文/谢逸枫

房价由补涨到加速上涨，大涨已来，未来涨幅到领涨，力压北上深，这就是广州房价滞后性。监控阳光家缘数据显示，2016年8月广州一手楼网签均价为17853元/平方米，同比2015年8月的15919元/平方米增加1934元/平方米，同比上升12.15%。背后的动力究竟是什么？第一是地王频出，房价上涨预期强烈。第二是政府刺激，房贷新政。第三是外企纷纷进入广州。第四是人民币贬值、抗通货膨胀、资产荒，保值增值，买房热情高。第五是补涨。第六是深圳需求转入广州。第七是交通基础设施越来越完善。第八是广州人口快速增长。2004年，广州全市常住总人口为966.06万人。到了2015年，常住人口增长至1350万人12年间共增加近384万人，增长40％。库存合理、新增住宅土地供应下降。

按照阳光家缘数据显示,2016年8月份,广州市全市一手商品住宅成交10025套,面积约111万平方米,成交均价为17853元/平方米。不仅成交套数过万,成交均价也达到了历史新高。因为1.7万元/平方米均价,历史上只在今年2月份(当月网签均价为17009元/平方米)出现过。8月份的高价则是市场整体出现了明显的价格上涨，房价从2014年开始就一直在1.5万元/平方米左右徘徊,今年7月份开始攀上1.6万元/平方米的台阶,8月则更上一层楼，足足上涨了1000元多/平方米。 8月份广州楼价起伏颇大，第一周均价1.7万元/m2左右，中旬跌至1.5万元/m2，第四周再冲到1.9万元/m2，均价深受成交产品的结构影响。

监控阳光家缘数据显示，2016年8月广州一手楼网签均价为17853元/平方米，同比2015年8月的15919元/平方米增加1934元/平方米，同比上升12.15%。2016年8月广州一手楼网签成交10025套，同比2015年8月的7117套增加2908套，同比上升40.86%；外围五郊区依然是成交主力，2016年8月共计成交6675套，中心六区则成交3350套。其中增城夺得销冠，共成交2681套；而成交套数最少的则是越秀只成交了72套。2016年8月广州一手楼网签成交均价17853元/平方米，同比2015年8月的15919元/平方米增加1934元/平方米，同比上升12.15%；中心六区2016年8月成交均价为28235元/平方米；外围五郊区2016年8月成交均价则为12283元/平方米。其中天河高居榜首，成交均价为43162元/平方米；而成交均价最低的则是从化只有9279元/平方米。

根据监控“阳光家缘”数据显示，8月广州市一手住宅网签套数为10025套，再次突破1万套大关。而7月份的网签量是差16套破万。价格方面，8月份也表现抢眼，均价达到1.78万元/m2以上，创广州月度楼价新高，同比有超过10%的涨幅，环比则有5%上涨。8月楼市出现翘尾行情，主要原因是天河和荔湾共有三个楼盘进入一周网签套数前十，直接把全市均价带起。今年下半年以来市场供需矛盾进一步加深，供不应求的结果，是导致价格上扬。数据统计，8月（8.1-8.29日）广州全市一手住宅成交均价达17665元/平，环比7月（7.1-7.31日）上涨4.9%，创下近一年月度成交均价高峰值。

监控阳光家缘数据显示,8月份,外围五区依然是成交主力,共计成交6675套,中心六区则成交3350套。成交套数最多的是增城区,共成交2681套(成交均价10717元/平方米),成交套数最少的则是越秀区只成交了72套。价格方面,中心区8月一手房成交均价为28235元/平方米;外围五区则为12283元/平方米。具体到每个区,天河区以43162元/平方米居榜首,价格最低的从化区成交均价则不过万,为9279元/平方米。荔湾在8月16日诞生了全市的新高溢价地块——华大物流园地块。其附近的项目甚至距离高溢价地块项目有一定距离的广钢新城等区域,都纷纷宣称要封盘调价。该区8月的成交量为957套,位居中心城区之首,成交均价31114元/平方米。8月,天河区成交套数507套,成交均价43162元/平方米,比7月份大幅上涨3000元/平方米。

价格上涨跟成交单位的大户型比例提高有关。根据中原研究部监测,8月天河区成交超200平方米以上的单位占整个天河区的10%,而7月仅为5%。同时8月天河区单价3万元以下产品比例减少10%,3万-4万元/平方米价格段比例增加, 4万元/平方米以上产品比例增加4%,高价产品成交比例增加而带动价格上升。单价高、单套面积大的楼盘主要有凯旋新世界、汇悦台及峻林等楼盘,前两盘成交均价达8万元/平方米和9.4万元/平方米,峻林的成交均价则为4.8万元/平方米。最近几个月,成交价上升趋势非常明显,尤其是部分供不应求的区域。同时加上从8月开始,市中心地块出让增多且同时高溢价地块频现,无论对开发商或是对买家的市场判断都产生了变化。

据中原研究部监测，8月，全市一手住宅网签9963套，仅差37套则保持过万的成交量，此前已保持了连续4个月成交量过万套的记录，而这种连续的状态超越了历史上任一时期。网签面积109.59万平，仍然接近110万平的历史高位。价格方面，自上两个月脱离2014年开始的1.5万均价水平，达到1.6万/平以上后，8月的网签价更攀升至1.7万元，创下17258元/平的历史新高纪录。1.7万的单价，历史中只出现在今年的2月，17009元/平，而当时仅为春节效应引起的结构差异所出现的高价，而本月则是市场整体出现了明显的价格上涨。8月一手商品住宅新批预售7988套，82.37万平，较上月增长24%，不过同比去年则轻微减少3%。

对比2014年至今的供应情况，从五一之后，供应开始减少，7、8月都在供应上表现出传统淡季的特点，从7月起至金九银十其供应又呈逐月增加的走势。不过从年总体供求情况看，2015年市场成交已经逐步回暖，彻底扭转了2014年供远大于求的局面，而达到基本的供求平衡，价格虽然有一定的上升，但仍然表现稳定。不过进入2016年后，市场不但在2015年的基础上继续保持旺销状态，而且比之前火力更充足，然而供应却是近三年中同期最低的，仅高于被“限售”的2013年同期。一方面，如同中原研究部在6月半年报告中提到，施工面积同比在去年中跌至最低位后，一直停滞至今年初才渐见起色，因此供应未及时跟上。

另一方面，切合“新国五条”的规定，2013年虽然新批预售住房因为“限售”原因没有表现出供应的增加，而土地供应（商住商服用地）却是2013年至今中最多的一年，不少项目都在紧接着的2014、2015年推出市场，而2016年恰恰相反，整个上半年只有极少量的商住商服用地供应，而不少项目已经陆续上市，即表示虽然市场供应仍然跟随淡旺季表现，但全年总体供应都会较以往少，使市场表现出明显的供不应求，尤其在下半年，这种矛盾更有可能进一步深化。供不应求最终的结果，会使价格上扬。

根据广州统计局的数据，广州大都市的地价从1955年有统计数据开始，一直上涨了36年。虽然现在经济停滞，但房地产是长周期资产，受信用周期影响，广州的房屋价格的变化具有长期趋势，一旦趋势形成就会持续很长时间。房地产市场的周期的巨大力量不可忽视，潮涨潮落，有涨必有跌。广州的地价从70年代翻了五倍，却在泡沫破裂后跌去了60％左右，这背后是周期的巨大力量。广州房价的走势是由供应和需求来决定的。在供给方面包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

四大一线城市中为何广州房价最低，首先区域、产品结构性因素。广州下辖11个区，房价因区而异，差别非常大。海珠区、越秀区、荔湾区、天河区、白云区、新黄埔区（老黄埔区和旧萝岗区合并，平均价格低。）是中心6区，房价比较高，而郊区的番禺区、南沙区、增城区、从化区、花都区平均价格低。其次是投资投机需求比例不高。广州人比较务实，很少会有狂热的投机行为。再其次是产业结构相比北上深落后，收入也较低，购买力稍弱。最后是房价统计数据的问题。加上隔壁的佛山市放开了限购，而且一直在炒“广佛同城”，像佛山地铁越来越多线路与广州地铁接驳，但佛山均价才1万多，所以越来越多广州人跑去佛山买房。