近日，活力康城的黄小姐放租了一套80平方米的两房小户型，其小区周边的中介人员表示，建议放租价为1800元/月。黄小姐觉得价格偏低，她想不明白，“2014年房子的租金已经是1700元/月，怎么两年过去了租金变化不大呢？另外，今年这个小区的房价上涨了20%左右，租金却不见明显上涨呢？”

的确，今年年初以来，东莞一手房量价齐涨。中原地产统计数据显示，今年前8个月，东莞一手房卖了65296套，同比增长了23.86%；成交均价12882元/平方米，同比增长34.87%。东莞新房价格上涨了，那房租是不是也开始“水涨船高”呢？记者走访主城区租赁热点社区了解到，目前东莞的租金较去年同期相比，变化不大。业内人士表示，租金的变化或许在两年后才有明显的体现。

市场

前七个月租金同比涨9.1%

据合富置业成交数据显示，东莞1-7月住宅租赁市场平均月租金为27.9元/平方米，同比上升9.1%。其中，3、4月和6、7月等租房旺季，平均月租金同比涨幅均超过10%，其他月份则保持平稳。

在东莞主城区，东城和南城是住宅租赁市场集中区域，数十个新建社区承担了绝大多数白领以及商务人士的租赁需求。80平方米左右的两房单位，带家电月租在2000元左右，而这类面积和户型的是租赁市场主力产品，最受租户们欢迎。

合富置业高级营业经理李灶武告诉记者，东泰片区一带租金比较平稳，租赁情况也差不多。如租赁比较活跃的怡丰都市广场单间，目前租金约1400-1500元/月，中信凯旋城3房单位，租金约4500元/月，景湖春天3房单位，租金约2800元/月。比去年同期，东泰片区的租金升幅微乎其微，除了怡丰都市广场小户型的单位有小幅度上涨，每套小户型约上涨100元/月左右。

记者了解到，东城中心附近的房屋租赁比较活跃，以东城中心3房单位为例，目前月租金约2500元/月。而在东城和莞城交界处的金月湾，137平方米的3房单位，租金约4500-5000元/月。金月湾房源的面积比较大，租金今年基本没变。

析因

租金上涨最少滞后半年

房价上涨是否一定会带来租金的上涨？其实，影响房屋出租价格除了房价，还有供求关系、房屋的装修程度、交通便利性、地理位置等多重因素。

房价上涨的同时必然导致房租价格的上涨。租房和买房其实是一对替代品的关系。房价上涨导致买房的价格上升，于是消费者会转而去选择替代品，即不选择买房而选择租房。由商品的供求关系去理解，需求上升的同时商品价格也会上升。深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱如此分析，“房价快速上涨导致的房租价格上涨，最少会滞后半年。问题是目前东莞租赁市场房源充足，供大于求，成为房租较为稳定的主要原因。”

“房价快速上涨了，租金却未见上涨，因为租金的上涨会有一年左右的滞后”，东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，东莞房租涨幅较慢，主要是跟东莞人口结构以及多类型物业结构两个因素相关。首先，东莞外来人口虽多，但是大部分是在工厂打工的，缺少大型的有核心技术产业的企业，人员流动性大。其次，东莞除了商品房，还有大量的农民房、集资房等不同类型的房源，租金比小区房源低很多。

合富置业高级营业经理甘鸿杰认为，今年东莞房价的快速上涨暂时未对区域的租金产生大影响。不过，从目前的市场状况来看，住宅还是值得投资。

趋势

高品质房源需求更大

对于目前的租赁市场，李宝柱认为，未来年轻人对于高品质的租房需求很大，“优质的精装修房会更好出租”。

“有不少房东不愿意重新装修，但是现在的租客特别是90后等年轻人对房源品质的要求越来越高，我们往往对长线投资者建议，通过重新装修等方式来提升房屋品质，这也是租赁市场的未来趋势。未来的房客，需要更加专业与精细的服务。”融易地产经纪人周燕如是说，她还举了一个例子。有套石竹新花园的三房户型因为保养得不好，只能租2200元/月。她建议房东翻新房子后，该房源以2800元/月的价格租了出去，而房东投入一万多元的翻新成本两年内即可回本。

李灶武说，目前大户型住宅的租金升幅不大，而写字楼周边的小户型租金涨幅更大。甘鸿杰则建议，如果投资者计划购房后出租的话，建议可考虑城区的中心区域、地铁口沿线物业以及交通方便的楼盘。此外，选择购买新房，租金收入可以更高一些。

来源：东莞时报

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