任性

自从今年1月，泰禾的老板黄其森做了一个演说之后，我对他的印象大为改观。

那个演说，是非曲直不论，却是他相当坦诚的一次内心独白。你们可以点开看，或者找当日实录。

他讲他的生意逻辑，我能从中听出他的委屈，来自于同行，也来自于媒体。

每每到财报揭榜季，必然有两个泰禾之问，时间非常准确，年年都有新鲜的媒体站出来单挑。

1，别人家都公布销售数字，你们为何只公布营业收入？虽然不公布销售额，也是很多上市房企年报披露通用做法。

2，你们的负债率高企不下，是不是强颜欢笑？

群众关心销售数字，是关心泰禾过去一年的运营表现，规模为王的流行认知年代，心态无可厚非。

可是，泰禾多年来有自己的风格，上市以来都只公布营业数字。这样一来，群众就只能知道2014年它卖的房子究竟挣了多少钱，最近两年就无从知晓。

群众表示很不满。可是，除了吐槽也没有办法。毕竟，人家合规。

我谈谈自己的看法。

一，泰禾的“舆论原罪”在三四年前种下。

2013年到2014年，泰禾是国内京沪两地拿地最为激进的民资房企，曾经在半年内扔了一百亿元去买地，结果，这首先得罪了舆论。

舆论觉得，你这么一个买法，超出了我们的理解。至少应该出现一些消化不良，才对的上我们善良的质疑吧。

然而，并没有。

泰禾现象是一个越买越勇的案例，这里面最核心的企业家精神是判断的力量。

记得么？孙宏斌也曾经使用了同样一个词汇。

二，到了2016年，泰禾消停了，从高价土地市场上迅速隐身，除了寥寥几笔，风光留给刚刚醒悟过来的同行们。

在今年一月的演讲里，黄老板讲述了他的生意逻辑：

如果你去三四线城市发展，动辄2000亩以上的土地，不找领导怎么行？

他说，我最终想明白的一件事情是，其实也没有便宜多少。所以，一定要坚持正道，坚持一二线战略。

2013年以来，黄老板在最多的钱砸到了北京与上海的土地市场。

泰禾没有因此出问题，反而他赌对了。

我们完全可以把过去四年的泰禾故事用一句话浓缩出来：在北京与上海，看到中国房地产的未来。

三，我认为泰禾还处在一个企业生命的青春期里面。

在青春期里，生命恣肆生长，你身体里多数生长指标有异常，都是可预期的，失控的概率非常小。

你想对一个青春周期里的地产企业进行准确评价，可能反而需要看一些偏科指标。

而众所周知，本人一贯反对动辄用负债率数字来倒推一个公司的死亡时间表。

四，最近两年，泰禾最主要的产品IP院子系杀入了华南市场，但是，还没有体现在业绩里。

前期对上海的投资布局，正在陆续兑现，但反应到财报上有明显的滞后期。

这些都是泰禾业绩的后手么？

五，融资成本上，泰禾之前并不便宜，但一直在下降通道里。这么大的借款规模下，利息有点多，所以，泰禾得继续提升它的周转速度。

但是，已经看到好苗头。

去年本人最深刻的一个印象是，北京丽春湖院子就是个很好的例子：品牌输出，主流产品定位，顺势销售。结果，在最严格的调控周期里，100天内出货了65亿元。

六，你想提速，就要在产品结构上作出更市场化、更坚决的调整。

一勺君认为，泰禾的池子里，有一个高光伟的中国院子就够了，江湖地位已经确立，无需继续强化。

接下来最重要的事情是，要降维攻击，把高溢价产品的势能转化为高周转产品的动能。

在龙湖与融创身上，这一切都发生过。

七，谈谈业主维权。

泰禾是此次商住风暴整顿的当事方之一，风口浪尖。

我不会轻易嘲笑维权，但是，我知道开发商这年头并不容易，大家都在骂房价贵，可是你看看这些上市公司有法律效力的财报数据，原来他们冒着这么高的地价风险，才挣得一个不足10%的净利润率。

商住风暴，一地鸡毛，此事的核心真相是：掏了钱，买了地，该卖房了，地主说，停，我要看合同，哦，不是这个卖法，你得砸了。

于是，业主冲上来，二话不说，两个嘴巴子，打在开发商的脸上。

原来，爱恨是这样的。