房哥说

近期关于“商住项目收紧调控”的传言再起，刺激公寓类住宅的成交量剧增。上周，北京市新建商品住宅网签量环比增长34.7%，其中公寓类住宅的成交量暴增62.1%。不过，随后整顿风声骤紧，部分商住项目的样板间已被关闭。业内人士分析认为，“公寓政策不会太紧，未来不可能全面限购”。

成交前十全是商住房

近期有传言称，一份关于严格遏制商改住项目的方案已于8月31日前提交给北京市政府，9月或将暂停商住类项目的两证发放。受该传言影响，北京商住项目纷纷加快了签约速度。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，上周北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签3194套，环比上涨34.7%。分类型来看，普通住宅上周交易量下滑7.0%，继续在七八百套左右徘徊；公寓类住宅交易量大涨62.1%，连续33周增加放量。

伴随着供地日益减少，住宅供应量对旺盛的市场而言已然是杯水车薪，这样一直处于市场配角的商住得到了用武之地，通过4月、6月、8月三次完美演绎“商住房限购令”大戏让成交量翻倍增长，并在8月一举超过住宅占据了市场的主角。据不完全统计，通过三次对政策的演绎，北京商住市场在此间至少成交了近3万套，达到了历史峰值。纵观今年对商住房政策的“演绎”，除通州落地外，其他区还是一直处于猜测阶段，尽管各个区采取了一些措施，但是至今的政策风声均来自开发商，其中不排除是销售压力在作祟。

据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，上周成交排名前十的席位均是商住项目。“在9月份调控政策正式下达前，预计商住房抢签约的情况仍将延续。受此影响，预计9月份整体成交量将持续回升。”

部分商住样板间关闭

近日有媒体报道称，北京市国土和规划委、北京市住建委召开商住房专题会议，拟暂停商办用地上市。对于所有已批未建的商住房项目，列出清单重新审查，并对有问题的进行整改。报道称，有关领导对此表态“不能再新增商住”，“坚决不开商改住的口子”。

与上一轮坊间关于“商住限购”的传言相比，此次传言内容的影响力似乎更大。不仅购房者开始恐慌，开发商也在担心。记者了解到，在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭后，门头沟、顺义、大兴、房山等区域也有部分商住项目关闭了样板间的对外展示。据房山区的一个商住项目销售人员称，“样板间现在看不了，只能看沙盘。”

据了解，还有部分商住项目，虽然样板间未关闭，但对室内装修进行了整改，与居住功能相关的硬装、软装、家具摆设都已被拆除。

商住房成交首超住宅

商住公寓项目之所以受到青睐，在某种程度上与相关政策有关。2010年，北京在全国率先出台住宅限购政策，对非京籍购房者的限购门槛设定为“1年社保或纳税证明”。2011年，限购门槛又被提高到“5年社保或纳税证明”。一部分人因限购政策失去了购房资格，只能将眼光转向商住房，从而推升了商住房的价格。

对此，有业内人士分析称，几次关于商住房限购传闻的炒作直接决定了商住房成交量的大涨，对于政策传闻的炒作，成为开发商的一种“特殊营销”手段。在几次传闻炒作中，受益最大的非开发商莫属，在快速回笼资金的同时，也一定程度上降低了商住类产品的库存。

公寓政策不会太紧？

事实上，关于商住类项目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》指出，各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2011年5月，北京市下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，提出商业、办公类项目“不得采用单元式或住宅套型式设计”。

“关于商住房限制的消息不绝于耳，但直到今天仍然没有定论，最终还得看政策如何落地。如果真的停止供地、停发两证，将对商住房的供应端带来深远影响。”一位业内人士认为，目前普通住宅越来越少，商住项目已经成为重要的补充，对此出台“一刀切”的政策可能性不大。

“公寓政策不会太紧，未来不可能全面限购。”中原地产首席分析师张大伟也表示，“公寓类土地供大于求，按照公寓单套平均成交面积为68平方米计算，潜在供应量为21万套左右。如果以2015年前平均每年2万套左右的成交来看，潜在供应大约可卖10年。如果限购，成交量将下挫80%甚至90%。从房价调控的角度看，不太可能进行严格的限购。”