作者：黄生看金融

一、五一不平静，房地产调控的真正大杀器来了

这个五一，一直认为可能会出一些政策，今天晚上，央视公布，北京部分商业银行开始收紧房贷，自5月2日起，首套房贷将执行基准利率，也就是4.9%的利率，二套房贷利率上浮20%，也就是5.88%的利率。

这可能是房地产调控以来最值得注意的政策，是房价的真正大杀器，为什么这样呢说呢？

1、过去的房地产调控一直是限购、限贷等行政手段，今年有所创新，加上了限卖。

2、过去每次房地产调控，行政的限购、限贷之后，成交量和价格都会有所下降。

3、但是过了一段时间后，房地产价格又是猛烈上涨，也就是限购、限贷等行政调控手段从长期来看，所起作用不大。

那为什么房地产调控越来越严厉，但是最后房价却总是越来越高呢？

1、一是在房地产限购、限贷等行政调控期间，中国的货币增长量仍然非常快，每年M2的投放量增长都在13%以上，这两年开始有所下降，但仍然保持较快增速。

2、几年后，M2的总量又翻番，在这种情况下，房价往往会因为限购、限贷之后，强烈反弹。

我们研究货币知道，房价现象的本质就是货币现象，货币的超发带来了房价的快速上涨，但是为什么会有如此明显的作用呢？

这就是涉及到货币的流向问题，这些年大量的货币流向了房地产领域，为什么会流向房地产领域呢？

1、哪个领域利率低，那么货币就会往哪个领域流。

2、房地产按揭贷款利率低，经常是基准利率打个八折、九折。

3、其它实体行业贷款利率往往是上浮百分之几十，加上各种管理费、中介费，贷款利率可能接近10%。

4、一边是房地产按揭贷款利率不足5%，一边是其它行业贷款利率和费用接近10%，对比实在太强烈。

5、在这种情况，大家肯定贷款去投资房地产，因为利率太低了，贷款投资其它行业成本过高，还未必成功。

这样一来，因为利率过低导致的货币大量流向房地产领域，使得房地产价格猛涨，泡沫越来越大。

如果要长期控制房价，仅仅靠限购、限贷是完全不够的，必须要大幅度提高房地产按揭贷款利率，磨平房地产按揭贷款利率和其它行业贷款利率之间的差距。

也就是现在不到5%的房地产按揭贷款利率相比制造业等实体经济的贷款成本实在太低了，如果要压制房地产，扶持制造业等实体经济，现在的房地产按揭贷款的利率就要大幅度提高。

现在北京开始对首套房贷款实施基准利率，对于二套房贷款利率上升20%，终于在利率方面开始重视了，这是房地产调控的真正大杀器来了，如果全国推广，必然可以有效调控房价，只是现在利率提高的幅度还远远不够。

只有大幅度提高利率才能遏制房地产泡沫，其它都是镜中花、水中月，希望北京这次的利率调整，犹如湖面中的一条小船，能够划破水中天，真正荡漾到全国，实现居者有其屋的家园梦想！

二、对楼市定向加息了 但这真的有用吗？

作者：齐俊杰看财经

楼市怕加息！没错！

大家算账，说商业贷款100万元、25年期。若按照此前二套房商贷利率上浮10%计算，基准利率4.9%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元；若按照上浮20%计算，执行利率则提高至5.88%，月均还款额为6369.9元。

二套房利率调整后，同样贷款100万元，月供要比之前增加不到300元，这应该足够hold住，不会有太大的影响，而且这种所谓的优惠取消，基准利率上浮只是针对增量，也就是只是针对新申请的房贷，所以影响实在有限。

现在最要命的问题不是二套房的利率上浮到5.88%的问题，而是根本银行不给你贷款的问题，有的二套房房贷申请了几个月都还没有下文。从银行的态度来看，是能不贷就不贷，能拖就往后拖。

第一是有窗口指导，对于房贷尽量少批，第二是现在国开债10年期已经快4.4%，后面还是漫长的加息周期。从银行的角度来说，买债券没有资金占用问题，也不用做任何的风险准备。所以债券比放25年的贷款更合适。那么对于楼市的增量资金，必然形成压制。反正也贷不到多少款了，加点利息的影响就更是微乎其微。

对于，之前贷款买房的人来说，这种利率优惠取消，根本也对大家没影响，住房贷款合同里约定的情况是，银行的基准利率上调后，才会对大家的利率进行调整，而你当年85折房贷还是在调整后的基准利率上打85折，这个优惠是不会取消的。所以完全没必要担心，这点契约精神银行还是有的。

但是，如果明年央行开始加息，也就是说基准利率上调，各个银行也会根据自身情况，调整银行的基准利率，这样就坏菜了，那个时候之前买房的就会受影响了，如果央行跟随美联储的步伐，明年开始一年3次，两年6次上调基准利率，那么目测加息会有1.5%，对于之前的购房人来说，也就意味着到2020年的时候，你们将面临比现在多1.5%的还款压力。

咱们就按基准利率算4.9%来算，加息1.5%那么利率将达到7.4%。500万的房子贷款7成，25年期。现在的每月还款额是20000元，加息之后你的每月还款额将增加到25000元。月均多支出5000元，这压力不是盖的。

这可能直接挤压掉很多房奴家庭的饭钱。会让大家的生活水平急剧下降。甚至很多当年为了贷款买房，虚开收入证明的家庭，可能会以为连续加息而资不抵债而破产。不得不去拆借更高的利息来归还银行贷款。

还是那句话，纵观古今中外，任何一次楼市泡沫的破裂都是从连续的基准利率上调开始的，货币宽松惯了，就会让很多人把杠杆放到极致，好像不借点钱都对不起国家，自己就吃了大亏。

但出来混早晚是要还的，海南经济泡沫就是当年宏观收紧导致的，2006年连续加息也让不少地产商倒掉了，孙宏斌早期的顺驰就在销售超过万科之后不得不贱卖。而2007年深圳还出现了大量的弃房断供情况，要不是美国也赶上了次贷危机，我们根本就没有4万亿的土壤。2013年后的宏观收紧，也让温州杭州出现过楼市下滑房价下跌的情况。

但前几次都是左手右手一个慢动作，假动作。因为国际大环境是宽松的，所以央行加息绝不玩真的，每次都是虚晃一枪就转回头宽松了。而现在不一样，国际大环境是加息的，是缩表的。央行再想玩假动作已经失去了国际土壤。

所以硬着头皮也要紧缩了，最近市场利率已经大幅提升，这其实就是指出了方向，未来央行的基准利率一定是向上的，而这个幅度则取决于美国的耶伦大妈，美国把利率加到哪，央行就要跟到哪。2019年美国还要加息8次，央行至少也要加息6次。所以房奴的灾难大概从明年就会开始。

还是劝大家高筑墙广积粮，多备现金。否则临时抱佛脚的话，就太被动了，到时候临时要借钱比现在要贵很多。

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