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周 楼 评

谢国忠、牛刀、国世平、齐俊杰……在中国房地产的历史上，这些人都曾经预言过房价的趋势，但大部分时候，他们的预言全都被证明错了。很多无辜的百姓听了他们的话，眼巴巴地等着房价降，结果却等来了再创新高，就此再也买不起房子…

专家不靠谱，地产商是不是靠谱？恐怕也不是！

李嘉诚过去两年大规模卖出内地的物业，让很多人相信内地房价已经见顶，随即跟着他一起把房子卖了，结果呢……

还有证大的戴志康也在去年退出房地产，并且还预言“房价就是最后的疯狂”，可是结果又如何呢？

在房价这件事上，似乎没有人能真正说对，甚至连短期判断价格趋势，也很少有人说正确过。

不过，没有说对，不代表没有人做对。还是有人能抓住了趋势的，比如融创、万科等等。

业界估计融创今年会赚翻，是因为孙宏斌在今年房价涨得最疯的那些城市都早有布局（很多地和项目，他去年就买了，光地价已经升值一倍以上了）。

万科虽然比较纠结，但赚钱还是不耽误的，比如今年年初收购的绿洲雅宾利，楼板价就涨到了10.03万元/平米以上，而它收购时的项目售价才六七万/平，光一个盘光看报价，万科在这半年里就赚了不少。

好吧，问题来了，他们踩点的技能，我们能学会吗？

房价走势神预测：要靠大数据研究

答案是，可以！

万科、融创、恒大……这些公司之所以有能力把握房价短期行情，狠狠赚上一笔，是因为他们有大数据。

早在2014年，融创拿下上海顾村地块时，邦爷就知道，他们有一支庞大的大数据收集和处理队伍，靠这支队伍获得的数据研究定价和长期价格趋势。

也许就是依靠了这样一个数据收集机构，他们才有了精准预测房价的神能力。去年开盘的大宁北玉兰公馆开盘价4万元／平米，新一批推出的价格更预计会达到接近6万元／平米。

而按照顾村新拍的两块土地楼板价和保本价，未来顾村的新房售价更预计会达到7万元／平米以上。

但就是这样预测房价神准的公司，在判断价格上也有失误的时候。万科上海在2013年下半年买入张江两块“地王”时，融创和它竞争过，结果楼板价只差几百元，没有拿下来。然而万科2014年开盘就把盘卖到了4万元/平以上，后来一路走高，现在报价也已经超过7万元／平米。

据说，因为当时负责拿地的融创上海公司数据负责人觉得，那块地挣到钱很难，但万科只用一年时间就证明了这个判断是错的。

看来，万科在数据方面比融创还牛逼啊~但也有人说这只是因为在张江那块市场，万科的一手信息比融创多而已。（先前万科在那里开发了一个楼盘，名字叫“海上传奇”，积累了大量当地客户的数据和调研信息，所以更容易判断张江的价格承受能力和房价上涨空间。）

上述融创数据负责人就对邦爷说过，房地产要搞大数据那真是太难了。区域内的所有海量数据，都会在一定程度上影响到房价，但要把这些数据收集全备谈何容易，要利用这些数据精准地为目标客户画像决定价格，就更难了。

数据说：今年上半年可能是最好购房时机

你要注意，那是负责人早几年前说的话，房地产大数据的问题，现在解决起来会容易得多。

8月28日，易居中国宣布正式完成私有化，并将旗下易居营销服务集团与克而瑞信息集团合并成立“易居（中国）企业集团”（下称“新易居”），由易居中国创始人之一丁祖昱出任CEO。 恒大、万科、星河湾、富力地产等十三家房企参与入股投资。

在新易居有一个重要一块，就是房地产交易服务由易居营销、克而瑞大数据、乐居电商、房友二手房构成，基于房地产大数据，通过线上线下服务整合，涵盖增量和存量市场。

之前的资料显示，克而瑞之前开发的CRIC访客分析系统，让开发商可以看出来访人群偏好旅游、阅读、美食等，常用的A方面，客户较多关注的是社交通讯、影音娱乐 、电商网购等方面内容，比如购物习惯，使用的购物平台（手机淘宝、京东、小米商城）、和购物品类分析（家电、护理、生活服务），由此分析目标客户的购买能力。另外，克而瑞还可以通过访客分析系统，了解楼盘的竞争对手的定价和品质，进而有效定制房价。

作为新易居的股东，包括恒大、万科、融创、星河湾等房地产企业，显然有机会近水楼台先得月，比其他房企更早一步获取基于大数据分析所获得的房价预测，进而做拿地、涨价、跌价的各种决断。

也正是因为恒大、万科、融创……这些企业对大数据的投入和对新易居的投资，让邦爷相信，房价后期还有一轮机会。

因为就在孙宏斌说不会拿“地王”时，融创中国却在今年上半年通过并购等方式增加了将近50%的土地储备；另外，恒大也增加了3000万平米左右的土地储备，一定程度上反映出这些企业对未来市场的看好。

只不过，他们新增的土地储备，并不在一线城市。以融创为例，今年上半年的收购，很多是在武汉、成都、西安、博鳌、东莞等城市，可以看出下一轮房价行情会在哪些城市发生。

＊文中观点为受访者言论，和邦地产立场无涉。

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