政策阳光普照，资本不断加持，长租公寓日渐成熟的土壤引来更多正规军于此撒种待收

7月，世联行（002285，SZ）对外连续发布多条重要公告，一是撤销之前为世联小贷增资的10亿元定增预案；二是披露了20亿元投向长租公寓建设项目定增预案；三是公司拟首次发起设立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。

经过一年探索，世联行终于推出其大规模建设长租公寓的计划，正式加入长租公寓混战。据公告，公司拟投资 24.79 亿元用于长租公寓项目，本次拟非公开发行不超过 2.85 亿股，价格不低于 7.01 元/股，募资 20 亿元用于长租公寓建设项目。公司自测项目投资回收期为 6.01 年，内部收益率为 14.69%。

未来三年内，公司将在经济相对发达、房屋租赁需求强劲的一、二线城市完成布局，采用租赁方式建设13万间长租公寓，通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式，达到整合个人房源“化零为整”，为客户提供精准信息、精致房源、精细服务（包括租后管理、保洁维修、社交娱乐等），直击传统租房模式痛点。

对比来看，“13万间”在长租公寓领域算是不小的规模。龙头房企万科在长租公寓领域的目标是于2017年拥有15万间公寓。

而按照世联行判断，未来行业规模约将达1400亿元。公司证券代表赵飞鸿曾表示，链家自如采用的是散装模式，而未来世联行公寓模式将采取“一半散装一半集装”，如果比照开发商规模，做到5%的份额就能做到行业老大。睿信咨询公司分析认为，长租公寓运营，在世联行内部被视为“针对存量房地产交易未来格局的典型代表服务”，一直是世联行重点业务发展方向，是公司“大资管”网络服务的重要一环。

真金抢滩正当时

政策东风吹，产业战鼓擂。

长租公寓从2015年1月开始，政策方面不断释放利好。今年5月， 李克强在国务院常务会议上再次明确发展租赁市场，同时明确允许非住房用途的物业改造。会后，李克强对政策落地细节作出了回应，明确商改住后用水、用电、用气价格将按照居民标准执行。此外，住建部表态允许N+1隔断房的存在，今后全国N+1隔断房将合法化！这直接为长租公寓市场的大跨度发展扫清障碍，并从政策源头上，释放出巨大市场腾挪空间。

最大的福利包发放来自今年6 月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这是近年来出台部门级别最高、政策优惠最大、对租房租赁产业链各类企业覆盖最广泛政策。国务院从顶层设计开始对发展住房租赁市场提出多项实质性举措。

天时地利人和。对于世联行而言，大规模发展长租公寓除了市场因素，更多源于其自身的业务快速发展需要。公司认为，长租公寓的开拓正基于近年来公司着力推行的“祥云战略”。公司判断是，地产进入服务黄金时代，应不断探索基于“现实场景”的新式服务。对于“资产管理服务”，公司正通过创业综合体小样社区、社区管家、养老服务等，摸索形成白领居住空间运营服务等特色并可复制的资管服务体系。

世联行不满足的是，公司上述资产管理服务目前仍处于拓展阶段，并未形成有效的规模效应。公司坦承，当前在广州、深圳、武汉、合肥、南京、杭州等运营的多个长租公寓项目，规模较小，地域有限，无法满足全国范围内住房租赁市场需求持续增长。

世联行在公告中以仲量联行为例，对标动机明显。全球五大行之一的仲量联行，2015年其租赁服务收入远超咨询、销售等业务，达到16.7亿美元，占总收入的比重达到32.33%。同是大行的世邦魏理仕，旗下既有遍布全球的物业研究咨询服务公司，还有一个与之平行的物业运营管理公司。

榜样就在身边，而世联行的意图亦显而易见。世联集团董事长陈劲松在世联行2015年财报《致股东信》中明确表示，“如果说过去的10年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”

住建部数据显示，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到 1亿人以上，年租金已突破1万亿元。卫计委发布《中国流动人口发展报告（2015）》数据显示，2014年年末，我国流动人口达2.53亿人，预计至2020年将增加到2.91亿人，年均增加600万人左右。

巨大的流动人口为产业发展集纳了蓄水池，而目前传统的C2C租赁市场难以突破规模数量级，长租公寓的B2C业态克服了传统租赁很多缺陷，正在重构市场逻辑。

值得一提的是，以许多发达国家和地区发展为鉴，长租公寓中的“正规军”即——机构出租将是大趋势。我国第六次人口普查数据显示，89.5%可出租房屋来自私人出租住宅，而在许多发达国家，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%，长租公寓未来产业规模化正在远方招手。

作为国内A股唯一的“投资标的”，世联行在2013-2015 年实现营业收入由25.63亿元增至47.11亿元，净利润由3.51亿元增至5.44亿元，年均复合增长率分别达35.57%和24.57%。

今年上半年，公司累计实现代理销售金额2516 亿元，比上年同期增长33.76%。按照目前销售推进速度和市场情况，有证券公司预计，世联行全年代理销售有望突破5000亿元大关。而世联行自信之处或在于，公司良好业绩预期与当前执力开展的业务正形成良好的协同共振效应。

搭建“大资产管理平台”

房地产行业调整以来，仍以传统业务为生计的设计界公司持续长期萧条，并不断裁汰员工，但近日据某业内人士透露，“我熟悉的几家专门做城市更新和改造的设计公司的业务却热火朝天，根本做不过来。”滴水映日，城市存量资产的改造与提升正成为新风口。

有人士指出，按照世联行惯常新业务操作套路，一般新模式在从零到1创新尝试成功之后，就会发挥整个系统的执行力优势，开始迅速布局从1到100的扩张。

事实上，世联行已在长租公寓布局并试水。旗下目前有为年轻白领打造的红璞青年公寓，并细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种定位，主要针对年轻租户；去年，世联行通过投资4000万元控股高端长租公寓龙头晟曜行，进军中高端长租公寓市场，主要针对高净值客户。

世联行长租业务城市布局将秉持二线城市蓝海战略。麾下红璞公寓已进入8个城市，目前规模有近8000 间（包括在租和在装修）。“红璞公寓”品牌的全资子公司深圳红璞公寓管理有限公司已运营了广州横沙红璞公寓、广州人和红璞公寓、广州鹤洞红璞公寓、武汉曙光星城红璞公寓、南京热河红璞公寓等项目。分布在深圳、广州、杭州、苏州、南京、合肥等8个核心一、二线城市。中高端定位的晟曜行，据公开数据，该品牌截至2014年年底，已进驻上海45个中高端小区，管理房屋1300套；累计管理物业上万套，涉及资产超百亿元，服务业主近57000名。

表4 ：世联发展红璞公寓潜在优势

资料来源：红璞公寓网站，海通证券研究所

海通证券分析师认为，由于核心二线城市房价涨幅过快，刚性居住需求有望转向长租市场，巨大人口基数之下，采用二线城市蓝海战略将使得公司更快达成2万套年度扩张目标。

本刊就当前旗下红璞公寓盈利情况咨询世联行相关人员，其表示，当前公司处于半年报静默期，一切以年报、公告为准。事实上，世联行红璞公寓系的掌门人甘伟曾公开表示，虽然暂时还不知道长租公寓的盈利点在哪里，盈利模式怎么样，现在进入可能赔钱，但可以肯定的是，长租公寓未来是一个坚定要走的方向。

除了上述20亿元定增之外，世联行还披露了一项长租基金投资计划，而此次标的对准的是上海商业物业市场。该有限合伙型基金名为上海腾赋有限合伙基金，被称为世联行首个长租类基金，投资模式为世联行旗下子公司世联投资发起设立一只3100万元规模的基金，作为GP只出资100万元，关联方世联先锋与非关联方上海春根创投公司各出资1500万元。

该基金拟通过直接或间接投资目标公司方式取得上海市核心区域的商业物业的长期租赁权权益等。世联行赵飞鸿对此表示，这个基金实际上仍由世联行主导，虽然当前一线城市的商业地产价格涨幅不及住宅，但未来潜力仍很大，公司均在核心城市挑项目。他特别强调说，基金并不收购项目资产，而是以低价拿下整套物业长期租赁权，经过打造之后再租给客户，吃租金差盈利。目前，客户多为企业、政府机构等。未来，世联行仍保有持续做类似基金的动力。

“地产思想家”陈劲松的思考是，“世联行要做大资产管理平台。”而直入存量资产服务领域有三条通路：进入存量市场、扩大交易入口份额和深化用户服务。

要做资产管理平台，世联行认为做好了并有极大优势的第一件事，是跨界做房地产金融。“我们今年上半年金融势头很好，光‘家圆云贷’就放出去了1.5万笔。”

世联行要做的第二件事是房地产信托投资基金（REITs）。对此，万科高级副总裁谭华杰曾提出，作为本质上是资产管理的长租公寓运营，未来最理想的资产持有人应该是REITs。他甚至建议，长租公寓企业结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，最后几方所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定。

陈劲松表示，基金门槛放低，让更多的中小投资者也可以持有一栋楼的一小部分收益。 “未来，世联行将通过发行基金，然后收基金管理费来获得稳定收入。”

而坚定认为进入服务黄金时代的世联行，针对用户深化服务要做的第三件事，是做“房屋管家”。红璞公寓主要做存量房盘活，由于存量市场有较多冗余，红璞就通过把这部分存量物业包装成酒店客房，租给游客。

世联行旗下另一平台小样社区则是涵盖了小样Office、小样公寓、小样餐厅、小样市集、小样课堂、小样演播厅等元素为一体的大型综合体。此平台依然是走轻资产运营模式。而今年，世联行应时势热点，联合清控科创推出了“创业办公”为核心的小样青年社区，并在既有平台上孵化出新的平台，如“小样Office”独立快捷办公品牌和“Young品”创意生活产品平台等。

陈劲松的盘算是，未来希望公司扮演的角色不是开发商也不是二房东，而是“运营商”。“对方提供盖好的楼，由我们来把它改造成‘小样’，再把经营管理服务也交给我们做，世联行只赚取服务费。”

群雄待考

虽涉蓝海，但礁多水深。

长租公寓茫茫大海上，无论是规模巨舰还是一叶扁舟，直到目前都未形成自身十分清晰的发展路径及盈利方式。

这对于大量选择了疯狂“烧钱模式”，依靠风投资本支撑的品牌“公寓们”来说，情况就显得略为棘手。如果未能摸索出可行的盈利模式，其终将被逐利本性资本所抛弃。据谭华杰表述，目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，如果仅靠单一的商品房出租，长租公寓不可能构建起自己的盈利模式。大量公寓品牌则将盈利或押注于未来增值业务之上。

回到世联行，其公寓运营模式与市面上多数长租公寓并无二致，按照公司预期，其长租公寓项目投资回收期为6.01年，内部收益率为14.69%。睿信咨询评论——从投资周期还是收益率看，较一些主流长租公寓品牌相比，这两个指标仍略低。而世联行相关人士则曾公开表示，“世联行作为主要代理机构之一，有充裕的资金，因此，并不急着赚钱。”

当前，长租公寓仍处于抢占市场期。核心20个城市中端以上住房租赁市场的规模超过年租金2600亿元。目前国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。比如规模最大的长租公寓品牌自如，拥有12万间自如友家和7栋自如寓，其余规模较大的品牌，如You+、优客逸家、青客公寓、魔方公寓等，管理房源规模在2万-3万间水平，行业整体集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。

经过迅猛扩张期，长租公寓市场模式已显现分化，被资本裹挟的部分长租公寓品牌，如今面临增长放缓、重资产运营压力以及利润与回报风险等问题，双刃剑的另一面正在显露。

今年年初，寒潮肆虐，由于准备不足，全国各地多家公寓公司猝不及防，大量租客停电停水，公寓公司没有应急预案。而近期国内最大的租房公司也爆出租客发病病逝屋内、孕妇甲醛危机事件，公寓危机也成为热议的公关话题。

经过多年试水，万科推出了统一公寓品牌“泊寓”，截止到今年第一季度末，万科已开业的长租公寓超过1000间，此外还有超过2000间正在筹备中。

觊觎者不止万科。招商蛇口目前推出“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列，目前在运营的公寓面积超过60万平方米，未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计提供总量过百万平方米的租赁规模。此外，深圳市最大国有房企深业集团也推出了长租公寓产品，计划在2016年年底推出3000套长租公寓，力争3年左右时间完成在深圳推出2万套的总体计划。

奔来者不仅如上，甚至包括中海、嘉华和阳光城等在内的房企，正在长租公寓敲钉布局。龙湖集团董事长吴亚军曾透露，龙湖也有做长租公寓的打算。

更多训练有素的正规军杀进来了，国家正要规范行业。2016年上半年，国内正式成立中国饭店协会公寓委员会，这标志长租公寓正式以一个新行业亮世。而一场行业混战，或鸣锣开启。

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