文/谢逸枫

当前北京房价呈现一二手房价倒挂形势，呈现反弹或者拐点，另外是新房豪宅化、豪宅远郊化、300万/套房的刚需环京化与郊区化，一二手成交比例1：6扩大化、商住房成市场主流化的发展趋势。计数据显示，8月北京新建商品房住宅（剔除保障房）合计签约4175套，成交均价为36180元/平方米，与上月相比均有轻微下滑。但二手房的成交则量价齐升，二手房成交达到了25670套，环比和同比均出现了明显的上涨；成交均价为4.25万元/平方米，相比7月的4.18万元/平方米上涨了1.7%。北京典型区域内的一二手房价倒挂现象正在发酵中产生质变，“倒挂”区域集中远郊 。一二手房价倒挂现象并非个案，但主要集中在库存量较大的昌平、通州、房山及大兴等五环外远郊区域。与顺驰领海、学府树等三个单一项目自身一二手房价倒挂的情形相比较，同区域内一二手房价倒挂现象则更为普遍。如2008年底、2010年5月份和2016年8月的三次“一二手房倒挂”。

如果不出新的有杀伤力调控政策，房价打压不下来，估计会有报复性反弹的可能，不是拐点。按照过去经验看，这通常是市场降价的先兆。由于开发商和二手房业主对于房产的定价机制差异，因此二手房表现出来的降价要相对滞后一些。

8月份新房价格回调，主要源自于均价普遍较低的自住型商品房的大量成交。截至8月26日，北京的普通住宅、公寓类产品、别墅交易量较7月份都有不同程度的缩水，唯有自住房大涨了60.9%。目前北京新房和二手房成交的比例来看，二手房已经成为市场主力。之所以出现这种现象，一个主要原因在于新建商品房住宅供应量的减少，且越来越远郊化。今年前8月，北京新建商品房住宅新增供应套数为18399套，相比2015年同期减少了37.2%；新增供应面积276.48万平方米，供应量和供应面积均刷新了历史最低纪录。在成交量上，前8月新建商品房住宅合计签约32964套，同比去年同期下调了10.7%；成交量面积达到了491万平方米，是最近3年的最高点，其中大户型成交比例明显上涨。供应量的大幅减少，使得当前库存量仅为5.8万套，同比去年同期下调了23.7%。

在刚结束的八月，北京二手房成交量再次回到2.5万套高点。今年前八月，北京二手房成交量创下2010年以来的新高。随着购房者的相继入市，卖方再次占据强势地位，提价房源占比逐步上升。本轮二手房市场上行与楼市政策收紧的预期，以及资产配置荒等因素紧密相关。在上半年楼市消耗大量优质房源的同时，股市、汇率和债市却表现平平，房产作为主要的资产配置标的备受市场追捧。在这种形势下，二手房市场的供需矛盾再次趋于紧张，并导致挂牌价格的持续走高，这是8月这波楼市热潮的市场逻辑。与热闹的二手房市场不同的是，北京8月份新建住宅市场有所降温。亚豪君岳会统计数据显示，北京8月份新建商品住宅成交量为9327套，成交均价为每平方米34704元，而7月份，新建商品住宅成交量为11881套，成交均价为每平方米35314元。

2016年8月北京全市二手住宅共计网签25670套，环比7月上涨了15%。在全年多月成交冲高的背景下，1-8月北京二手房的成交总量再攀高峰。伟业我爱我家研究院根据住建委公开数据统计，今年前八月，北京二手房共成交18.35万套，比去年同期上涨46.1%，同时创下6年以来新高。供给不足、客户入市热情高涨带来的是去化加速，进一步导致可售房源不足，如此相互作用，预计后期房源将变得更加稀缺。面对市场持续回暖的趋势，目前二手房房源相对稀缺，但历史上北京二手房供求比最高达1:8，预计未来两个月二手房市场会趋向于平稳，单月交易量会维持在2万套左右。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，8月北京全市新建商品房住宅(不含保障房)成交量为12541套，环比7月下跌9.5%。价格上，成交均价为31161元/平方米，环比7月全月下降6.1%。成交均价的下降，主要是受成交结构的影响，均价普遍较低的自住型商品房出现大量成交。8月份北京普通住宅、公寓类产品、别墅交易量较7月份分别下降17.3%、24.9%、11.4%，而自住房大涨了61.6%。事实上，如果把自住房和公寓类产品扣除，普通住宅和别墅类产品交易量为4175套。从成交的区域分布来看，8月北京新建商品房住宅成交最多的三大区域分别为房山区、顺义区、昌平区，三区成交总量占全北京的将近5成。成交量最多的前10个项目中，除去恒大滨河左岸、龙冠冠华苑、北京城建上悦居3个自住房项目，其余7个全是公寓类产品。

二手房住宅则量价齐升，共网签25670套，环比7月上涨了15%；成交均价为4.25万元／平方米，相比7月的4.18万元／平方米上涨了1.7%。 8月份北京各区二手房交易量普遍上涨，尤其是西城区和石景山区的交易量涨幅最大，分别达到了46%和32%。此外，朝阳、海淀、丰台、东城四区的二手房交易量涨幅也均在二成以上。与城市核心区城六区相比，大兴、昌平、通州等热门近郊区的二手房交易量涨幅则相对较小。房地产市场成交的二手房化，主要一个原因还在于新建商品房住宅供应量的减少。据中原地产统计数据显示，今年前8月，北京新建商品房住宅新增供应套数为18399套，相比2015年同期减少了37.2%；新增供应面积276.48万平方米，供应量和供应面积均刷新了历史最低记录。

所谓的房价倒挂，即房价与应该呈现的趋势相反的反常现象。如二手房的价格比新的一手房价格还贵,或者是郊区的房子比市区的房子价格还高。

8月的北京楼市成交量再度下挫，创下了近3年来历史新低。高库存的压力、紧绷的资金链和低迷的销量成为三座大山，迫使开发商纷纷调低预期降价推盘，甚至在一些区域内出现了新房项目售价不及同片区的二手房。主要原因是开发商与业主定价机制存差异、远郊区域的楼盘保值能力弱于市区楼盘、遇到政策调控或者行市走低的时候，价格回落更快更明显。开发商需多个项目在建，资金周转上要求降价动力比二手房业主要大，更容易出现倒挂。为解决资金链不出现断层的局面，房企不得不作出进一步下调，来拼抢竞争日趋激烈的市场中逐渐消化的房票。二手房小业主们在这场新一轮的房价博弈中却表现的相对淡定，普遍采取观望态度，业主不愿降价求售，从而导致相互之间的价格制约。

8月北京新建商品房住宅（剔除保障房）签约套数和成交均价都比上月有轻微下滑。二手房的成交则量价齐升，成交超过25000套，环比和同比均呈现上涨；成交均价和7月相比也上涨了1.7%，超过每平方米4.2万元。云房数据统计，2016年8月北京二手住宅价格为46809元/㎡，环比上涨2.12%；主城区二手住宅价格为57131元/㎡，环比上涨1.70%；近郊区二手住宅价格为27960元/㎡，环比上涨2.56%；远郊区二手住宅价格为19728元/㎡，环比上涨1.66%。大兴沟区二手房价格环比涨幅最大，为3.09%。门头沟区与昌平区分列二、三位。北京16个行政区二手房价格均呈现上涨势头。从成交价格上看，西城区以79913元/㎡的成交均价领跑北京城。北京16个行政区中房山区的成交均价最低，为16994元/平米。

北京新房豪宅化趋势已经非常明显。自2011年至2016年，想在北京5环内买一套靠谱的新建住宅，每年平均下来需要花的钱分别是450万元、482万元、560万元、600以及800万元。2016年以后，你得花985万元，轻松逼近1000万元门槛；平均成交单价则由2010年的每平方米3万元到现在的每平方米近5.4万元。仅房山区域，“6万元+”的时代预计马上来临，甚至“10万元+”也是可以期待的。从区域分布看，四环以内新建商品房住宅平均单套成交价已经超过1000万元，四环与五环之间平均单套成交价也达到817万元。全市平均单套新建商品房住宅成交金额为526万元，达到历史最高点。中原地产研究中心统计：截至9月8日，今年北京顶级豪宅的成交已经刷新历史纪录，单价超10万元的豪宅已经成交304套，是2015年同期的5倍。

成交套数最多的是位于东直门的使馆壹号院，该项目是融创与南昌市政集团共同开发的，由3栋19层建筑组成，户型面积180至280平方米，销售均价12万元左右，今年已累计成交73套。成交套数位列第二的为位于巴沟的中赫·万柳书院，成交均价15万元，今年成交45套;第三名为东四环外的泛海国际，成交均价11万元，今年成交44套。从市场成交看，五环内平均单套成交额在2015年为800万元，而2016年至今的半个多月中，五环内签约商品房住宅平均单套已经高达984万元。“从2015年开始，五环商品房平均成交价进入‘5万元+’运行阶段，而2016年至今，成交均价已经达到了每平方米56452元”。更重要的是，目前北京三环已基本无新增土地供应，楼面价已达6万元-7万元/平方米，新晋西南三环外樊家村地王楼面价甚至高达7.5万元/平方米，预计未来房价高达“15万元+”。

整体看，五环内土地供应越来越稀缺，早已是地王高产区，地价屡创新高。2015年成交的五环内住宅土地，楼面价全部超过了“5万元+”，预计将不止售价超过“8万元+”，而是顶豪供应将密集出现。北京高端公寓成交量环比上涨17.8%至530套。同时，随着高品质项目的入市，高端公寓的平均成交价被大幅拉高至每平方米人民币84700元，环比上涨12.6%，同比上涨23.9%。由于四季度内新增供给充沛，高端别墅成交量环比增长37.6%至417套，同时，均价同比上涨0.3%至每平方米人民币53900元。更为值得注意的是，北京新建商品住宅市场进入郊区化，中高端住宅出现明显外溢。以房山区域为例，从2013年集中卖地至今，目前已聚集了中粮、万科、绿地、中铁、首创等品牌房企，在售物业每平方米超过3万元，甚至每平方米将接近5万元。

随着六环内全面豪宅化，刚需的门槛再度提升，北京商品房平均单套已进入500万元时代。北京中原市场研究部的统计数据显示，从2016年1月至8月30日，纯商品住宅(普通住宅+别墅)单套平均成交金额已达528万元。可以说，北京新房豪宅化趋势已日渐凸显，尤其是五环内，购房者的购置成本已明显提高。站在时间轴上，数据验证了这一论点。2011年至2016年8月30日期间，根据北京中原市场研究部对北京各单价段普通住宅和别墅成交套数占比的统计显示：3万以下单价段，2011年时期占比高达85.66%，而目前已降至58.49%;3万-5万单价段的，占比从2011年的12.75%升至目前的28.09%;5万-7万单价段，占比从2011年的1.26%升至目前的8.85%;7万-10万单价段的，从2011年的0.29%升至目前的3.69%;10万以上的，占比从2011年的0.05%升至目前的0.89%。

北京新房市场豪宅远郊化。据亚豪君岳会统计数据显示，今年1月至8月29日，新房市场单价在7万-10万之间的，主要集中在五六环之间，成交套数为484套，成交均价为78772元/平米;单价10万+主要集中在三四环之间，成交套数130套，成交均价137854元/平米;而全市范围内，新房市场主要集中在五环以外，其中，五六环之间，成交套数13809套，成交均价为38161元/平米。六环以外，成交套数14616套，成交均价22119元/平米。随着土地成本的不断攀升，开发商所拿的一些地块，楼面价已在3万元/平米以上，这意味着土地拍出的那一刻起，一些刚需购房者就已注定望房兴叹。北京二手房交易量一年约20万套，新房交易量七八万套房，保障型住房七八万套，北京一年总共房产交易量在35万-40万套左右。在40万套这一规模下，豪宅一年增加几百套，也就是千分之几的概率，基本上可以忽略不计。

地价的倒逼效应，促使众多刚需购房者不得不将目标转向自住商品房，以及总价较低的商住公寓。北京中原市场研究部的统计数据显示，从2010年至今年8月28日，300万以下成交的商品房中，自住房和商住公寓的占比逐年增加，总占比已由2010年的25%增加至目前的76%。而普宅+别墅的占比则由2010年的75%降至目前的24%。而从成交区域分布来看，300万以下的商品房主要分布在通州、房山、大兴、昌平和平谷区。其中，平谷区以普宅成交为主，昌平区以自住房成交为主。其余区域均以商住公寓成交为主。在北京新房市场豪宅化，低总价、低单价的小户型难觅的背景下，很多首次置业的刚需购房人将目标更多地转向二手房市场。据北京中原市场研究部统计2016年1-7月各区域90平米以下二手住宅成交数据显示，二手住宅刚需产品成交面积以90平米以下为主，主要分布在朝阳、海淀和丰台。

与一手住宅刚需成交分布在郊区对比明显，二手住宅刚需成交67%集中在城六区。其中，两居成交占比最大，其次为一居，一居和两居的总占比达85%。由于城六区的二手住宅均价并不低，因此，总价300万以下的刚需项目多分布在户型面积较小的老小区和商住公寓。数据显示，今年1月北京二手房网签量达24312套，同比近乎翻番，创下了近34个月来新高；同时，从2014年9月开始，二手房价格已连续16个月出现上涨。2016年北京二手房市场仍将保持量价齐升的态势。从今年1月以及春节后二手房市场的表现来看，今年二手房市场将出现量价齐升态势，同时，二手房价格上涨特点也将从区域性上涨转变为普遍性上涨。数据显示，2015年北京共成交了20.5万套二手房，成交均价从1月的34564元/平方米上涨至12月的39497元/平方米，涨幅为14.27%。而来自中指院的数据表明，进入2016年，北京二手房价格仍在上涨。

今年政策持续宽松，北京新房市场豪宅化、新增供应锐减，在此背景下，首次置业群体将把目光更多地转向二手房市场，今年二手房价格仍将持续上涨，并实现普遍性上涨，而不仅仅局限于特定区域的上涨。今年一些热点区域的二手房价格涨幅肯定会超过市场整体涨幅，如城区内“地王”周边的二手房以及学区房，但是陈旧的公房则很难出现价格的大幅上涨。刚需，一个承载买房政策支持最多的群体，但实际上在各项条文政策中，从未出现过的词汇。所谓刚需房，在地产业界最普遍的定义就是，首套房、小户型、低总价。购房人购买此类产品主要就是为了解决居住的最基本需求，自住是第一目的。曾经，刚需盘是市场的主力，也是热销的代表。市场上能满足刚需房定义的新建住宅快消失了。

300万/套房的刚需环京化。如今被认定为标准刚需的购房人，或者在等待如中彩票一样的自住房购买资格，或者将意向购房的区域不断退后，而购买的门槛也在不断攀升，3万元/平方米的单价、300万元的总价，成为刚需购房的新门槛。根据中原地产市场研究部统计，今年上半年，北京平均单套成交金额达519万元，环比上年的379万上涨了37%。截至5月30日，北京销售超过10亿的商品房住宅项目合计只有16个，但这16个项目中，除一个项目外，其他销售均价都在3万+，更是有12个项目均价在4万+。在整体市场的统计中，3万元以内的纯商品住宅占比也在不断降低。中原地产市场研究部统计显示，今年上半年北京新建纯商品住宅相比2015年同期有很大变化，在各价位段上，8万-10万成交同比上涨112%，10万+成交同比上涨586%。

其中，从占有比重上来看，2016年同2015年相比，除3万以下占比下降10.40%以外，3万+价格段均有所上涨，其中3万-5万占比上涨4.58%，5万-8万占比上涨4.52%，8万-10万占比上涨0.72%，10万以上占比上涨0.58%。单价3万元以内的刚需盘，在市场上已难觅踪影，少数几个单价还在3万元以内的项目，大都拿地时间较早，在土地成本上有操作的空间。而近几年拿地的项目，很多楼面价已在3万元/平方米之上，从土地拍出的那一刻起，刚需购房人就已注定与其无缘。不断抬高的购房门槛，让刚需购房人想买新房只能退居六环外。据中原地产市场研究部统计，今年上半年，北京楼市六环内的成交占比都有不同程度的减少，六环以外的成交占比则大幅上升，2016年较2015年成交占比上升6.2%，和2010年相比上升了17.9%。现在五环之外的成交量占全市成交的86.4%。

不过，六环外留给刚需客的选择也越来越少。土地价格的攀升让六环未来不再是郊区的代名词，六环也将成为楼市的新贵。去年下半年，高价地如雨后春笋集中上市，据中原地产市场研究部统计，半年时间内共上市20块经营性3万+地块。而这股高价势头一直延续到今年，上半年尽管土地出让宗数少，但几乎每宗都是地王。今年成交的7宗住宅用地中，1宗5万+，其余6宗全部3万+，其中延庆地块的经营性楼面价已高达3.1万。与在环京投资的购房人不同，被房价挤到北京周边的刚需客，在环京区域购房都是无奈的选择。毕竟，单价3万元以内，总价300万元以内，在北京，越来越难了。

2016年赛程过半，北京新房市场“豪宅年”的成色已定。随之而来的是，3万以下刚需商品房的占比不断降低，刚需客群正逐步转移至郊区自住型商品房、商住房及部分二手房。部分刚需无法转移至二手房市场，从而向北京周边区域外溢。对于今年出现顶豪爆发的原因，首先是资金潮下的资产荒，优质资产缺失，而资金宽裕，很多过去实体经济、金融资产都开始转投核心城市的优质房产;其次是整体市场水涨船高，过去北京普通住宅成交均价为2万元，随着这一轮房价的爆发，普通住宅成交均价已经超过3万元，导致过去一大批单价8万左右的项目，进入了10万+行列。因为近两年顶级豪宅的入市量增加，部分项目的销售前景并不乐观，按照300亿的年销售速度，大约要7年左右。

北京一二手房成交比近1:6，二手房成房价风向标。北京房地产市场已经成为二手房的天下，一手房不断的萎缩。8月的北京新房和二手房的成交情况呈现出反向态势。由于成交结构的变化，新房市场量价齐跌；但二手房市场依然稳定且呈现量价齐升态势。不过，一个明显的趋势是，新房市场交易的规模越来越小。同一时期成交6套二手房，新建普宅仅能成交1套。二手房成为北京房地产市场的交易主力。新房市场越来越“远郊化、豪宅化”，能够满足工薪阶层置业升级的中端项目供应不足，使得大量改善型购房需求转向二手房市场。从8月份的数据可以看出，新房的成交大部分集中在自住房和公寓类产品，且集中在远郊区。工薪阶层的改善型购房家庭，尤其是首次改善的家庭成为目前二手房市场的主力军。

城六区交通、医疗、教育、商业等配套更加完善，且选择更加多样化，刺激了8月份城六区二手房交易量的上涨。同时，8月份恰逢学区房置业高峰，不少两三岁孩子的家长未雨绸缪，为孩子三四年后能够满足学校的落户条件而入学，城六区教育资源丰富，所以吸引了更多的改善型购房家庭。今年前8月，北京全市二手住宅交易量已达18.35万套，但新房市场去除保障房、自住房、公寓类产品之外，普通住宅和别墅类项目仅累积成交33164套。也就是说，北京房地产市场上，每成交五至六套二手住宅，才有一套普通住宅和别墅类项目成交，二手市场成为绝对主力。

商住房成市场主流化。近半年来，商住房一改往日“有效补充”的标签，开始占据北京新房市场主导地位，成交量也首次超过普通住宅，这成为2016年北京楼市的主要特征之一。今年北京商住房掀起成交热潮，截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出过去两年的总和。同期，北京新房住宅仅成交3万套，商住房的成交量也刷新历史纪录。中原地产统计数据显示，2010-2015年期间，北京商住公寓项目的成交量相对平稳；除2014年因市场降温而下滑至1.3万套以外，其余几年的成交套数均维持在2万-3万套之间。从成交占比来看，2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。

以9月首周为例，上周北京商品住宅共成交3185套，其中商住类产品成交2165套，占全部成交量的比重高达68%，而这仅仅是近半年来商住成交占据市场主导的一个缩影。所谓“商住房”，是指在商业、公建等非住宅地块上开发建设、设计有独立厨卫水电并以分割产权的方式对外销售的项目。与纯住宅项目不同，商住房项目的产权通常只有40年或50年，水、电、物业等费用也高于普通住宅项目。商住公寓项目之所以受到青睐，在某种程度上与相关政策有关。2010年，北京在全国率先出台住宅限购政策，对非京籍购房者的限购门槛设定为“一年社保或纳税证明”。2011年，限购门槛又被提高到“五年社保或纳税证明”。一部分人因限购政策失去了购房资格，只能将眼光转向商住房，从而推升了商住房的价格。

商住房政策的炒作大致分为三轮，这三次政策炒作期间，北京商住房成交量均出现暴涨。今年商住房成交量第一次爆发出现在4月中下旬，当时关于通州区商住房将限购的传闻出现，导致通州商住房出现集中签约现象。4月第三周，北京商品住宅共成交6788套，其中商住类产品共成交5427套，占比高达80%，而通州区商住类产品成交4689套，占商住成交比重近九成。商住房成交量的第二次爆发出现在6月中旬，因6月6日门头沟暂停商住网签而引发的北京商住房将全面限购传闻极大刺激了商住房市场成交。6月6日-14日，9天时间里，北京商住类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。其中，仅6月14日一天，商住房签约面积高达15.8万平方米，签约金额约42亿元。

随后，北京市住建委出面辟谣，商住房成交开始下滑，但8月底关于“北京商住重启整顿”的消息再度引燃北京商住市场，9月首周，北京商住房成交量出现第三次爆发，但此次成交规模却不及前两次。近期关于北京商住重启整顿的消息不绝于耳，最新的消息是一份关于严格遏制商改住项目的方案于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。另有消息人士称，北京市9月将出台商住整改政策。目前为止，政策仍未出台。如果真的停止供地、停发两证，将对商住房的供应端带来深远影响。目前普通住宅越来越少，商住项目已经成为重要的补充，对此出台“一刀切”的政策可能性不大。

商住限购的说法其实是一种误解，北京市关于商住房的整改只是要回归这类房屋原有的“商业办公”属性，并非是“限购”。事实上，关于商住类项目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》指出，各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2011年5月，北京市下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，提出商业、办公类项目“不得采用单元式或住宅套型式设计”。从商住类产品供应来看，“公寓类土地供大于求，按照公寓单套平均成交面积为68平方米计算，潜在供应量为21万套左右。如果以2015年前平均每年2万套左右的成交来看，潜在供应大约可卖十年。如果限购，成交量将下挫80%甚至90%。