文/谢逸枫

继7月深圳房价假摔短期调整之后，8月房价正式逆转进入上涨，呈现“量跌价涨”的局面，表明房结未到见顶拐点。7月深圳新房成交均价5.67万元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。2016年9月1日，深圳市国土局数据显示，深圳新房共成交2312套，面积共计23.2万平方米，较七月分别下跌22.5％、24.9％，均价57728/㎡，环比微涨1.8%，同比上涨59.7%。而按照中国指数研究院 9月1日数据显示，8 月百城价格指数同比、环比连续 13 个月双涨，同比涨幅扩大 1.36 个百分点至 13.75%，环比涨幅扩大 0.54 个百分点，为 2.17%。其中无锡、珠海、昆山分别环比上涨 6.76%、6.40% 和 5.40%，居全国百城前三位。而从同比来看，全国十大城市中，深圳仍然领涨，涨 幅为 43.01%。

据深圳规土委最新数据，2016年8月，深圳新房成交均价为57728元/平方米，环比上涨1.8%;共成交2312套，环比下跌22.5%;成交面积为232916平方米，环比下跌24.6%。成交均价方面，龙岗成交均价42461元/平方米，环比上涨1.8%;宝安受鸿荣源壹城中心成交带动，成交均价52867元/平方米，环比上涨2.8%;南山均价92052元/平方米，环比下跌0.8%，福田成交均价93512 /平方米，环比下跌1.6;罗湖成交均价70472元/平方米，受到高价盘中海天钻成交减少影响，环比下跌7.7%;盐田成交均价37121元/平方米，环比下跌20.2%。总体来说，8月深圳楼市表现有些低迷，开发商的推盘节奏放缓、购房者的入市积极性不高，成交量有所下滑，但均价在高端物业的推动下依然呈上涨趋势。

深圳房价短期保持高位盘整的状态，下半年价格会继续走高，长期看，可能会一直上涨。受上半年325调控政策影响，市场观望情绪依然尚在，开发商推盘节奏普遍放缓，成交量持续收窄，深圳楼市8月成交量跌破20%。由于7月豪宅项目涌现推盘潮，成交前十项目中豪宅占比近一半，而8月改善型项目成为成交主力军，受此结构性影响，房价较上月有所回落。成交量方面，龙岗受承翰陶柏莉成交带动，共成交1106套，环比下跌11%;宝安成交777套，环比下跌37%，南山成交325套，环比下跌22.2%;罗湖受华润银湖蓝山和深业东岭成交带动影响，成交80套，环比上涨33.3%;福田成交13套，环比下跌38.1%;盐田11套，环比下跌22.2%。

深圳利好楼市政策不断，不仅来源于新规划的人口控制目标、户籍改革、土地市场上的地王现象，关键是城市更新的出让与交通、教育、医疗等配套的完善。9月1日起，深圳将正式实施入户新规，大幅度放宽人才落户政策。而人口与房价呈现正向关联。深圳作为一个人口千万的城市，户籍人口仅300多万，人口结构出现严重倒挂。 高昂的房价、租金，以及落户困难等问题，使许多人无法真正融入这个城市，造成人才严重外流。到2020年，北上广深分别给自己设定的人口目标是2300万、2500万、1550万、1480万人，以2015年数据作为期初数，则五年间北上广深到2020年的人口增量指标分别是129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人，深圳将是人口增量最多的城市。

此外，8月29日，深圳市政府和北京大学签署备忘录，决定共同建设北大深圳校区。不久的将来，中国人民大学、北京中医药大学、中国科学院大学、武汉大学等国内名校都可能在深圳设立校区，清华大学也有望在深设立国际校区。以上两个消息对于深圳，无疑是好消息！ 这将增加城市的吸引力，促进高层次人才选择来深圳工作、定居，加速人口流入。人口与房价呈现正向关联，更多的人入到深圳，人口的增加导致需求增大，对楼市的购买力肯定有正面的、积极的作用。这不，8月29日，深圳再现地王，拍出全国最贵一块地，新全国总价地王价值310亿元。对比数据不难发现，深圳豪宅已经可以和世界金融中心纽约曼哈顿一较高下。

再来看深圳的库存情况，其去库存周期低于8个月，供给依然不足，房价上涨动力强劲。2016年深圳楼市供应有增加的趋势。根据统计，2016年预计有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米，即便这样，也难以满足深圳的购房需求。这些城市库存告急，北京商品住宅在八月份仅有两个项目入市，两个项目共新增住宅产品209套，预售许可面积1.4万平方米，北京住宅库存跌至6万套以内，降至历史低位。但是在7月份，北京商品住宅成交量突破万套，达到11902套，虽然环比下降23%，但照此速度，剩余库存将在5个月之内消化完毕。上海最新的一手房与二手房住宅合计数据为174030套/1585.25万平，7月份的销售数据为20081套/213.1万平，消化完库存需要八个月的时间。但是如果按照上海目前单天1267套的销售速度，或许不要5个月就能消化完库存了。

关于深圳统计口径，深圳用的是商品房住宅类的相关统计数据，新商品住宅的数据较为全面，二手房数据存在不足。因此，若未单独注释，涉及南山、福田、罗湖的数据均为商品住宅相关数据（仅含新房）。另外，曼哈顿的面积指标使用的是套内面积，而中国的数据为建筑面积。全文统一按照75%的得房率，对涉及曼哈顿均价以及面积的指标进行了调整。曼哈顿使用的统计口径包括二手合作公寓（co-op）,二手产权公寓（condo）,以及新开发的住宅单位。（解释：在纽约市场上，由于历史原因，多数的公寓为co-op，约70%。但从80年代起，所开发的公寓大楼都是以condo 为主。）因此，将数据分为曼哈顿新房（仅包括新开发住宅单位），以及曼哈顿all（包括上述三种）。

最新发布的深圳中原数据显示，8月份深圳一手市场仅有2312套新房成交，环比大幅下滑23%，创历史同期最低位。成交面积近为23.3万平方米，环比大幅下滑25%。由于8月成交量前十均为刚需楼盘，受成交结构影响，深圳新房成交均价也由6月时的历史最高61756元/平方米，下降至8月的57728元/平方米。已经连续数月低谷徘徊的深圳楼市进一步探底。虽然8月的新盘推售量明显上升，共有11个住宅项目公开发售，约26.7万㎡，环比大幅上升51%。但是由于市场观望氛围仍然浓厚，再加上开发商在价格上依然没有作出让步，使得市场整体成交并不活跃，部分新盘开盘率在五六成。相对一手市场的低迷，二手市场则活跃多了。8月二手住宅成交7173套，成交面积约为59.48万㎡，分别环比大幅上升23%和22%，为5月份以来的最高位。

深圳市规土委数据显示，8月一手住宅仅成交2312套，环比大幅下滑23%，为历史同期最低位。成交面积近23.3万㎡，大幅下滑25%。这一现象的出现由于前两三个月周期性淡季市场供应大幅下滑的影响。分区域来看，龙岗为全市的成交大户。而受前期入市量较低影响，8月份全市除盐田和罗湖外各区成交面积均有一定程度的下滑。龙华8月仅成交2.42万㎡，环比大幅下滑61%。福田也仅有13套新房成交，面积仅为0.24万㎡，环比大幅下滑36%。根据深圳中原研究中心监测，8月二手住宅成交7173套，成交面积约为59.48万㎡，分别环比大幅上升23%和22%，为5月份以来的最高位。8月深圳中原领先指数为834.7点，二手样本楼盘均价为56788元/㎡，环比上月上升2.85%。

伴随着金九银十传统周期的到来，8月份新房市场供应量较之前有一定程度的上升。根据深圳中原研究中心监测，8月份全市共有7个住宅项目获得批售，约37.2万㎡，环比大幅上升62%。同时8月共有11个住宅项目公开发售，约26.7万㎡，环比大幅上升51%。8月份全市各区二手住宅成交价均有一定程度的涨幅，其中龙华涨幅最大，成交均价在7月份3.1%涨幅的基础上又大幅上涨4.1%。由于市场热度持续较低，且房价居高不下，在未来上涨空间有限的情况下，投资客占比较之前有一定程度的回落。8月南山均价高达79294元/㎡，环比上涨2.57%，持续为全市均价最高的区域。已开始为金九银十传统周期预热。深圳短期内整体预期维持稳定，二手量价大幅反弹的可能性较小，市场仍将以新房市场成交为主。

自2014年“9.30新政”出台后，深圳楼市持续升温。2015年全年，深圳共成交新建商品住宅6.6万余套，成交面积665.89万平方米，同比分别上涨58.65%和65.21%。新建住宅均价达42591元/平方米，较2014年涨了近四成，较10年前涨了2.5倍，无论涨幅的数字还是单价的数字，房价涨幅领涨北上广。深圳房价持续上涨，内部动力来自于深圳战略型新兴产业的布局，高等教育、轨道交通、高铁等城市短板的迅速升级，庞大的高净值人群，市民相对成熟的理财观念，年轻化的人口结构等;外部动力来自于当前国内外宏观经济形势和政策。在这一轮涨幅中，龙华，作为深圳的地理中心，成为了2015年深圳楼市的最大黑马。自3.30新政后，深圳新房均价涨幅超40%，深圳新中心龙华新区更是以50%涨幅遥遥领先，甩其他片区好几条街。

当前深圳楼市已现四大信号，第一是7月份深圳新建商品住房成交价格为56720元／平方米，环比下跌8.15％。第二是6月深圳诞生两个“地王”，成为短期内推高房价因素。银监会、证监会，一个严控开发商再融资资金来源，一个严控融资资金用途，即使土地集中入市，“地王”的出现概率也将大幅下降。第三是金融机构对市场更加敏感。7月13日深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都由此前的8.8折调回9折，并于14日开始执行。结合7月房价下跌8.15%的信号来看，一旦房价下滑，坏账率会十分惊人。担心风险才是上述银行提高利率折扣、收紧信贷的真正用意。第四是深圳中原数据显示，8月份深圳一手市场仅有2312套新房成交，环比大幅下滑23%，创历史同期最低位。