹推进价格等改革，推广完善政府与社会资本合作模式，不仅在短缺的基础设施领域要加大力度，而且要吸引社会投资更多进入教育、医疗、养老等社会服务领域，积极的财政政策要起到“四两拨千斤”的作用。“十三五”规划确定的重大项目、重大工程和地方规划明确的重点项目，有条件的都要创新机制，鼓励吸引社会资本投入，并合理保护其合法权益。

中共中央政治局7月26日召开会议，决定今年10月在北京召开中国共产党第十八届中央委员会第六次全体会议，主要议程是，中共中央政治局向中央委员会报告工作，研究全面从严治党重大问题，制定新形势下党内政治生活若干准则，修订《中国共产党党内监督条例（试行）》。会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

2．产业政策变化

8月5日，央行发布《2016年第二季度中国货币政策执行报告》，表示，央行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调微调，增强针对性和有效性，做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境。

住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。为规范中介服务行为，《意见》提出了六个方面的要求。一要规范中介机构承接业务。二要加强房源信息尽职调查。三要加强房源信息发布管理。四要规范中介服务价格行为。五要规范中介机构与金融机构业务合作。六要规范中介机构涉税服务。

3．政府调控部门

财政部、国税总局宣布，高校学生公寓免征房产税、高校学生公寓住宿费收入免征增值税、高校学生食堂为高校师生提供餐饮服务取得的收入免征增值税等优惠政策，继续延长3年执行。

7月27日，国务院印发了《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》。8月8日，财政部负责人对此解读表示，在农业转移人口市民化的过程中，必须充分尊重农民意愿和自主定居权利，依法维护进城落户农民在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。地方政府不得强行要求进城落户农民转让其在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，或将其作为进城落户条件。

近期，南京市根据国土部开展“土地市场诚信试点”的要求，竞买单位在购地、用地过程中涉及信用方面的各种违法违规行为将全部录入土地市场诚信系统中，并与网上交易系统联动，列入“黑名单”的单位将在一定期限内被禁止参与南京的土地市场交易。国土部目前正在开展的土地市场诚信体系建设,已在南京、嘉兴、海宁、临沂、菏泽、宜昌、重庆等11个市县试点推进。

4.地方政府部门

北京：市委副书记、市长王安顺日前到通州考察，走遍通州全区15个乡镇和街道，深入系统调研经济社会发展和北京城市副中心规划建设情况。他还两次强调要严控通州开发强度，此外，还要控制房价、地价，下决心落实好人口调控和城市建设目标任务，提前谋划应对周边地区人口高度密集对副中心公共服务资源的严峻压力。

青海省：出台《关于促进房地产去库存的实施意见》，明确多项优惠政策鼓励农牧民进城购房居住，为农牧民进城提供住房保障。要求各银行业金融机构加大住房金融产品创新，积极支持农牧民等新市民进城购房，推进“农牧民安家贷”等业务。

山东省：8月3日,省政府网站上发布了《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》,将加快治理国有土地上房屋征收程序不规范、房屋交易监管不到位、房屋交付不合规和烂尾楼盘难处置等房地产领域易发问题。在2018年年底前基本完成房地产领域易发问题治理任务。

南京：人大常委会第二十七次会议举行，市长缪瑞林在报告中提出了稳定南京房地产市场的三条举措：南京将立足房地产市场实际，针对局部区域过热的问题，严格落实严控房价地价、突出联动监管、科学引导预期等各项政策措施，确保全市房地产市场平稳健康发展。

廊坊：市政府近日再发通告，在土地出让、预售管理、信用惩戒等方面提出明确要求，规范廊坊市区（包括广阳区、安次区和廊坊市开发区）房地产秩序。未取得土地或规划手续违法售房和“一房多卖”造成严重不良影响的企业，将被列入“黑名单”从严从速处理。

合肥：8月9日晚间，合肥发布了史上最严限贷政策，对于在合肥名下有两套房且有一套住房贷款未结清的购房者，银行将拒绝提供房贷服务。根据新规，合肥市区无房无贷款，首付比例仍为25%。合肥市区无房有一次贷款记录已结清，首付比例40%；未结清，首付比例50%。合肥市区无房，有两次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。而在此前，合肥的放贷相对宽松，二套房也就30%左右的首付。

苏州：8月11日，苏州市政府公布了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，非苏州户籍的居民在“申请第2套住房的贷款时，需提供2年内累计1年纳税或社保证明；首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款”。由此，苏州成为了中国国内首个重启限购的二线城市。近5个月来，国内房地产市场一直由合肥、苏州等多个二线城市领涨着。统计数据显示，7月底苏州新建住宅平均价格为15337元/平方米，相比去年同期涨价三千多元。从平均楼面价看，苏州比去年同期上涨200%，位居全国第二。

深圳：《深圳市供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板5份行动计划于日前发布实施。其中，去库存方面，探索建立先租后买、购租并举、梯度消费的住房制度，住房供应结构更加合理；大力加强人才住房和保障性住房供应力度，到2018年底，建设筹集人才住房和保障性住房20万套，供应18万套。

附件二：机构观点

中国指数研究院：7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，环比（与上月相比）上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。不过7月份，住宅价格环比上涨的城市个数明显回落，较上个月较少了7个。新建住宅价格环比上涨的66个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。其中，深圳上涨41.15%，仍居首位，不过涨幅收窄了10.8个百分点；惠州、东莞等5个城市涨幅超过30%，紧随其后；合肥、中山等7个城市涨幅在20%-30%之间；保定、温州等8个城市涨幅在10%-20%之间；赣州、石家庄等11个城市涨幅在5%-10%之间；威海、广州等30个城市涨幅在5%以内。针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。对于土地市场而言，随着热点城市对地王现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。在多方面稳房价、控风险的政策基调下，百城整体房价将继续保持平稳上涨。

克尔瑞：7月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1209.1点，指数较上月上升16.1点，环比上涨1.35%，涨幅较上月缩小0.12个百分点，同比涨幅为11.06%。经统计，监控的288个主要城市中，共有165个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月减少15个。其中安徽省合肥环比上涨5.24%，占据全国涨幅首位，江苏省南京、福建省厦门、福建省漳州和湖北省武汉分别以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的涨幅分列全国涨幅二至五位。另一方面，一手房价格指数下跌的城市数量为114个。其中湖北省孝感环比下跌4.90%，居全国跌幅首位，内蒙古自治区呼和浩特、云南省保山、内蒙古自治区通辽和辽宁省营口分别下跌4.65%、4.45%、4.25%和4.12%，分列跌幅二至五位。全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下跌的区域数为12个，较上月增加2个。而天津、上海、北京、广东省、福建省、新疆维吾尔自治区、江苏省、云南省、湖南省、河北省和安徽省等19个省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。

附件三：主要公司情况

富力：7月合约销售总金额约为46.3亿元(人民币。下同)，合约销售总面积约为34.6万平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别增加9%和下降1%；与去年同月相比，销售收入和销售面积分别增加34%和7%。 年度累计至2015年7月底，总合约销售金额约253.7亿元，合约销售总面积约204.69万 平方米。

保利： 公司实现签约面积93.36万平方米，同比增长12.32%；实现签约金额121.46亿元，同比增长25.69%。2016年1-7月，公司实现签约面积915.21万平方米，同比增长37.03%；实现签约金额1227.71亿元，同比增长43.25%。

世茂：7月的合约销售额约为人民币51.0亿元，合约销售面积为约38.70万平方米（2015年7月约为33.37万平方米）。同时，截至2016年7月31日止七个月，世房的累计合约销售总额约为人民币395.6亿元，累计合约销售总面积为281.50万平方米，同比分别上升11%及下降5%。

万科： 7月单月，万科实现销售面积207.7万平方米，环比减少36.37%，同比增长14.44%；销售金额274.4亿元，环比减少35.28%，同比增长15.05%。2016年1-7月份，万科累计实现销售面积1616.6万平方米，比去年同期增长49.12%；前7个月销售金额2175.1亿元，比去年同期增长62.55%。

恒大：7月，恒大实现销售额430.1亿（人民币，下同），同比增205%，环比增37.2%，不仅刷新公司单月销售新高，更创下房企单月销售历史最高纪录。

绿城：7月集团（绿城中国与其附属公司连同其合营企业及联营公司）共取得销售2851套，总销售面积约38万平方米，当月销售金额约为78亿元，销售均价约为每平方米20589元。截至2016年7月31日止七个月，绿城集团累计总合同销售面积约268万平方米，合同销售金额约520亿元，较去年同期增长43%，当中归属于本集团（包括绿城中国及其附属公司）的权益金额约为270亿元。

首创：2016年7月，公司实现签约面积约18.8万平方米，同比上升31.6%；签约金额约人民币37.5亿元，同比上升101.1%。截至2016年7月底，公司累计实现签约面积约109.6万平方米；累计签约金额约人民币200.4亿元，同比上升43.3%；累计签约均价人民币1.8万元/平方米，同比上升75.5%。截至2016年7月底，公司尚有认购未换签金额约人民币18亿元正在办理换签手续。

招商蛇口：2016年7月，公司实现签约销售面积28.10万平方米；签约销售金额54.50亿元。2016年1-7月，公司累计实现签约销售面积223.18万平方米；签约销售金额362.95亿元。

新城控股：7月份公司实现销售面积约53.14万平方米，合同销售金额约54.13亿元（包含合营项目销售面积8.07万平方米及合同销售金额11.26亿元）。1-7月累计销售面积约322.54万平方米，累计合同销售金额约334.60亿元（包含合营项目1-7月累计销售面积54.47万平方米及合同销售金额73.18亿元）。

融创：2016年7月，集团实现新增预订销售金额人民币91.8亿元（同比增长75%），合同销售金额人民币90.4亿元（同比增长70%），合同销售面积约45.9万平方米，合同销售均价约人民币19700元/平方米。同时，截至2016年7月底，融创实现合约销售金额人民币676.1亿元（其中，合同销售金额为人民币650.9亿元，预订销售金额为人民币25.2亿元），同比增长93%。

绿地：前七个月中，绿地共取得合约销售103.94亿，比上年增加人民币27.39亿，同比增幅达到36％。另外，已售合约总建筑面积则80.13平方米，比上年减少14.62万平方米，同比减幅为15％。售价方面，相关平均售价约为每平方米12972元。

旭辉：7月的合约销售额约为人民币51.0亿元，合约销售面积为约38.70万平方米（2015年7月约为33.37万平方米）。同时，截至2016年7月31日止七个月，世房的累计合约销售总额约为人民币395.6亿元，累计合约销售总面积为281.50万平方米，同比分别上升11%及下降5%。

报告总撰：王玉清

表格制定：秦 晶

企业汇总：秦 晶

政策整理：王 峰

机构观点：王 峰