房地产的价值始于土地、最终也会回归到土地。
比如，最近几年相当火爆的孙河区域，它的土地价值就一直是被节节推升的。但是当土地上能够获得的价值被封顶，市场也会立刻给出反应，就像今天入市的孙河地块，尽管位置不错、周边项目也曾卖得风生水起，但市场依然诚实地给出了衡量标准。溢价率31%，这是土地市场开始冷了么？
小V觉得，这是政府终于不搞“一刀切”，转而开始精密调控的功劳。
成交价未触及上限价格
孙河的上一波供应可以追溯到2015年秋，当时懋源、保利分别以29.4亿元、64.83亿元摘得朝阳区孙河乡两宗地，成交楼面价分别为3.3万元/平方米和4.5万元/平方米。另外就是今年4月上旬，有一宗商业用地通过招标出让，被石榴+城建联合体拿下。
孙河区域为新兴别墅区，区域内以别墅产品居多，单价基本在6万元/平方米以上，少量平层产品售价在7万元/平方米。对于房企来讲，这种低容积率的土地在北京已经是极为稀少的资源，因此诱惑也是巨大的。毕竟在土地成本高企的北京市场上，拿到一宗能打造豪宅产品的用地，意味着利润率得到保证。因此，一旦有这一区域的地被推入市，就等于是在房企的心头点燃了一把火。
只不过今天，这把火燃烧得确实没有想象的那样旺盛。
今天下午，北京市朝阳区孙河乡西甸村地块出让，起始价34.9亿元，建筑面积8.9万平方米，其中住宅6.2万平方米，商办2.7万平方米（全部自持）。最高限价7.09万元/平方米，并执行“70/90”政策。
论区位，地块隶属于孙河板块，邻近首都机场、燕莎等外国使馆区，并不差。宗地旁边三面湿地环绕，其中还包含建设中的亚洲最大城市湿地公园——沙子营湿地公园，规划面积1237公顷，是奥森的两倍。
孙河地块位置图，转自克而瑞房价北京
试想这种地要是在2015、2016年推入市场，又会引得诸多房企一阵厮杀。不过，在今天推入市场的孙河地块，最终成交价45.75亿，溢价率31%，未能触及价格上限。
参与此次竞拍的竞拍主体一共有9家，除了最终拿地的中粮+天恒+旭辉联合体外，还有龙湖+保利+首开+中海、石榴+杭州城建联合体以及万科的身影，后三者在这一板块或者临近区域内均有项目或土地储备。但最终房企并没有如同前两年一样，红着眼将地价拼到上限。
精密调控让拿地顾忌成本
造成这一结果，归根结底，还是此次孙河土地出让，给房企留下的可以“钻空子”的余地太小了。
限价加上执行“70/90”政策，这就是今日出让的这宗孙河地块头顶的那道天花板。
这意味着住宅部分的70%将建设90平米以下户型，并且价格还不能超过7.09万元，均价6.75万元。按照这样的规定，像前两年拿到高价地之后，房企的通行做法——打造大平层豪宅产品的可能性基本上被封杀了。
按照目前的信息来看，基本上未来这一地块上70%的项目就是600万元左右，90平方米以下的改善型产品，在孙河市场上倒确实比较少，由于限价的原因，价格上的确有一定的优势。但如何用90平方米的产品，作出符合600万元级别的改善型客群需求的房子，对于开发商来说，恐怕是一个不小的考验。另外，按照成交价计算，即使在不排除商办及公建部分的情况下，该地块单位面积楼面价也已经达到了5.14万元/平方米，所以对于成本控制来讲，也是一道难题。
不过，随着未来使用“70/90”政策的宗地进一步出让，或许开发商真的需要考虑打造一种强调空间利用率的产品，没准就会宣传叫做“mini平墅”……
当然，如果从价格来说，这种极为精密的出让条件限定，也非常有效地打击了地价的高企，将房企们的预期也成功地拉低了回来。如果说之前房企是面临土地饥渴，拿到了地再想着怎么获得利润（反正当时市场好，拿到地价纵然高，也能够通过产品打造获得利润空间），那么现在，在各项限定条件，将未来的销售额已基本锁定之后，房企就不得不考虑成本问题了。
对于今天成交的孙河地块“遇冷”中原地产首席分析师张大伟也有话说。首先，因为销售已经限价，导致实际拿地测算已经非市场定价，而是成本定价。孙河地块，销售限价比土地价格仅高1万多，即使计算车位等价值，房企也只有微利的可能性。
其次，地块中有30%比例为公建内容，在当下楼市调控严格下，公建部分的土地价值已经明显降低，所以抑制了房企拿地的积极性。
第三，最近土地市场全面自住房化，体现了北京调控的加法决心，从供应量看，年内北京住房供应量已经达到了94万平米，自住房土地住宅部分面积（87万平米），这对未来1年后北京房价市场稳定将起到非常大的影响。供应的所有住宅地块全面限价，限价均低于在售商品房。不仅仅从数据上拉低均价，事实上也从供需结构上，影响购房者入市的判断。
P.S.最后顺带一提，今天下午还有一宗密云新城地块以2.2亿元被碧桂园拿下，溢价仅2%，楼面价约11809元/平方米。看上去无论是体量上、还是价格上均缺乏亮点，但这宗地却意味着碧桂园这家三千亿量级的房企在几经波折之后，终于进京。
编辑：心机的小编
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