本期 投投达人邓浩志 介绍

本期投投达人邓浩志，地产经济学家，方圆地产首席分析师，广东最知名不动产投资专家。擅长住宅、商业、写字楼各类型物业投资，投资分析强调逻辑，建议具体，可操作性强。

厦门宣布重启限购

中国楼市现小拐点？

图片来源：9月5日起我市执行住房限购政策；

厦门市国土资源与房产管理局；2016-08-31

今年上半年持续上涨的房价、越来越热的土地市场，牵动着全国从上到下的心，越来越多的热点城市加入到收紧楼市政策的大军。在8月的最后一天，厦门也宣布重启限购了。

与苏州之前较弱的限购不同，这次厦门的限购政策是全面的、严厉的，和几年前之前实行的限购政策几乎完全一致。

我们回头来看看厦门的调控政策，之前放开限购是2015年1月，放开限购仅仅不到两年时间，又再次被迫重新启动。这说明地方政府可能对当前的楼市和地市价格暴涨已经是无计可施了，最终才出此下策。

为什么说此招为“下策”呢？

一般情况下地方政府都并不愿意主动采取杀伤力如此巨大的行政干预性政策，因为这类政策对房地产业及地方的土地出让收入都会带来比较严重的负面影响。最直接的影响就是地卖得少了，房地产及周边行业的税收也随之减少了……

其实，为了给今年过热的楼市降温，厦门早在今年7月就已经出台了限贷的政策：首套首付上调到25%，二套结清30%；二套或三套房（一套未结清）60%；两套未结清的不放贷。但很明显，去杠杆的新政并不能够让市场冷静下来，厦门的房价和地价是随后的两个月时间里仍然不断快速地攀升。最终厦门政府只能被迫继续采取行政干预这个粗暴的办法进行控制。预计重启限购后，厦门楼市交易量会出现暴跌，而房价走势仍需进一步的观察。

现在除了厦门之外，个别热点二线城市过热的楼市和土地市场也是压力山大。就目前一二线城市火热的楼市情况来看，未来多数会陆续有跟进限购的城市。

首先南京之前的调控力度太弱，有点像厦门之前的情况，所以南京的房价未来仍将上涨，所以调控很有可能加码，包括限购的重新出台；其次苏州，启动了“半个”限购，效果仍需进一步观察，如果涨幅稳定下来，政策可能不会加码；再有就是热点之一的合肥了，目前合肥是二线四小龙中唯一还没有出重招的城市，再拖也是不行的了，预计很快就会出台重磅政策。

广东方面，几个二线城市中珠海的压力最大。本来珠海放开住宅限购政策尚不足半年，短期内再次启动限购不太可能；但珠海房价在过去几个月内暴涨十分厉害，所以最终可能还是要启动限购。

而看回另一个焦点城市佛山，我认为它基本不会再次出台限购政策，首先因为佛山房价很“稳定”，功劳全赖三水、高明和顺德三大部队作出的贡献，这三个板块今年房价基本没有明显的上涨过；而房价上涨较快的都基本集中在广佛交界处，那也只是局部区域而已，所以全市均价涨幅并不大。其次是佛山限购多年，对楼市挫伤太深，预计地方政府也会谨慎应对“再次重启限购”的。

总体而言这轮限购的重启不会像上次那么大规模，那么严格。中国楼市白银时代的限购范围只是一线及强二线共10个以内的城市，限购力度也会相对来说较宽，比方说可以买三套等。而文中未提及的二线城市，预计在未来一年左右时间都会相对的“安全”。

拿限购之后“地王”怎么办呢？

厦门上两周连续出地王，两块地王的地价分别高于周边目前在售住宅价格的30%、50%。限购政策执行之后，厦门房价基本不再可能出现暴涨，所以等以上两个地王推出销售后（大约两年后），可能该片区的房价上涨的水平还没有能够盖得住地王买回来的价钱。所以，重启限购后，第一个被判死刑的就是地王项目。

在这里也再次提醒房企，拿地王，要慎重。

至于对购房者而言，刚需一族无需多虑，中国楼市经历过多次调控，每次调控都只为市场降温，但从来都挡不住房价总体上涨的趋势，要买、能买的都应该出手；

而于投资者而言，就需要谨慎了，处在部分马上面临调控加码城市的投资者就更需要瞪大眼睛了，虽说总会解套，但也别“即买即套”！

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