困于产业转型之累，唐山楼市缺少市场向好内因，在这轮环京疯涨中，炒作之嫌更甚

导读

3月17日北京限购政策出台之后，全国城市限购成风。4月1日雄安新区计划公布后，环京各区县的投资路径也均被堵死。然而，距离北京约200公里的唐山，成为目前唯一没限购的“京津冀一体化”进程中的受益城市，也成为投资客们竞相出手的战场。

据记者了解，唐山楼市自“3·17政策”之后大多涨幅在每平方米几千元，并且许多楼盘封盘，房源一度紧张，购房人想买套合心意的房子需要“碰运气”。

不限购的疯狂楼市

记者通过查询了解到，唐山市区路南区新华道和友谊路交叉口东南角的渤海豪庭，3月16日的报价为8500元/平方米，4月5日的报价则为15000元/平方米；仁恒湖滨城，3月16日价格为9800元/平方米，3月18日涨到11000元/平方米，4月6日报价则为15000元/平方米。

让我们看着环京大面积限购后，唐山在短短十几日内触目惊心的涨价潮 。

凤城国贸、新华联广场、凤城天鹅湖庄园，目前也都涨了1500元/平方米以上；烂尾多年的唐门一品从前几天的7500元/平方米涨到1.1万元/平方米；君熙太和项目，从2016年11月的6500元/平方米涨到现在的9000元/平方米；火车站南边的新天地美域，2016年均价每平方米才5000多元/平方米，目前成功翻倍，达到1.1万元/平方米的售价；新天地美域的富丽国际，目前均价12000元/平方米；安联优悦城，3月17日折后均价8000元/平方米，目前10000元/平方米左右；建投熙湖2015年均价每平方米1万元左右，目前涨到13000元/平方米。

政策调控似乎再次陷入“越调越高”的怪圈，当环京区域大都只允许非本地户籍人士在当地购买一套房子时，当时的“漏网之鱼”唐山还没有接到限购通知。

一位中介经纪人告诉记者，近一周时间，唐山楼市来自北京的投资客更多了，由于不限购，购房者都是几套甚至十几套的买。这是导致唐山十几天楼市价格猛涨甚至翻番的最主要原因。

记者曾在2014年第一次探访唐山楼市，彼时的楼市正因库存量巨大，开发商只能以价换量艰难度日，而房价也由2013年底的7000元/平方米均价，跌到了2014年初的6500元/平方米左右。

时隔3年，唐山楼市却因京津冀一体化进程的推进成为全国楼市的风口之一，市区价格均在13000元/平方米以上，并且房源十分紧张。

我们不禁要问，唐山这个目前依然大面积烂尾、经济结构转型困难、楼市曾经几次崩盘的城市，当下的楼市火爆究竟是有内在价值支持，还是纯粹炒作？

“高铁一响，黄金万两”

作为京津冀一体化进程中受益城市之一，唐山楼市的确迎来了一些利好因素。其中，最受楼盘销售人员推崇的是京唐高铁。

这条连通唐山与北京的高铁已于2016年底正式开工。作为京津冀地区的城际高速铁路，京唐城铁起点位于北京站，终点唐山，全长148.74千米，全线共设置北京城市副中心（新北京东）、燕郊、大厂、香河、宝坻南、鸦鸿桥、唐山7座车站，最高设计时速为350千米。待全线贯通后，北京至唐山两地之间通勤时间约为50分钟。

京唐高铁贯通后，可大大减少京唐之间的通勤时间和速度，实现“双城记”。

其次，在承接北京产业转移方面，唐山也有份。据报道，2017年唐山市将重点在产业对接、承接北京非首都功能疏解、打造协同发展平台和加快交通一体化建设4个方面实现突破，年内实施京津合作重点项目200个以上，力争完成投资300亿元以上；实施京津科技成果转化项目100个、完成投资30亿元以上。这让一直以重工业为发展引擎的唐山看到了产业调整的希望。

在政策大背景下，唐山楼市迎来了众多投资客。从2016年底，京唐高铁正式动工起，就陆续有投资客来唐山投资房产。据当地媒体报道，2016年第四个季度，唐山新房住宅市场迎来了机遇，快速去化，供大于需的供求关系彻底扭转。

但是，作为连续几年时间都是以去库存为楼市主旋律的唐山，是否真的能够乘着这次京津冀一体化进程蜕变成蝶呢？这种楼市火爆场面究竟能持续多久？

首先，京唐高铁贯通后，确实能解决京唐往返的交通问题，但单程几十块钱的高铁票价能否支撑“双城记”的演绎则是一个问题。

有报道称，某沧州女孩每天坐高铁到北京上班，单程票价接近100元，每天至少225元通勤费用。根据铁路票价计算方案，京唐城际铁路票价=150公里(京唐里程)×0.5元/人公里×0.7(折扣)=52.5元/人，预计唐山到北京票价在50-70元左右，每天来去100元-140元，一个月交通费用至少2200元到3000元。

其次，作为北京的卫星城，唐山早些时候就承接了首钢等北京的重工业转移。重工业的发展拉动了当地的经济发展，但重工业占比过重也让这座城市烙下“顽疾”。近几年，唐山努力做经济结构的转型，将发展重工业转型为发展轻工业，但是，由于内在驱动力不足，经济结构调整的效果一直不理想。

产业结构调整是关键

说到底，不科学的产业结构一直是唐山楼市真正驱动力的绊脚石。重工业占比过重，环境污染不说，对外来人口不具吸引力，楼市哪怕一时被投资客推高，也只能是风口的猪，风停了，猪肯定会落地。

据报道，2008年以来，唐山第二产业的比重均在60%左右，其中，以钢铁工业为主要支柱，形成采矿、炼铁、炼钢等配套的钢铁产业，成为唐山经济的主导。

第二产业占比过重的经济结构，最大的问题是留不住人才。有位唐山本地人曾坦言，遍地煤矿、钢厂的产业结构连土生土长的唐山人才都留不住，更不用说吸纳外地的人才。唐山的外来人口主要以农民工的形式为主，初中、技校毕业的年轻人，或者小个体户等商贩有生存空间，而高等人才却难寻容身之地。

显然，这样的人口结构对楼市的购买力是有限的。同时，唐山的城镇人口相对偏少，2008年以来城镇人口比重均不足34%。双重人口结构限制，使得唐山整体购买能力较低，房地产市场需求相对不足。

记者了解到，唐山楼市在2009年~2012年有过一段“蜜月期”，这期间，唐山楼市多是为了满足本地居民的购房需求，可谓是一场“平房改造运动”，或者说将原来的自建平房拆迁建成商品房，开发商以1:1.5的比例分配给原有居民。多出来的购房需求大多是家庭裂变或者远郊区县到市区购房的结果。彼时，年轻人结婚买房是支撑唐山楼市的最主要动力。

然而，在一段时间本地需求得到满足后，针对外来人口增长乏力的唐山，很长时间段，楼市都在供大于求、去库存的主旋律下艰难度日。

在接下来的京津冀一体化进程中，唐山的产业对接刚刚开始，能否承接更多的第三产业，吸纳高等人才，成为唐山楼市价格能否上涨的最关键内在动因。如若转型失败，则此时来唐山的投资客都可能成为“接盘侠”。

由于重工业比例过重，空气污染严重也成为唐山急需解决的问题。“唐山空气这么差，也是吸纳外来人才的阻力之一。”一位欲购买环京区域的购房者对记者表示。据调查，唐山2016年空气质量指数在100以上的天数占60%以上，也就是说，一年365天，唐山有220天以上空气质量都是中度污染或者严重污染。

另外，唐山为地震多发地带，除了两次7.8级以上的大地震，4级以下的小地震也时有发生。据有关人士调查，唐山目前依然有很多楼盘没有预售证就开卖、在地质条件不好的地方（地震区、采矿区、塌陷区）强行盖楼、40年商办产权当70年住宅产权卖的现象极为严重。

综上所述，在这轮环京区域的疯狂楼市运动中，唐山究竟是不是环京区域最后的投资热土？究竟是内在价值的驱动还是纯粹炒作？请聪明的你平静下狂热的内心，谨慎出手。

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