前 言

就是现在，郑州房市最尴尬的人，当然是手握房票而这一年多来没有购房的群体。

郑州房市最焦虑的人，当然是手握房票、有购买实力和购买意向而一直举棋不定的人，一会儿常西湖，一会儿大北区，一会儿蹿到绿博，一会儿又研究白沙……

2017年春节过后，郑州房市从博弈稳定期而进入暗流涌动期。

中牟绿博康桥香溪郡高层单价12500，开盘当天接近清盘。

北四环外的万科紫台高层单价15800，网上开盘三分钟，几乎清完三栋楼。

直到最近，北区的錦艺金水湾高层单价16000，南区的正商城高层单价15000，西区的荥阳的碧桂园龙城单价9200，都在观望者目瞪口呆中取得了清盘的效果。

为什么？

或许是担心政策调控升级，让你加大首付，让你承受更高的利率，从而使得你一错再错的痛失机会。

或许是成熟区域的品牌品质楼盘严重地供不应求，让你在恐惧和竞争中不得不奋力争取。

甚至你可能已经并不在意房价短期的走势，你只是害怕房价万一在后期跳涨，你的资产就会严重缩水。你只是为了防范为了资产的贬值而匆忙上车。

89平方的主流小三房户型，每平方涨价1000元，就总价增加89000元，甚至相当于某些人两年的年薪。

郑州整体而言是一座相对保守的城市，很多人习惯于慢半拍的思维。大部分人不知道也不理解备案价政策，这是政府帮着老百姓对开发商砍价。

然而2017年1季度之后，很多人真的着急了，纷纷向房东求助，甚至不少人组团组群集体求助。

1

集体求助的房产群

这个房产群是最具代表性的，涵盖了刚需、刚改、投资各个阶层。

群主是A君，他30多岁，夫妻两个做机电生意，年收入约20万。结婚后一路苦逼奋斗，在紫荆山附近有一套两居室。

2016年前他们自我感觉不错，有吃有喝有房有车。但是2017年，他老婆怀孕，岳母即将过来帮忙照顾，A君强烈地感觉到两居室的憋屈和不便。

他觉得自己是最强烈的刚需，我问他为什么2016年不考虑房子。他的回答很接地气，一是自己的生意占用大的现金流，有时筹措不方便；二是他觉得郑州2016年至今房价上涨过快，他希望等到明显的调整期再行介入。

现在呢，他宁可暂时少做业务量也要挤出资金，他不管房价以后是涨是跌，他都要抢先上车。

B女士，四十多岁，机关人员，儿子上大二。夫妇两个想到儿子未来的成家立业，他们觉得五年后郑州的房价大概率要涨不少。而五年后，城区内还有多少土地？他们不想让儿子毕业后住在郑州郊县。

C君，二十多岁，软件公司上班，虽然还没有结婚，虽然和女朋友喜欢诗和远方。但是地市的父母强烈地施压，要求他们必须买房，丈母娘理论绝对强势。

D女士，郑州土豪，自住在绿城百合。虽然自己锦衣玉食宝马名车，她强烈地想投资性价比高租售比高稳定收益的楼盘。

E君，三十岁左右，北京贸易公司就职，河南籍人士。虽然他在北京天通苑租住一居室（月租高达5000），但是他收入不菲。综合考虑之下，他在北京购房无望的情况下，决定在郑州先行买下房产（至少父母可以过来住）。

凡此情况，不一而足。

这个群体有两个共性：

1、二手房交易环节麻烦，税费多，周期长，不稳定性强，对房屋不摸底，对房东人品放心不下，所以他们优先考虑新房。

2、他们希望在城区成熟地段买品牌品质楼盘。

其实最重要的核心是，他们希望这个楼盘是相对低价而有高性价比和租售比的。

房产行业竞争得非常充分和透明，这个问题是非常难回答的。

但是郑州市场的无序和初级总是会给有心者留下阶段性的投资机会。

2

房产干货的核心发掘逻辑

房产干货的发掘价值在于提前发现，稳坐钓鱼台，等待后续者不断推升价值。郑州房产干货挖掘主要是两类情况：一是相对低调而不显山不露水的；二是瑕不掩瑜一度因为错杀而被购房者低估的品种。

2016年至今，笔者曾提前挖掘过以下案例，这些例子均在房东线下交流会或文章中提前提到。

1、2016年5月的民安西上

彼时，民安公司中规中矩，在郑州地产界影响力有限。中原区也在当时不温不火，仿佛被人遗忘一般。但是民安西上扼守西三环核心位置，郑州唯一环线5号线近在咫尺，73中标准学区房，民安公司的产品相对踏实，且五证齐全。笔者首次推荐时候，民安西上的单价仅仅在10000元左右。现在呢，民安西上住宅早已售罄。万科眼红很久后，全面收购后续项目，江湖传言民安西上将配备万科物业。

2、2016年下半年的华瑞紫韵城

2016年8月，郑州房市已经进入狂热期。笔者多次对身边人及线下粉丝推荐华瑞紫韵城。

彼时，华瑞养在深闺人未识，单价只是八九千元。现在呢，常西湖新区不断熟化吹热，一号线铁炉站就在门口停留，华瑞的单价已经达到14000，且中小户型一房难求。

3、2016年下半年的普罗旺世理想国

理想国省中医一附院4月27正式开工

曾几何时，理想国造城之时，很多人尚嫌偏远。短短几个月后，理想国初具规模，彩虹隧道美观的同时隔离噪声，并且信和在上面精建200多亩小区私家公园，八一联合教育入住，省中医院分院4月27日动工，小区品种、景观不断展现。相对于最近绿地香颂别墅的价格和热销，前期订购理想国的人沾了大便宜。2017年风头正劲的康桥香溪郡距离理想国也不过五分钟多的车程。

此时此刻呢，城区房产干货大本营究竟在哪里？

3

城区房产干货大本营——管南区域

管南区域就象一个天生丽质的小家碧玉，不施粉黛，静静地等待价值的发掘。

1、区域优势

管南扼守城区核心位置，这点谁也无法忽视。

1、与熟化老城的区位优势。

郑州目前已经熟化的中心有两个，一个是传统区位中心紫荆山；一个是郑东cbd。从管南出发到达这两处，均是便捷的黄金通道。回望北区的价值发掘，也是郑州城区的东北区域可以便捷地通达金水北区和郑东cbd。特别指出，紫荆山路断头问题解决以后，将直通花园路。理性而言，花园路—紫荆山路—紫荆山南路全线通达后，将真正成为郑州有效城区当之无愧的中轴大道。

2、管南东临未来郑州五大经济区。

从北往南依次是杨金北龙湖经济区、郑东新区经济区、郑州经济技术开发区、郑州滨河国际新城经济区、港区经济区，管南正处在这五个经济区中间腰眼的位置，住管南未来选择在这五个经济区中就业，都非常方便。

2、干货排行榜

管南核心区域基本已经无地可售。刚刚融创联合振兴抢下管南大王庄1000多亩地，准备在管南大展拳脚。客观而言，绿都紫荆华庭占据了其最核心的位置。作为郑州2015、2016年的神盘，一路走来，不妨对此进行全逻辑解读。

1、神盘横空出世

2015年的郑州房市跌至谷底。房市的规律历来如此，市场极度深寒反而是测试楼盘含金量及稳定性的试金石。紫荆华庭在2015年成为郑州房市的销冠，在于其综合实力的市场认可。或许在那种市场情形下，购房者会更少受到市场的蛊惑，会更少受到市场洪水般的洗脑营销会更理性地明白自己的终极需求。

2、标准地铁盘

郑州2号线已然通车，2号线贯通郑州南北主轴，且直达港区和机场，乃至于未来的郑州南站。紫荆华庭霸占南三环地铁站两个出入口，近在咫尺。

笔者多次提及地铁盘的价值，东京的房租标准是按照距离地铁站百米级数为调整尺度的，北京上海地铁房的租金是其他房源的1.5倍乃至更高。

相形之下，郑州购房者对地铁盘的价值重视程度严重不够。理由很简单，郑州很多传统人士还是没有习惯于地铁的通勤，毕竟郑州城区目前只有1、2号线在通行。但是郑州的地铁规划是铁板钉钉的事情，五年后郑州地铁网络成形，标准地铁盘的价值将会更加凸显。

3、教育商业的配套

紫荆华庭三期东北角用地已经规划为紫荆中学用地，上学就在家门口。此外，绿都澜湾已经明确引入创新街小学。且不论你是否能将孩子送到创新街小学读书，只要你有能力送到。无论你是住或租在此处，生活将是极大的便利。

郑州坊间戏言，能在外国语附近租住老破小，也是家长面子上有光的事情。因而名校附近的楼盘，无论是否具备学位，还是有相对价值优势的。商业无须多言，紫荆华庭、鑫苑、澜湾、永威城都自带商业，且南三环本身就是老城区附近，居住的配套性远非新区一日之功所能比拟。紫荆华庭目前售楼部位置将建设大型商场，下了地铁进商场购物，然后回家是极其便利。

4、物业

绿都脱胎于宇通公司。宇通的管理能力有目共睹，基于这个胎带的特色，绿都物业在业内是可圈可点的。物业对于房产品质的维护和提升作用居功至伟，反观郑州市场，升龙系等闽系开发商的物业则让人如芒刺在背，严重影响了后续的口碑和转让价值。物业保证了你二手房80%左右的溢价能力，这一点，绿都物业还是基本靠谱的。

小区实景

3、波折下的机会

绿都紫荆华庭一波三折走过2016的房产大年。理性分析如下要点：

1、大白墙始末

可能是郑州的媒体非常发达，可能是2016年的郑州购房者相对高价入场憋了一肚子怨气。白墙事件曾经作为了一个市场的宣泄口。真实的结果到底如何呢？理性客观而言，只是电梯间局部公共部分没有粘贴瓷砖，绿都紫荆华庭用涂料装饰。2016年业主们维权后实际小区4天交付2000户，四天交付率达到97%，业主看到的是未施工完工墙体效果，最后交付是这个效果。

2、平稳交房

交房是对市场结果最真实的写照。绿都的交房有条不紊，安然有序。这也说明了购房者最终的满意度和认可度。

3、内在逻辑

a、紫荆华庭的购房者有不少是宇通内部的职工，相应于此，无论内因外因，紫荆华庭品质的稳定性还是有保证的。

b、既然紫荆华庭出现了波折，相关管理人员也对问题进行了补救处理。据说，老汤也对有明确的指示。宇通的管理和执行力已经被市场共识，相信后续的楼盘交付应是注重品质提升格外用心的。毕竟绿都还在一个关键的品牌塑造时期。

2017年4月26日紫荆华庭开始第二批次交房，本次交付的雅园部分楼栋提前4个月交付，交付效果也有条不紊，一次性交付近3000户，这种规模在郑州也是比较少见，很多品质和细节令人相当满意。

小区高层外立面

小区西门

阳台断桥铝推拉门

小区内儿童游乐区

入户单元门

入户大堂电梯间

交付唯一略有客户关注的是物业代收电费问题，不过据了解，物业代收电费早已不是新闻，一是确实符合政府法规，二是诸如万科，正弘等不少新小区都已如此。好在绿都本次也及时做出了回复。物业公司不会将能耗重复计算，任何物业更没有任何权利以断电方式催缴物业费。

万科紫台一期也因为洋房抢占公共绿地事件而一度成为舆论焦点。但是就在前段时间，紫台二期依然在市场纠结期抢镜出场，大获全胜，夯实郑州城区房价。

为什么？单纯幼稚的购房者要明白，你不要过度关注别人说什么？因为人声鼎沸，你不知道哪句是真哪句是假；你一定要用心观察别人在做什么，因为百万以上级数的投资落地，才是真金白银的最终结论。

这就是房产投资的核心问题，性价比该如何比较？

4

性价比王道

1、外——郑州三四环错位争夺站

东三环已经熟化成形，且几乎无新盘在售。2016至今，主战场按照以下节奏展开，北三环到北四环，西三环到西四环，南三环到南四环。

最新战报如下：北四环外，万科紫台高层单价已经达到15800水平，融创大河宸院洋房一楼高达27000元/平，平层有的已过21000元/平。西三环到西四环间，华瑞紫韵城单价已经达到14000水平，南三环紫荆华庭和永威城的最新单价仅仅是13500水平。再放眼郊县，绿博高层已经稳步站上单价12500的水平，荥阳东清华大溪地高层单价已经达到11000水平，南龙湖正商智慧城已经稳步达到10500的水平，且郊县房价稳步走高。相比之下，郑州城区三环附近的房产价值凸显。某种程度而言，郑州房票已经价值十万以上。

2、内——群雄争霸

管南区域的价值购房者尚未充分认识，但是开发商已经先行一步。

永威城

永威在此重兵把守，永威城也是超级大盘。永威的品牌品质在郑州享受充分的溢价，但是客观而言，永威城地块分散，交通相对不便，且离地铁站有相当距离，其户型也普遍面宽不够大气，凸显局促。

相形之下，紫荆华庭地块即将开发完毕，入驻之后，基本可以少受施工粉尘和噪音的污染。此外，紫荆华庭的户型设计方正通透，相对大气。作为本土开发商而言，有心者不妨比较紫荆华庭和其他楼盘的户型。

如果你是租房者，永威城和紫荆华庭，你会更倾向于哪个呢？

3、新——先知先觉者已经抢滩

正商城

正商默默地成为2017年的低调明星。正商的传统印象是土气、粗糙和物业管理不足。但是作为本土的房企老大，正商在不断升级中。

南三环内的正商城，在上周开盘售罄。正商城单价已经达到15000水平，无论你是否还在质疑正商的草根刚需标记，正商城升级后二百万左右的总房价，瞬间被市场消化的干干净净。正商城的地铁红利，租售比，品质改善决心已经被市场的先知先觉者充分认识。

你还在迟疑，但是别人已经扫货了。理性而言，正商城附近区域，正商是当之无愧的龙头，但是区域垄断性太强，反而少了竞争者的压力和后续者的提升。

绿都澜湾

绿都澜湾是绿都地产在该区域另一宜居大盘，正在推的这一期，邻大运河和体育公园，生态环境一流，也是管南亟待选择的机会。

管南片区已成开发商群雄争霸的火拼战场，绿都除了现有的产品展现，如果未来能够抓住管南大环境的改善，将品质与服务再提升一个段位，其在管南区域地位会更牢靠。

5

结语——等风来

市场的稳定性和消化性在春节后不断演绎，紫荆华庭最新的推盘是在一个普通日子的普通下午。当购房者还在漠视这个消息的时候，短短一个下午，所有房源被一扫而光，再次推盘只能等2017年年中了。

再看管南区域的最新战况，融创已经开始入驻。

融创的嗅觉和市场敏锐度有超越万科之势。宏观方面，融创作为地产新贵，首位入股链家地产。地产界的无冕之王万科却慢了半拍，在前几天刚刚入股链家。

笔者以为，中国的一二线热点城市已经率先进入存量二手房市场，链家之类的中介之王会在未来几年进入行业的爆发期，并可以衍生出后续的许多线上线下的服务。所以融创万科此时抢位，是高明之举。

具体到融创在郑州的动作，有其很大的特色。无论是绿博区的象湖一号、观澜一号，还是大北区的大河宸院，融创对地块极其挑剔，一旦认定之后就是快、准、狠的开发和推盘。

江湖传闻，融创已经切入管南区域的边缘地段——大王庄项目。融创快速拉高一个区域价格的能力可不是浪得虚名。

融创之后，一定还有后来者，融创等一线开发商重兵屯集之后，可能就是大风起兮云飞扬。

风起云涌后，房价的定位和走势，可能很多人已经领教够了吧。

手握绝版郑州房票，环顾郑州城内外硝烟弥漫。

我们看到品质步步提升的绿都紫荆华庭，看到临运河和体育公园的绿都澜湾，看到品质做足的永威城，这些盘的价格还在14000元左右，其实这是政策备案价帮购房者的忙，否则管南早已不是这个价格，再糊涂下去，没人能帮得了你，这么好的机会你再错过，管南等待你的可能就是18000~20000元/平的时代了。