随着产业陆续导入成型，固安所在的永定河片区，如今渐有了科技卫星城的派头

导读

2017年3月21日，廊坊市通报称，该市将于3月22日起正式实施《关于固安县进一步加强房地产市场调控意见》。《意见》指出，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

这是一年以来，固安县第四次出台限购政策，尽管限购程度一次比一次严厉，但从目前固安楼市看，并未出现明显降温的态势。

固安县距离北京天安门往南50公里，古来有“天子脚下、京南第一城”之称，尽管现今固安开发程度不高，但得益于毗邻京南的地理位置，首都二机场兴建和地铁大兴线南延，以及北京产业文化迁移至此地等因素，固安亦然成为新的购房热土，引来保利、富力、龙湖等大型房企纷纷进驻。

2017年4月14日，据记者实地考察发现，即便不是周末，位于北京南部的固安，当地的售楼大厅内仍是人头攒动。其中某些楼盘的售价已接近30000元/平方米，从两年前的价值洼地转身成为环京楼市的最大热点区域之一。

一年涨幅超4倍

据房天下统计数据显示，2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米，而现今，固安新房均价已来达到27000元/平方米，两年以来涨幅超过400%。

位于固安北边、距离机场19公里的某知名项目一位销售人员告诉记者，“我们2016年销售的花园洋房，价格仅在10000元/平方米上下，即将开盘的是该项目第四期，产品皆为花园洋房，大概有300套，开盘均价大概在25000元/平方米左右，但是排号客户却高达600多人，前三期主打的两居室和三居室住宅，皆已售罄。”

该销售还指出，“如果排号的人超过房源数量的1倍，一般最终的销售价格会比排号前公布的价格要高一些，而该项目楼王中的抢手楼层，单价最终很可能会接近30000元/平方米，固安目前的项目基本上都是一个季度调价10%”。

值得一提的是，固安县目前可供销售的全部住房只有11000多套。据相关数据，整个大北京外溢需求在100万套的量级，在第二机场以及相关产业带动下，固安未来仍十分可期。

相对上述位于固安北边更接近机场的楼盘，固安南部项目价格则相对便宜一些。据固安永定路上某项目的一个销售人员表示，“我们的项目前两期已售罄，在售的是三期5栋楼，不用排号，想买的话今天就可以签合同，均价是23000元/平方米，北边的楼盘大多来自于全国各地的投资者，我们这里周边区县和本地人买的比较多。”

记者在实地了解中也能亲身体会到，相比距离大兴区仅一河之隔的固安北部区域，南部地区在楼盘质量和城市发展配套上，都稍逊于北部，而这也直接体现在了当地的房价。

天花板在哪？

“我特别看好固安未来的房价走势。”该项目一位来自深圳的炒房者告诉记者，“我跟朋友去年买了这边的一套三居室，今年准备再买一套洋房，主要是为了投资，受益于首都第二机场建设，固安被划入了空港经济区。现在国家设立雄安新区，固安恰好处于北京和雄安新区之间，相信固安未来一定有价值。”

不过也有人对固安楼市前景表示出部分担忧，“在产业、人口还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价却已经提前暴涨至此，固安未来房价的天花板在哪，发展前景几何，都有很大不确定性。”

对于固安两年来连续暴涨，中盛地产位于固安的某个项目操盘人分析表示，“我预计近些年固安房价天花板是30000元/平方米，继续上涨要看整体的环境跟固安自身发展程度，毕竟与其毗邻的大兴天宫院区域，新房价格也不过50000元/平方米，对比燕郊和通州的均价，大概也就到这了。”

“京津冀一体化协同发展大背景下，任何政策的风吹草动似乎都要直接体现在当地房价。固安受益于第二机场是实实在在，但未来真正支撑起一个地区的经济，还是要靠实体产业，固安目前的房价和本身的经济能力并不相符，和投资炒作关系很大。”中原地产研究院一位分析人员表示，“固安房价实际上已经提前预支了本应逐步实现的利好增长，其中风险要警惕。”

拒当“睡城”

据记者实地考察，虽然固安新房近两年销售火爆，入住率却极低，除了固安北边温泉城、豪爵公馆等几个较早开发的项目外，其他项目一到晚上空无人烟、一片漆黑。

“大部分都是来投资的，所以入住率确实比较低，最早的几个项目当时卖的也便宜，所以还有不少本地人买来住，后来价格上去了，我们固安本地居民即便是投资，大部分也都去了更南边的霸州，新盘几乎都是外地人来买。”万华城项目的一位业主告诉记者。

另一位白天在北京天宫院上班晚上住在万华城的业主向记者表示，“我是河北保定人，因为北京房租太贵房价太高，就在固安买了房子。现在天宫院上班，第一套从万华城开车上班只需要40分钟。”该业主表示，“现今固安的生活配套设施还不完善，只见楼宇，未见生活，希望固安未来不要成为像燕郊一样拥堵的睡城。”

燕郊是卫星城的反面教材，过去10多年，燕郊房地产业过于蓬勃发展，受交通发展、配套建设等因素制约，燕郊未能真正发挥高新区、卫星城的功能，成为了经典“睡城”样本。据市场情况，近两年固安新房业主只有20%是属于河北与北京，剩下80%皆是来自全国各地的投资客。

不过，有市场分析人士表示对此不必过于担心：“燕郊的整体发展是在通州向东外溢的过程中自然发展起来的，缺乏城市整体规划，也缺乏产业支持。而固安是先规划，后建设发展，既有产业支持，又有新城整体规划的各种配套支持。”该负责人表示。

当前，固安承接了北京非首都功能疏解出来的大部分产业，是京津翼一体化中最为重点的节点城市之一，中国航天科技集团、京东集团、京东方集团、等一大批国内顶尖的产业巨头已经落户固安，肽谷生物医药产业园、卫星导航产业园等新兴产业集群可以为固安提供上百万个就业岗位。

“未来固安高新区将全力打造适合高端人才创新创业的发展环境，让产业、人才、技术等创新要素在固安与京津之间流动越来越顺畅。”建投置地固安产业发展中心总经理李心达说，“只有吸引越来越多的‘新固安人’落户，固安高新区才会有新发展。”

据了解，为了更好承接首都功能，建造卫星城，廊坊市政府已经向国务院申请将定位京津冀一体化的节点城市固安撤县改区，预计2017年底批复。而且，固安新城在京津冀一体化的规划中人口定为100万左右，受益于京津冀一体化及第二机场的发展，依托产业结构支持，未来固安实现100万左右的人口规模不算太难。

京津冀一体化，必然使得固安当地交通体系完全贯通，高速、地铁、城际铁路，地上地下交通体系当前已初见规划，未来大兴线将直通固安。固安高新区，这片永定河南岸曾经的产业洼地，正在蝶变成“高精尖”的沃土，成为京津冀协同创新的强劲引擎。

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