一线楼市正在按预设程序发展，一些红线正在催生一个个细则。这不，新房市场“期转现”的上限被设置为8万/平米。不过，对于这样的一条细则，笔者是一点也不担心的。
这是大伟哥整理的一个表格，反映了北京过去6年新房的走势：
从成交的均价来看，距离8万元仍然有相当大的差距。所以该项细则的初衷也十分明显，开发商卖房应该良心一点，不能太贪婪，该让你赚的肯定给你赚，但如果想通过“期转现”的形式多赚点，那对不起。
何谓“该让你赚的肯定给你赚”？
对于合理报价的预售项目，该给预售资格的还是会给，哪怕是超过8万/平米。今年以来，已经有7个项目拿到预售资格，单价都超过8万。它们为什么能获得预售证？下面这张图也许能让你明白：
一句话，在项目单价的构成中，土D和涚的成本摆在那里，开发商还是要过日子的。也可以这样说，超过8万元可以，只要开发商的报价中利润占比不太离谱，基本上都能正常预售的。
不过该细则也给开发商挖了个坑，如果预售价超过了8万，却不能按预定计划预售完毕，那么对不起，将不能以原价转为现房销售。这里有两种情况，第一种是销售不给力，项目竣工都无法完成去化100%，第二种是开发商刻意不卖房子，现房销售零风险又占用了开发商的现金流，购房者当然要以更高价格来买单。
对于前一种，开发商只能怪自己当初为什么要以那么高的价格买地，潜在风险你不考虑怪谁；对于后一种，开发商也只能怪自己，好不容易抢到一块地，怎么也得多赚点，利润和风险通常正相关。
不过从整体来看，因为8万的上限而触礁的项目并不多，这可以从第一张图表中得出结论。在新房市场中，虽然高端项目不在少数，但总体占比仍然较少，这部分项目与普通购房者毫无关系，对整体行情的影响也十分有限。
那么这些高端项目有可能真的以低于8万/平米的价格现房销售吗？
答案是不可能！
其一，高于8万的项目，基本上都是超低密度的别墅类产品，这类项目的客户全都是有钱人，打个几折卖个他们，不等于天上掉馅儿饼吗？预售阶段买房的业主能答应吗？虽然这部分业主的诉求并无法理上的根据，但得罪客户的事，而且是高端客户，开发商是万万不愿意冒这种风险的。
其二、还是钱的问题。虽然开发商卖的是高端项目，利润比普通项目高不少，但也是按照一定的利润标准做的，对于报价超过10万甚至15万+的项目，你让他卖8万元/平米？还不如整体把项目转手了。
已经“期转现”的项目，开发商会作何处理？
有运作高端项目的业内人士表示，大部分开发商或许会选择蛰伏待机，等待风向的变化，虽然占用了现金流，但却也会同步增值。
对于部分现金流压力较大的开发商来说，或许会走“现房转二手房”的形式来卖房。
具体的操作方式是这样的，开发商以不超过8万元的价格取得现房销售资格，但开盘后自己出资找自己人买下，这样房子就变成二手房了。再卖出去就不受限制了。
不管怎么操作，开发商是不会让购房者占便宜的，即便需要冒点风险。
总结一下，现房8万的上限，的确让开发商有点难受，但还不至于让他们“手足无措”。
如果你是普通的购房者，那么更和你们没啥关系了。豪宅圈的故事，水太深，你们潜不下去。
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