昨天一篇专访万科总裁郁亮的文章让地产圈着实躁动了一番。这位龙头房企的掌舵人给当前的房地产着实号了一回脉，而病因和药方也的确让人眼前一亮。

说实话，郁亮给出的药方也早都被各路专家提及过，只不过作为开发商这个角色说出来的确有点另类的味道，而且是在接受人民日报时做出的表态。

我们再来回顾下郁亮到底指出了房地产哪些症结，又开了哪些药方。

症结一：土地困局

药方：土地供给多元化

地价一直以来是房地产之殇，每次“面粉贵过面包”的结果都是“面包再次贵过面粉”，不仅拿地企业被迫卖更高的价格，二期带动了周边的二手房和已开盘项目的价格，他们也都闻鸡起舞，默默把价格调上来了。

如何破除这种局面，郁亮给出的药方是土地供给多元化，说白了就是放弃土地统一收储，让土地使用权的拥有者和需求方直接对接。你有地我有钱，你想卖我愿意买，谈拢了就成。

这种方式最大的好处不用我多说，大家都明白，少了一个环节，土地成本就有可能降下来。

但这种方式的难度在于，长期靠土地吃饭的地方ZF有多大动力愿意放弃这个蛋糕。

就当前的债务水平来说，居民、ZF和企业三者中，居民债务水平最低，ZF和企业都不算低，少了土地收入就得从其他地方找补回来。显然对于北京上海这类城市还行，毕竟这类城市房地产的贡献度已经很小，但对于广大的三四线城市来说，房地产的比重仍然不容忽视。对三四线城市来说，有价无市并不是最坏的，最坏的是一旦降价了，房子便不再是房子了，而仅是一堆钢筋混凝土，无人问津。

症结二：容积率过低

药方：建高楼、降低采光标准

郁亮认为，大城市寸土寸金，充分挖潜容纳更多居住空间势在必行。郁亮认为，随着现代建筑技术的普及，未来新建住宅没有必要强制要求2小时的自然采光，这一强制标准的撤销将能够使房地产开发商在有限的土地上盖更多的房子。

之所以给出这个“药方”，郁亮认为将能够盖更多的房子，将单价和总价降下来，而通风需求完全可以通过建筑整体通风系统来解决。

笔者认为，郁亮此招是想向香港看齐啊。在香港，36平米可以做成标准的两室一厅，而80平米左右则经常被设计成三室两厅两卫。

可贵的是香港人早已接受这样一种观念：房子天然是奢侈品，普通家庭不配拥有太大的房子，这倒是与任志强当年说的话如出一辙：房子本来就不是为穷人盖的。

只不过要北京上海深圳人接受这一观念，恐怕首先得把丈母娘群体说服了才行，这条路并不好走。

症结三、工业用地比重过高

药方：压缩工业用地比重，更多向住宅用地倾斜

这一点笔者是赞同的，作为特大型城市，第一第二产业并不是它的主要职能，第三产业才是重点。将第二产业占用的土地置换出来，用作住宅用地，的确能释放相当的土地，这些土地经过合理规划，形成人口产业的集群效应，这样既能满足居住需求，也能减少人口在城市内部长距离流动给交通系统带来的压力。

以上都是万科的谏言，而郁亮也向同行发出呼吁：开发商不应以手中的土地为资本制造稀缺，更多承当起社会责任，为城市发展努力，为易居宜居努力。

前几天，探索房地产发展长效机制被提及，我们是否可以这样认为，房地产高速发展到今天，的确应该有所改变，它该创造的GDP也创造得差不多了，该催生的富豪也催生了不少了，这个时候我们应该学学德国人的精细化控制，以保障居住需求为第一要义，让房地产回归“居者有其屋”的本质。

频繁的短线调整，已经让所有人略感疲乏，而房价却总是“歇歇脚再启程”，人民日报在这个时候发出这样一份报道，是向市场喊话，更是向决Ce者喊话，2017是否能成为破局之年，我们拭目以待。

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