G20之后，杭州“升一线”之说盛行，置业杭州的吸引力不断增强，又逢金九，楼市涨声不断：封盘调价、涨价预告、跳涨，市场行情不断变化。不少业内人士惊呼：“市场已近疯狂！”

克而瑞华东浙江区域副总谢刚认为，长三角此轮楼市上涨潮是一个量能传递的过程，从城市顺序上看，遵循了上海--苏州、南京--杭州--大城市周边的层级，杭州热涨在意料之中，大城市周边县市能否在这轮热涨中分一杯羹更值得关注。

嘉兴受益于城市圈规划，承接上海外溢客户

上海城市圈规划图

上海最新出台上海市城市总体规划(2016-2040)，正式定义了上海大都市圈的范围，包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”城市群范围，总面积2.99万平方公里，总人口约5400万，是区域一体化的发展核心。

2016年上海地王频出，5月11日，上海举行“3·25新政”后的首场土地拍卖会，久旱逢甘霖的房企们一拥而上，出现了“一日三地王”的罕见情况。然而地王的宝座也没有坐热，5月18日，周浦地块又已高达4.4万元/平米、296%的溢价率出让，再次刷新地王纪录。该地块和5月11日出让的泗泾两幅地王地块楼面价均超过在售楼盘的市场价，“面粉贵过面包”。

进入下半年之后，政府开始着手调控，8月底限购收紧谣言导致的离婚潮再度推高房价，引起国内外媒体关注。

嘉兴2016年8-9月商品房成交套数top10

嘉兴2016年8-9月商品房成交金额top10

2016年8-9月，嘉兴全市共计成交6154套(截止9月13日)，总成交面积673743㎡，总成交金额52亿元，价格分区差异大，主力成交均价区间在7000-9000元/㎡，位于南湖区的翠湖花园、宝石公馆、南德大院等项目均价已经突破一万，南湖区由于学区等因素，是本地客户集中购买的区域。

据分析师实地调研，受上海方向投资客的影响，相对偏远的国际商务区和长水街道区域的项目，如骏园、台昇·悦府、大叔·英格澜等在半年内基本售罄，其中投资客比例占到40%。位于市中心西侧的万科·悦中环已经捂盘惜售，每月只卖26套，卖完即止。

土地方面，祥生地产于2016年8月以总价8.7亿竞得嘉兴经开区10号地，楼板价13060元/㎡，成为区域地王，早先祥生已拿下经开区另一宗宅地，楼板价7900元/㎡，从价格预期来看，未来嘉兴区域价格天花板将进一步增高。

上海房价暴涨，大量刚需及投资客外溢至邻近的嘉善乃至嘉兴，推高地区房价，祥生、中粮已经先行入驻嘉兴，还有一些大型的国企和知名开发商都对嘉兴市场显示出浓厚的兴趣。据克而瑞分析师观察，自2016年3月起，嘉善买房客群中上海投资客比例扩大，最新投资客户比例已升至，但这波上涨能否持续暂时存疑。

杭州周边地缘外溢可能性小，供求关系平稳

我们选取与杭州地缘性最强的绍兴、临安和桐庐为例。

日前，杭州绕城高速公路西复线杭州至绍兴段项目获得浙江省发改委正式批复，计划2016年开工建设，2019年建成，是一大交通利好。

绍兴与萧山接壤，自身经济环境较好，本地需求强劲充实，近半年内量价走势平稳，成交均价维持在8000-9600元/㎡，尚未突破万元大关。而从存量上看，目前处于供过于求的状态，供求关系平稳，8月最新存量19293套，去化周期32个月。

绍兴2016年3-8月量价走势

再看临安，西部与余杭接壤，近半年内，临安商品住宅成交量有升有跌，价格自4月高峰之后一直呈下降趋势，没有出现大幅度的上涨，价格和成交量都处于相对稳定的阶段。

临安2016年3-8月商品住宅量价走势

桐庐近半年内量价均处于平稳波动状态，价格在7000-8000元/㎡区间内波动，月度成交量维持在400套以内。

桐庐2016年3-8月商品住宅量价走势

据此，克而瑞华东浙江区域副总谢刚认为，此轮上涨，杭州的城市辐射远不如上海，杭州市区以外四个方向有众多价格水平较低的区域，杭州刚需目前仍有较广的选择范围，包括临平、大江东、下沙等。即使有部分城市受到舆论恐慌购房情绪感染，不会出现大面积的上涨，杭州周边的绍兴、临安有地缘因素的县市尚且处于平稳状态，湖州、台州、舟山等城市受到影响的可能性微乎其微。

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