决策君导读‍‍

在过去几个月，北京城区普宅和高端公寓价格暴涨。涨得甚至连业内人士也看不懂了。用一个词形容，就是疯狂。这个时候，如果你手握两三千万，该怎么买房？决策君的建议是，相比公寓市场的疯狂和价格已经高高在上的潜在风险，当前别墅市场的价格还是比较稳健和理性的。正是因为如此，近期楼市部分资金，也“聪明”地流向了一些货真价实的高端稀缺别墅项目。

顶着“地王年”、“顶豪年”、“公寓年”、“别墅年”等诸多光环的2016，正在刷新北京房地产市场交易记录的道路上走得越来越越远。

其中，最为引人关注的当属别墅市场，短短8个月即成交4683套，同比激增2724套，接近去年同期的1.5倍。不仅于此，部分稀缺属性突出的独栋别墅项目如鲁能格拉斯等，尽管售价高达2000-3000万甚至更高，但其成交却达到了1天1套的速度。

这一现象背后，隐藏着怎样的市场逻辑？

3000万+别墅卖出刚需速度

数据显示，截至8月底，北京总价3000万+别墅已累计成交179套，同比上升一倍有余。成交总金额更达到105.05亿元之巨，相比往年同期25亿-40亿的销售额，高端别墅市场需求扩容了3-4倍之多。

数据来源：地产营销人

反映到真实的市场供求关系之上，其热销的现状尤为令人惊叹。在总价3000万级别的别墅市场，鲁能格拉斯成为去化最为迅猛的别墅之一。即使受到通州双限（住宅限购升级与商办物业限购限贷）“紧箍咒”的影响，鲁能格拉斯依然实现成交49套，位列2016年1-8月独栋别墅项目成交套数排行榜前三甲。

而由于双限等原因，上述数据仅是登记在案的网签数据。实际上，如果算上草签数据，鲁能格拉斯的成交量将更为可观。根据项目销售总监王丽透露，5-7月，鲁能格拉斯销售（含草签）分别是9套、26套、39套，目前则已基本能保证每天1套的去化速度。从5月到7月，其客户转化率已分别达到18：1、12：1、9：1，逼近甚至超过刚需盘平均10%的转化比率。

与此同时，客户考虑的时间越来越短。正常而言，即使千万级别的豪宅项目，客户也会多次看房、反复比较之后才下定决定，成交周期往往长达数月，鲁能格拉斯则完全打破了这个常规。王丽介绍，5月份，客户从看房到交钱还需一个月左右，到6月份，这个时间缩短到1-2周内，7月份，鲁能格拉斯的成交客户中，81%在一周内完成交易，7%客户在两周内交钱。“最快的一套仅仅用了不到一个晚上，客户前天晚上10点看房体验过鲁能格拉斯的配套和服务之后，第二天一早即签约付款。”王丽强调，成交的还是8000万级别的楼王产品。

“围剿”背后的价值逻辑

2012年，国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》，“限墅令”升级“禁墅令”，此后，严控低密度用地被一再提及，普通低密度宅地已难得一见。累计北京最近5年出让的238宗住宅用地来看，容积率低于1.5的只有40宗，1.0以下的地块已难觅，而纯独栋别墅项目密度多在0.5以下，可以说，未来能够出现新的纯独栋别墅项目的可能性已经无限趋近于零！

就存量市场而言，数据也并不乐观。根据北京市房地产交易管理网数据显示，截止一季度末，北京独栋别墅存量仅有约3017套。叠加历史遗留尚未开发的独栋用地，也仅剩不到5000套独栋房源。而按照往年独栋的销售速度，在4-5年之后，北京就将再无独栋可售，更无独栋可买。从这一角度来看，以纯独栋姿态存在的鲁能格拉斯无疑占据着绝对的价值制高点。

鲁能格拉斯实景图

作为当前北京独一无二的超大体量纯独栋别墅项目，鲁能格拉斯占地达3400亩，与朝阳公园规模相差无几，而如此开阔的项目内，仅规划600余栋独栋产品，整个项目容积率仅0.3，规模之大、密度之低、产品之纯粹，堪称独一无二。

稀缺性价值背后，一方面带来市场需求的合力“围剿”，另一方面则带来产品价格的一路飙涨。资深别墅项目操盘手表示，在日益细分的别墅市场，总价级别越高，独栋产品的成交占比越大。以总价5000万+的顶级别墅为例，独栋产品成交占比能达到94%以上，充分说明了占据金字塔顶端的独栋别墅的价值。

看得见的升值空间

绝版意味着价值，尤其是如鲁能格拉斯这样的洼地项目，其为买家预留的升值空间无疑是巨大的。在孙河、东坝联排、公寓产品标价已普遍接近10万元/平米的背景下以纯独栋出镜的鲁能格拉斯的一套400余平米的独栋别墅仅2000万/套起，抛开纯独栋别墅独有的前二后三的建筑制式、0.3的超低容积率、甚至通州城市副中心的发展前景等一切优势不谈，仅从价格上来看，格拉斯只有前者的1/2，这意味着后期鲁能格拉斯势必有巨大的补涨空间。

鲁能格拉斯实景图

而另一方面，城市独栋所独有的升值曲线同样值得关注。据了解，由于独栋别墅固有的稀缺属性，即使在美国金融危机期间其价值也在持续攀升，英国的一些独栋别墅产品十年间价值更增长4倍有余，而在国内自独栋别墅诞生以来就走出了一条平稳增长的价值曲线。在其成为“绝唱”之后，其产品本身就已成为一种保值增值的稀缺资源。

难得的是，鲁能格拉斯更因地制宜地将这种稀缺性发挥到了极致，其对资源的占有，不仅仅在于最大化的占有土地，更在于对稀缺自然景观的独占。这里要提到的是鲁能格拉斯最难能可贵的纯天然水系——长达3公里的温榆河老河湾。全长近50公里的温榆河，天然的湾区屈指可数，通州段的老河湾，正是其中较完整的纯自然湾区之一。鲁能格拉斯却将这3公里温榆河老河湾包揽在内，整个水系面积达到26万平米，成为全北京唯一一个的纯天然水域穿流而过的独栋别墅项目。

“在北京未来的中心，私有纯天然的水景资源，联排的总价，纯粹的独栋生活，这样的项目在北京房产历史上可能也仅此一家。”业内人士认为，这种唯一、绝版属性，是鲁能格拉斯最大价值所在。