自十一开始，房地产的风向正在缓慢而有序的变化。准确地说，应该是自8月份就开始了。

先来梳理下近两个月来全国房地产行业的一些信息。

首先，自8月份开始，热点城市重启限购限贷，十一是大爆发期间，一直到延续到节后，部分城市甚至在一周时间内接连两次出台意见，以便向外界传达准确的信号。

其次，9月30日，guo办发文，明确指出要在十三五未来几年每年提升户籍城镇化率1个百分点，并在2020年实现户籍人口城镇化率45%。

第三，周小川在10月6日G20央行和财长会议上就目前部分城市房价增长过快的情况表态“高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展”。紧接着，12日下午，央行召集多家商业银行高管，目的就是加强信贷管理，控制风险。

第四，各地重申《广告法》，全面整顿有关房企不规范营销行为，以深圳为例，具体大家可自行搜索相关内容。

第五，近日又公布了首批127个特色小镇。

综合以上信息，你会发现目前房地产调控的思路越来越清晰。未来几年房地产市场的路径已经基本上确定了：

有序控制一线城市房地产过快增长情况，重点仍然是需求端抑制投机需求，配合供给端增加土地供应，已达到抑投资、保刚需、稳房价的目的。

着力改善热点城市房地产过热的情况，这些城市大多是环一线城市和强二线城市，环一线城市以东莞、佛山、廊坊、无锡、嘉兴为代表，而强二线城市以厦门、南京、合肥、郑州为代表。以城市这些城市当前主要任务和一线城市类似，但这些城市房价过热的情况比一线城市严重，要花大力气控制投机。

接下来，着力降低三四线城市房地产库存，现有的货币化安置的作用远没有达到预期，农民市民化的效果不大，仅靠旧城改造和原居民无法消化现有的库存量。

8月份商品房库存量与2月份相比，仅仅降低了4%。而且这4%的数字主要来自于重点城市，三四线城市由于更加依赖房地产，实际上库存量仍然保持了动态平衡，老库存降低了，新库存又产生了。

所以，笔者认为，目前去库存仍然以信贷为手段，结构化调整居民杠杆，引导资金流向目标区域。具体来说，就是在目前房价过热的区域降杠杆，去库存之初的“认贷不认房”——也就是不管你名下有几套房，结清贷款再买房就视作“首套房”——的政策已经被彻底抛弃。

让资金流向真正需要去库存的三四线城市。这是一盘大棋，正在有序开展。至于市场买不买账，能不能吸引资金去往目标区域，要看具体措施高不高明了。换言之，庄家在炒概念，你们跟是不跟？

127个特色小镇为什么在这个时候公布，而且这还只是第一批？思路很明确，未来要在供给两端完成去库存难题。

供给端，面临去库存难题的小城镇要给人以吸引力，不能为了去库存而去库存，而是要在城镇化的指导下完成这一任务。钱被阻拦在热门城市后，小城市能否抓住这次机会就看各自的能力了，无论是旅游概念也好，还是特色产业也罢，总之要房子卖得出去，还不能被空置。小城市之间要展开竞争，谁最有去库存的真正诚意，谁才能吸引需求率先完成去库存，实现人口的城镇化。

需求端，在分城施策指导下，总体宽松环境并没有改变，资金在热门城市被截留后，未来要去往三四线城市，未来还可以继续投资房地产，但今后的投资应该是“价值投资”而不是“价格投资”。

总之，接下来就要做一件事：以信贷为手段，践行“分城施策”，上半年房地产的乱象，是背离“分城施策”的极端表现，其原因是政策释放了资金的欲望，接下来要纠正，谁对谁错已经不重要了。

说实话，前途可能是光明的，只不过道路……

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