中房报记者 高欣 上海报道
4月29日，是上海绿地峰尚汇项目（以下简称“绿地峰尚汇”）业主入住半年整的日子，他们正在焦灼地等待答案。
“我已经搬进去了，但想要搬进家具来很难，我在艰难地生活着。”两个多月过去了，被要求整改的绿地峰尚汇业主杨杰仍旧愁眉不展。在中国房地产报记者询问绿地峰尚汇项目整改进度时，杨杰用了与一个月前同样的话“毫无进展”。
此前，上海针对商住项目的整改风波，让绿地峰尚汇陷入舆论旋涡。政府坚决的整改态度，开发商屡遭质疑的补偿方案，以及绿地峰尚汇500余户业主的恐慌无奈，成为此次上海商住市场整改中鲜明的冲突特写。然而，距离该项目宣布接受整改已过去两个多月，绿地尚峰汇陷入僵局。
奖励成为开发商破局的新解，但效果不甚明显。“距离第二阶段奖励结束还有5天。方案公布7天内完成协议签订并交钥匙，奖励5万元，7日后至4月12日（含）前，奖励3万元，4月12日（不含）后，不予奖励。”杨杰说，在4月12日前，他每天都会收到开发商的短信，其中写到的选择保留房屋或退房的几种方案与之前无异，接受不了的业主仍坚持不退房，但小区物业严禁家具搬入，入住的家庭进退两难。
商住项目整改陷僵局
一边是政府整改商住的决绝态度，一边是入住业主的质疑和不妥协，绿地峰尚汇项目的整改工作陷入僵局。据业主反映，3月12日到15日期间，该项目所在区域镇政府工作组逐户调查后并无回应，业主们苦苦等待的上海商住整改细化政策也迟迟未来。
据绿地峰尚汇业主提供的数据显示，绿地峰尚汇共有业主561户，截止到4月26日，同意退房签约的业主共计80户，占总数的14.26%。其中70户已经完成拆除整改，10户处于待拆状态。换言之，目前绿地峰尚汇项目的整改工程仅完成了12.48%。
杨杰告诉中国房地产报记者：“剩下没有签约的业主都坚持不签、不退、不谈。小区里特勤还没撤离，物业方面也在限制业主搬入家具和生活用品。”最让他不解的是，绿地尚峰汇整改期间，市场中仍有商住项目在售，他们仿佛不在同一时空。
虽然目前上海市场中仍有部分商住产品在售，但整改风波之后，市场降温明显，成交大幅下跌。上海中原地产数据显示，4月1日至4月26日，上海商住房仅成交1.4万平方米，均价为1.7万元/平方米。而2016年上海类住宅共计成交203.7万平方米，月均成交量近17万平方米，与月均成交面积差距悬殊。
“上海商住项目进入调整、整顿阶段后，成交陷入冰点。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者，长远来看，这类产品也将面临转手难等问题。商住本属投资性产品，一旦购房者无法从转手中获取差价，就自然没有客户入市，而选择这类产品用于自住的群体，也会由于担心被列入整改，放弃购买或观望市场。
据中国房地产报记者不完全统计，在上海市住房和城乡建设管理委员会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查期间，暂停网上签约的项目多达140余个，其中涉及绿地、复地、宝龙等多家房企。而被列入商住整改范围的企业则表示会积极配合政府清理核查“类住宅”项目。
新规加码 剑指商住源头
在商住整改中，像绿地峰尚汇这种已经完工入住的项目是整改的最大难点，如何执行整改又不损害业主利益，仍是待解难题。但上海市政府对于商住市场的严查整顿态度始终坚决。4月21日，上海市规划和国土资源管理局在官方平台发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（下称《规定》），再次剑指商住。
《规定》明确指出，办公用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、市场需求等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况，提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态，出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。
公寓式办公和公寓式酒店被划入禁区，这也就意味着未来上海将从源头上严格管理商住项目的建造。此外，《规定》进一步强调，出让合同需约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。这一规定又从销售环节杜绝了办公、商业变身商住出售给个人的可能。
对此，同策咨询研究部研究总监宋红卫指出，政府通过精准调控经营性用地出让，意在强调商办与住宅应“各归其位”，鼓励房地产企业与机构投资者通过长期持有物业经营获利，而非依靠短期炒作房屋产权买卖获利。
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，商业、办公项目中散户越多，租金承受能力越弱，风险承受能力就越低。如今政府明确规定限制散售，也就是变相抬高了商业、办公的门槛，使运营能力差的房企在上海失去机会。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，上海针对“类住宅”的整治行动目的在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进而出现推升商办用地价格过快上涨的可能。由于商办用地涉及产业和经济，因此政府方面也不想商办价格上涨对产业和经济发展造成影响。
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