>>>>公告：“观点快讯”已正式更名为“观点指数”，专注于为您速递更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。

摘要：经济下行和房价逆势上涨所产生的背离现象，是此轮房地产市场风险的显著特点，并难以化解。

2016年8月17日，经过452轮的激烈竞价，融信集团击败保利、万科等17家强劲对手，打破中国土地成交纪录，成为总价和单双料地王。融信是一家很有钱的企业吗？并非如此。融信的钱大部分都是借来的，其负债率最高时曾超过1541%。

尽管上市后负债一路降低，2012年至2015年四年间，融信中国资产负债率分别高达86.71%、91.79%、96.74%和 85.42%。那么，融信为什么有胆量以高达 139%的溢价率，拍下上海内环这块起拍价只有46亿元的地块？

在可售面积楼板价已达14.3万元/平方米的情况下，未来售价要超过15万元/平方米才有利可图，而目前周边楼盘的价格只在10万元左右，这分明是一场不计代价的赌博。

和其他房地产企业一样，融信是在赌中国的房价会继续上涨。更让其胆气横生的是，这是一场“空手套白狼”的游戏，是拿别人钱做赌注的赌博。

在部分银行已经收紧房地产贷款的情况下，发债成为房地产企业的主要资金来源。融信等房地产企业资本运作的逻辑，就是先对旗下的土地进行高估值—增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高估值……如此往复。在这场不断循环的游戏中，赢了归自己，输了也是别人的钱，这样的游戏让众多房地产企业乐此不疲。

仅上半年，全国 50个主要城市共拍出219宗“地王”。伴随着“地王”频出的是房屋销售的火爆以及主要城市商品房价格的一路猛涨。

1—6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，增长42.1%。2016年一季度，深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞全球房价涨幅榜首，紧随其后的上海单季房价平均涨幅也达到30.5%。

这不单是一场房地产企业热衷的赌博，许多个人购房者也参与到赌局当中。央行公布的数据显示，2016年7月人民币新增贷款4636亿元，同比少增1.01万亿元。分部门看，非金融企业及机关团体贷款减少26亿元，住户部门贷款增加4575亿元，占当月新增人民币贷款的98.68%，这里面大部分是个人住房贷款。

从2000年起，关于房价涨跌的论战从来都没有停止过。除了在2009年、2014年等少数时点，中国房价出现过短暂的止涨下跌外，大多数时间都是在一路上涨。而且，每当有小幅回调后，都会迎来更大幅度的疯狂上涨。这种看多者只赢不输，看空者接连惨败的现象，让那些等待房价下降的个人损失惨重。

中国的房价还会不会上涨，贵不贵是一个决定性的因素。以国际上通行的房价收入比或者是租售比来衡量，中国的房价绝对是太高了。但是，如果中国人的收入再涨5倍，物价再涨5倍，现在的房价就不是太高了，而是太低了。

事实上，几次全国性房价大幅度上涨的时点，也正是货币供应量大量增加的时点。货币放水是导致房价脱离民众收入水平一路上涨的重要原因。房地产商玩的不是自己的钱，而是银行的钱，是购房人的钱。房地产商用这种办法绑架了银行和民众，也恰恰是因为这个原因，每当房地产商和政府发生博弈时，都是政府先扛不住的。事实上，中国经济已被房地产绑架。

经济下行和房价逆势上涨所产生的背离现象，是此轮房地产市场风险的显著特点，并难以化解。

如果说过去房地产行业的风险，还只是局部或个别房地产商因销售困难而产生的资金链断裂问题，那么，现在的风险已经演变成由断供可能导致的系统性风险。110.1亿元，整数后面的0.1像是为了避开110这个有特殊含意的敏感数字而加上去的，但房地产乃至中国经济风险却更像拉响了警笛。110.1亿元超级地王，很可能是中国房地产的最后赌局。

（报告来源：安邦集团）

长按识别下方二维码即可报名

更多内容，尽在观点指数

全面数据资讯 | 深度研究分析