9月6日，18个房产类公众号遭遇“黑天鹅”，导致这期“黑天鹅”事件的是上海8月底火爆的楼市，而这一切都源于未经证实的“上海将于9月1日加码限购”。媒体为了眼球经济追逐热点，导致谣言满天飞，并最终作用于本已脆弱的上海楼市。

媒体的议程设置能力是十分强大的，他们说北京商住房限购，北京的商住房成交量就能暴增；他们说上海限购，上海的民政局就被挤爆；但如果他们说有一天食盐不够了，有多少人会去抢购食盐呢？

我们的确曾经抢购过食盐，不过这种事很难发生第二次。但房地产为什么就能一而再再而三地上演呢？购房者为什么偏偏相信呢？一套房子动辄几百万，谣言就能让他们像抢白菜那样抢房子吗？在反思媒体的眼球经济的同时，或许我们更应该反思当下的楼市为什么越来越不像一个“市场”了呢？

众所周知，我们的房地产市场化已经超过20年了。但时至今日，虽然名义上仍然冠以“市场”二字，但这个“市场”表现得却越来越不像一个正常的“市场”，说它不正常，至少从以下几点可以看出：

其一、很多反映房地产市场涨跌周期的指标陷入“无用论”

其中被媒体引用最多的“房价收入比”就是典型，实际上按照国际惯例得出“房价收入比”非常惊人，大城市动辄几十比一，但这丝毫没有影响到房价的继续上涨，可见房地产市场基本上跳出了这一“轮回”。

此外，商品房库存去化周期也基本失去了作用。按照经济学原理，库存压力会传导至价格，促使价格下降来实现新的供需平衡。但这一指标也基本上不管用了。三四线城市库存区划周期超过20个月的非常多，但房价真正下跌的却寥寥无几，那些房价下跌的城市，跌幅也十分有限。

再说一个指标——租金回报率。国际上认为比较合理的租金回报率在4至6个百分点之间，而我们的大中城市的租金回报率普遍低于3%，这一指标的过低反映的是房价和租金的偏离值过大，也意味着人们买房很少是冲着长远租金收益去的，大家买房基本上是冲着房价上涨去的，这是典型的投机心理，一个市场全是投机者，能说它一个正常的“市场”吗？

其二、供给与需求的扭曲愈演愈烈——市场调节失灵

房地产市场的供需扭曲程度可能是中国所有行业中最严重的，以至于现在房地产市场出现了严重的分化现象：需求越大的地方越不增加供给，需求越小的地方越拼命增加供给。今年以来房地产市场供给仍然是三四线城市大幅增加供给，而一二线城市供给偏紧，尤其是一线城市供给十分稀少。三四线城市规划了3500个新城，说好听点是发展“城镇化”，实际上就是继续走房地产经济的老路，搞土地财政；而一二线城市，有些暴涨的城市吸取了教训开始大规模供地，但整体供给水平仍然偏低，为什么能连续几个月不供地，为什么又能一下子放出6200亩土地，这背后真的是土地稀缺吗？

再比如一线城市——上海。被称为“魔都”的上海的确够“魔性”，我们都知道今年两会后，一线城市被要求加大供给，于是上海在之前的一段时间里出让了多宗地块，但并没有遏制住地价疯狂上涨的势头，反而诞生了110亿的超级地王，拿地的还是市值不足百亿，年销售额不过300多亿，净资产负债率高达1541%的民企融信地产。

此后，为了不产生新的地王，上海干脆不卖地了，因为已经真的没有招了。难道上海真的没有地了吗？所谓的没有地，在笔者看来不过是供给被掣肘太多罢了。

其三、调控着眼于“堵”而非“疏”

一线城市商品房供给长期跟不上需求，房价持续上涨的动力非常强。很重要的原因就是调控长期只注重“堵”而非“疏”。供给跟不上为了限制房价过快上涨，适当限制需求来实现人为的供需平衡是可以的，但“堵”住的需求却并没有消失，这些需求一旦满足条件，就会重新入市，到那时房价恐怕更难控制。

我们曾在上半年提出过“购租并举”的住房制度，该方案是可行的，如果能够实现两条腿并行，需求压力能在相当程度上被化解掉。但从目前实施的效果来看，该政策已经遭到地方ZF和企业的冷遇。究其原因无非是两点：一是ZF嫌压力太大，而且短期干不出成绩；二是开发商担心亏损风险，难以向股东交代。

在控制人口的战略下，一线城市仍将长期着眼于“堵”，至于“疏”则是路漫漫了。长期着眼于“堵”的结果就是，价格起不到应有的作用，市场还能是市场吗？

谣言之所以能达到“三人成虎”的效果，根本原因仍是基础调节缺位。人们不相信政策，不相信专家，不相信市场，恐怕只能被逼相信谣言了。

都说“谣言止于智者”，但当下恰恰是智者在信谣传谣。相较于当下的房价，谁是智者，专家？恐怕谈不上智者，至少在表面上是这样的；只有开发商和仍在买房的人称得上是“智者”，前者利用“谣言”，后者则是受益于“谣言”，因为房价的确上涨了。

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