那些暴涨的旧产品 才是危险的泡沫

AM12:00,Apr.27th,2017

文︱刘德科

1st

近期拍了好多地，拍得奇形怪状，在中国的许多角落。

拣几块典型并且费解的，说一下。

前天（4 月 25 日），北京有块宅地，楼面地价拍到了 31773 元/㎡，但是将来的房价只能强制卖 2.9 万元/㎡，还含了装修费用。

地价贵过了房价，不仅是贵过周边在售楼盘的价格，而是贵过了自己将来要卖的房价。

看不懂？听起来很离谱？新闻传播的逻辑之一，差不多只流行最刺激的某一个点。这桩新闻最刺激的点就是，地价贵过了将来要卖的房价——潜台词是，地产商竟然还要玩，可见楼市有多疯狂。

地产商没那么傻。拿地的是上市国企，北京城建，就算是为北京人民做贡献，也要对股东负责啊，毕竟是上市公司，如果是明摆着亏本，肯定不会这样拿地的。

这块地地段不错，朝阳区管庄乡塔营村，离中国传媒大学不远，计容地上建筑面积大概 10 万㎡多一点，但不全是住宅，住宅大概 7 万㎡多一点。

也就是说，还有 3 万㎡左右的公建面积，至少可以盖写字楼，或者其它什么。住宅只能强制卖 2.9 万元/㎡，但公建没有强制售价，还是可以赚钱的。

另外，每一块地，都有地下面积。如果时机巧合，地下空间也可以卖钱；如果时机更巧合一点，地下空间可以当住宅卖，甚至当别墅卖。以前，恒大就成功地这么干过。

此外，理论上还可以做一些商铺，也能卖不少钱。

所以，不用替地产商担心，他们可能会做亏本的事情，但绝对不会做事先就知道是亏本的事情。

不要被表面的新闻刺激点，吓到。

2nd

更搞笑的是杭州。昨天（4 月 26 日），杭州拍了几块地，其中一块商业用地拍到了 100% 自持，央企招商拿下。搞笑点在于，有一些地产商说，这下杭州不得了，向北京看齐了，终于也有一块 100% 自持的土地拍出来啦。然后，得出结论：杭州楼市疯爆了。

北京是你杭州能比的吗。人家北京的 100% 自持，是住宅用地，而杭州是商业用地。

商业用地 100% 自持不是很正常吗？即使政府不强制规定，也有一些睿智的地产商主动自持商业用地——那些地产商不是赚快钱的，他们更在乎资产配置，他们更懂地产金融化，他们可以把自持商业项目变成灵活而合法的融资工具。

别替地产商瞎操心，不是只有靠卖房子才能赚钱。持有房子，同样可以赚钱，只是需要更高的技术含量。

况且，由于限地价，地产商还占了便宜，没用多少钱就拿下了。这是全体杭州人的损失，便宜被地产商占了。

昨天，杭州市中心还有一块地，一半住宅一半商业，限地价，所以只拍到了不到 3.95 万元/㎡，央企中冶拿下的。然后，又有一些人得出结论：实际楼面地价已经破了 5 万元/㎡。

这种结论，是在恐吓善良的购房者。潜台词是：你看你看，地价实际上是破了 5 万元/㎡，你现在不买房更待何时。

但是算法不对。按照老得掉渣的算法，那块地一半住宅一半商业，那么商业面积得打折算，因为商业性质的房子不值钱；所以，算出来住宅的楼面地价是破了 5 万元/㎡。

谁说商业性质的房子不值钱？那是你们那些老套的地产商不会玩。

人家央企中冶用了不到 4 万元/㎡的楼面地价，就在杭州市中心拿下了一块宝地，占了一爿便宜，还替人家瞎操心，还让自己恐慌。

在这样的楼市，要不要买房是一回事（当然该买），但如果因为不明就里的恐慌而去买房，那就是另一回事了。

3nd

最后再说前几天（4 月 22 日）连云港那块宅地，在万达广场北侧。楼面地价 9038 元/㎡，溢价率 231%，周边在售的房价差不多是 1 万元/㎡左右。

于是，那个经典的问题又来了：地价跟房价都差不多了，要么地产商亏本，要么房价得涨？

面粉贵过面包，所以面包得涨价。这似乎是常理。地产商们当然有赌的成分，但是，他们在疯狂拿地时，基本上还是按照房价不涨的逻辑来决策的——要在房价不涨的前提下确保不亏本甚至赚钱。

9000 元/㎡的楼面地价，周边房价 1 万元/㎡，怎么不亏本？怎么赚钱？按照老套的思路，当然得亏本。但是聪明的地产商是能赚钱的。谁说周边的房价 1 万元/㎡，他的房子就只能卖 1 万元/㎡？

周边的房子是需要去库存的旧产品，新盖的房子可以是万人捧的新产品——更多的实用面积，更合理的户型设计，更有面子的观感。即使这座城市的整体房价真的不涨，他们的房子虽然单价贵了，但总价说不定还更便宜。

还可以盖一些别墅、排屋、多层洋房，当然更不会是只卖 1 万元/㎡。如果政府允许，卖 2 万元/㎡都有人抢——前提是那家地产商得走在产品变革的最前沿。

房产品的更新换代，真的跟手机一样频繁。

所以，我们在谈论房价时，通常只是看到一个数字，而没有看到数字背后产品的变革。

我们的官方数据，也只是统计冰冷冷的数字，并且去控制数字，而鲜少关心数字背后的产品变革。

什么叫「供给侧改革」？除了行政制度上的变革，当然还包括产品形态的变革。

所以，这个快速变革的时代，即使房价在涨，楼市还是存在后悔药，还没买房的人不一定非得后悔——不是说房价涨了，你就得花同等倍数的钱去买房；你得有一颗火眼金睛，去买那些更新换代过的房产品，而不是用涨过的价格，去买旧产品。

反过来说，即使房价暴涨，你手上的旧形态的房子，未必会有新产品的涨幅。

是为产品端的「供给侧改革」。那些暴涨的旧产品，才是危险的泡沫。

4th

再补充一点，恐吓有两种——

一种恐吓是，面粉贵过面包，所以你现在就得买面包，结果你一慌乱，就买了过期的面包；

另一种恐吓是，你看，我用办法让面粉比面包便宜了，你不用着急的。

但是，你不该被恐吓。总之，别被那些无知的新闻吓到。

热门城市房价趋势直播分析会

详见今日德科地产频道二条文稿

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