就中国房地产库存总量来说，房地产市场已经进入下半场了。现在的房价上涨是到底是回暖还是回光返照？

普通人热切期盼房价的拐点快点到来，而从全盘考虑，房地产进入漫长的高位整体区间的可能性却是最大的。这一方面是因为我们在打压一二线城市房价的快速增长，另一方面则在三四线城市采取了托市政策。房地产在这“一调一托”之间表现得极为坚挺。

房价在“供过于求”的地区仍能保持稳定和小幅上涨，而在“供不应求”的地区则依托强力调控将涨幅控制在一定区间内。

从一定层面上来说，房价的高低已不能正常反映供需。因为高库存的地方房价不跌，低库存的地方房价疯涨，总之房子多了也涨，房子少了涨得更狠。房价没有最高只有更高，这导致很多看空楼市的家庭丧失了入市的机会。

现在的房价高不高？如果以“个人房价收入比”计算，很多城市都超过了10以上，严重超出了国际流行的6的警戒线。而如果以“家庭房价收入比”计算，全国平均值大概在8以下，这意味着一个家庭8年的收入能够买得起一套房，相比发达国家还是高，但相比同类人均收入的国家则基本一致。但我们为什么仍然感觉房价非常高呢？这里其实是一个结构性问题。如果我们将所有的家庭收入和当前的房价做一个匹配，就会发现，差不过有20%的家庭5年收入就可以卖一套房，这部分群体对房价的感受是较为温和的，觉得买房是十分合适的；而对于其余80%的家庭而言，他们买房大概需要6.5年，8.5年，11.5年和20年左右。这说明房价反映到购买力上出现了较为严重的分化，有超过60%的家庭购房能力偏弱。而对房价反应最激烈的也是这部分人。

投资属性超过居住属性长期存在

这一点从CPI没有将房价纳入就可以得知，买房实际上是投资行为，无论你是否自住。房地产在中国是最重要的产业，大量固定投资都需要依靠房地产的持续发展。房地产的支柱性越来越强，也将逐渐放大了房地产的投资属性，其居住属性早已被压缩。

房地产投资属性的放大，也在一定程度上反映了我们经济模式的优劣势，房地产投资的放大和房价的稳定，能直接推动经济增长，而房地产投资增速一旦萎缩，经济就有失去动力的危险。支撑房地产投资属性的有多个因素：其一是大量低成本货币，其二是城镇化的持续推进。其三是政策对房地产的护航。

投资属性不改，热点地区“供不应求”将继续出现，房价仍将上涨；而非热点地区即使出现“供不应求”，房价也很难下跌。

地方ZF为了维持房子的投资属性，宁愿从财政中拿钱发补贴，也不愿意鼓励房企降房价。他们很清楚，一旦鼓励房价下跌了，人们持币愿望将会迅速攀升。其结果就是需求快速萎缩，开发商不敢拿地了，投资上不去，靠房地产发展经济的模式难以为继。

听说全国大大小小的城市共规划了3500个新城，这些可全是投资，维持房价稳定有多重要，可想而知！仅仅从居住属性来看，这些中小城市本身就不大，偏远新城显然不具备足够吸引力，谁会去买死郊区的房子住；而如果房子有投资属性，那就不一样了，人们买房子不一定要住，只要房价上涨，这些郊区房子就有购买的价值。

中小城市通过发补贴、减税费的方式拼命维持房价的目的就是维持房子的投资属性，即使房子多么“供过于求”也不能让它下跌。

房价在“供不应求”和“供过于求”的地区同时上涨，让这部分人看不到买房的希望，他们原本希望高库存地区的房价能够下跌，实现买房的愿望。这使得他们对房价的抱怨与日俱增，这实际上反映的是当前贫富差距扩大的现实。

在稳定房价和解决贫富差距这两个任务上，地方ZF更倾向于先完成前者。一来是因为解决贫富差距不可能一朝一夕就能完成，先解决眼前的库存问题是符合“先易后难”的一贯逻辑，二来稳定房价还能去库存对地方ZF来说，显然是一件颇具成就感的事。

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