教科书式的

昨天与盈盈聊天，我向他请教保利地产。

A股只有2000余家上市公司的时候，盈盈号称认真翻过1800家以上公司的财报。现在，A股上市公司数量更多了，我不知道他是否更新了个人记录。

但是，他在一勺言写过的文字都经得住了时间考验。

首先，等待给一代人带来阴影的大崩盘

其次，如何爬出股市万人坑？

他说，保利地产这家公司去年是闷声发大财，基本上抓住了房地产的本质：

1，现金流回笼基础上的高周转，去年闷声买了不少土地。

2，融到了很多便宜的钱。

3，它的城市群布局基本上是教科书级别的。“你可以看看2016年报中的项目清单，基本上现在风头正热的城市，保利都有适当的项目体量。”

然后，盈盈漫不经心地下了判断：行业的同行可以对照着保利进行布局，但是体量太小的小公司就没有必要搞全国化的均衡布局。

我平素对保利地产关注不多，因为素来觉得央企地产公司大多是铁桶阵，表情严肃，不够有趣——这会导致一个直接后果：话题不足，无料可爆。

可是，前几天手贱翻了翻资料，才注意到保利地产已经是每年销售2000亿元、结算1500亿元以上的五强公司，不容忽视。而且，听说今年的销售目标“不可描述”之高。

我突然意识到一件事情：盈盈所说的三点，真的是句句对应落在地产的三大核心命门：土地，资金与战略。

虽然我是盈盈的粉丝，但我也必须去寻找证据。结果，当然他是正确的。

先谈谈土地。

2016年，保利新增加了112个新项目，力度似乎仅次于中国恒大。其中，七成是通过合作与并购而来，与本人印象中保利甚少出现在土拍现场非常吻合。

这112个新项目总体量2404万方，耗资1214元，其中，1600万方落位在一二线城市，又占到了七成比重。

这事并不容易。我们都知道有个词汇叫做“中国采购困境”，中国在国际市场上进口商品，不管是再供大于求、再便宜的东西，中国一旦掏腰包，东西势必越买越贵。

可是，保利去年一年买了价值1214亿元的土地，居然没有在土拍头条上出镜过一次，此事不仅难能可贵，而且相当讲政治。

让这件事情变得更不容易的是，在支票开的如此慷慨的同时，保利地产的经营性现金流不仅保持正值，还历史性达到了340亿元。

再谈谈钱。

钱是负债，少了肯定不行，但是，也肯定不是越多越好。

准确的说法应该是，便宜的钱越多越好。保利地产钱的成本有央企身份保驾护航，低自然可以期待，但是低到多少，亮瞎眼睛。

去年，保利完成的一个130亿元公司债券融资中，3+2期限，票面融资2.95%，是国内房企第一张利率低于3%的债券，与无风险的银行三年期基准存款利率几乎持平。这简直是投资人跪着求你借钱。

在这样傲娇的氛围下，2016年保利新增有息负债综合成本仅为 4.4%，降低的每一点，都是宝贵的净利润呀。

再谈谈战略。

所谓地产战略，无非就是判断，把钱与土地花在什么地方？什么时候花出去？以及，谁来干这件事？

这三个W是房地产人的哲学问题。保利地产这次似乎回答的也相当不错，至少，盈盈蛮认可的。

解构一下，保利2000多亿元的大盘是这样的：总共进入68个城市，累计361个项目，其中，68%在一二线城市。

保利的年报中有一份长长的项目清单，里面披露了去年一年开发的项目的详细指标。如果你去看的话，你可以重点对比下单一项目的其中两个指标：总建筑面积与待开发建筑面积。

然后，你就会发现，在下面这四个城市里，保利的马步扎的很稳，一幅“你随便我陪你玩到底”的即视感：成都，合肥，佛山与广州。

冰冷数据，再结合盈盈的意见，可以得出一些热乎乎的感性判断：

市场嗅觉很灵敏，保利是佛山的庄家。

成都行的时候，保利站住了，而且越干越大。

合肥市场崛起之前，合肥就是保利内部的明星城市。

广州是保利总部城市，吃遍天，优势明显。

按照保利官方年报中对自己的表扬，保利的区域深耕度指标相当出色。光在珠三角就实现了600亿元以上的份额，而高价城市深圳还不在列，细思恐极。

客观而言，保利的布局很适当，但感觉上，它的主要利润来源是来自优势城市，在这些优质城市里，又集中到优势项目上。

在北京市场，保利的土地储备还需加强，不过这很大程度上也是个众生相：谁敢说自己北京不缺地？

最后，我问盈盈，“这份年度成绩单，你能看出保利是个什么特别口味？”

盈盈口活不行，但文字天赋极好。他说，“保利的手法整体上就是务实、实用，知道哪个地方有仗打，有肉吃，就到哪里去。”

一勺君深以为然。

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