近日，一场名为“定向加息”的楼市调控大杀器刷爆了朋友圈。五一节后的第1天（5月2日），北京首套房将执行基准利率，也就是4.9%(5年以上贷款基准利率)的年利率，二套房执行基准利率基础上上浮20%。据传，深圳和上海等一线城市也将很快加入“定向加息”的调控军团，而就在5月2号当晚，武汉建设银行也率先调高了一二套房贷利率。

这意味着，新一轮金融手段将全面介入楼市调控中。

“定向加息”杀入一线城市

打击炒房客：100万贷款要多付20万利息

什么是“定向加息”？由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。以北京这类热点一线城市，将特别针对楼市加息。同时在同一个城市，也会针对不同类型购房者实施不同的利率。“定向加息”对于楼市杀伤力极大，以二套房为例，100万贷款就要多付高达20万元利息。炒房的成本一下提高了不少。

你说这算不算成本飙升？

据证券时报报道，从5月2日期，包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，也就是4.9%的年利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%，也就是执行5.88%的年利率。

一年前，北京首套房贷利率最低尚且可以达到8折，二套房上浮不过10%，而今，首套房贷利率重回基准，二套上浮20%。

本次房贷利率上调后，按贷款100万、25年还清、等额本息方式计算，相比去年同期，首套月供上升514元，总还款额增加16.6万元；二套月供上升295元，总还款额增加8.84万元。

按固定贷款额度来看，对实际增加的购房成本影响相对影响，但结合“3.17”调控对购房首付和购房资格认定标准的升级来看，本轮定向加息的效果显而易见。

而据业内人士预计，预计一线城市上海和深圳地区将全面推广北京地区的经验。近期，上海多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。据澎湃新闻调查，近日上海部分股份制银行悄然上调首套房利率至9.5折，国有大行虽然仍有9折优惠，但放款时间有所拉长，有的支行甚至要等上3个月才行。

而包括深圳已经将首套房贷利率普遍从9折上调到95折，部分银行已经实现了基准利率。据最新消息，武汉建设银行也正式发文调控房贷利率，规定新受理的首套个人住房贷款不低于基准利率，二套个人住房贷款在基准利率基础上上浮15%，定价标准根据市场情况适时调整。同时个人优惠利率核准权限至省分行一级，对需要执行优惠利率的个人住房贷款，需要上报省分行分管行长核准。而南京等地银行暂时还没有收到利率调整通知，首套房大多还是9折或95折利率，二套房基准利率上浮10%。

而据业内人士预计，“定向加息”很有可能成为楼市调控长效机制的主要调控手段。一是最“狠”，直接动用了利率工具。二是精准打击，重点打击房价坚挺的一二线核心城市。三是灵活多变，让投资客无处可逃。

北京二手房价大跌6.8%

调控“降温”很明显 二线城市也不能避免

而3月以来伴随着楼市“十几道金牌”调控，部分一二线城市已经开始挺不住了，多地出现量价齐跌。其中风口中心的北京房价或迎调整，近期二手房价率先下跌，4月成交均价下跌6.8%，其中个别楼盘降价幅度超过了10%。数据显示，4月第二周，北京二手房降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的最高水平。其中北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，个别房源降价400万元。而深圳新房均价已经出现了“七连跌”，受多个新盘入市影响，深圳4月新房成交量虽环比大涨146%，但截至目前，深圳新房住宅成交价格已连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右，房价呈现平稳态势。

而4月广州楼市也“降温”明显，调控成效初步显现。4月广州全区一手住宅网签7984套，同比下降26.6%，环比大跌49.5%。房价相对较为平稳，4月网签均价16332元/平，环比基本持平。此外，五一期间广州楼市“特价”“一口价”单位也重现江湖，新盘定价也低于市场预期。

除北上广深等一线城市楼市降温明显外，包括二线城市中领头羊的南京楼市也出现新房成交大幅缩水。据媒体报道，金三银四全市共成交新房10013套，与去年同期相比大幅缩水66.4%，房源上市受限是交易量大滑坡的主要原因，尤其是房价被严控后，南京楼市的交易量受到很大的影响。虽然新房价格出现连续4月的环比下跌，为了达成总体房价控制任务，也采取了“对冲”的方式。在允许河西高价楼盘上市之后，同时来自江宁滨江、江北、溧水等地的低价项目也纷纷入市，借此平衡南京全市的房产均价，因此房价基本保持了稳定。

五一“裹被子”抢房的郑州楼市火了

再出王炸调控：限购升级 新房3年内禁售

在刚刚过去的五一，热点城市楼市降温明显，楼市冷清，但个别城市有调控后房价“补涨”迹象。业内人士认为，目前全国商品房成交量同比增速已呈现下滑态势，未来楼市调整速度预计会加快，热点区域的房价拐点可能在下半年出现。而对于近期房价仍有一定涨幅的城市，包括二三线城市，“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”

正当媒体曝出五一郑州楼市有人裹被子连夜排队抢房消息后。随后，二线城市郑州再出调控“王炸”紧急降温。不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域， 而且规定在2017年5月3日后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起，不满3年的不得上市转让，堪称史上最严。

业内：最严调控下半场 房价上涨行情结束

而链家地产董事长左晖在接受媒体采访时也表示，“最严调控后房地产进入下半场，房价快速上涨的阶段已经结束。这轮调控短期内将造成房地产价格的下降，对未来长期的发展也会有影响。”

而据腾讯房产统计，目前全国已经有近50城收紧楼市政策，多数二线城市已经进入了“四限时代”。目前一线城市已经进入观望态势，而部分二三线城市楼市目前依旧火热，五一期间郑州甚至出现裹着被子连夜排队买房的现象。目前各地仍在储备一批调控政策，包括住建部在酝酿的房地产长效调控机制，不排除针对过热的二三线城市进行新一轮专项调控，不达目的决不罢休。而就在昨晚，紧邻南京的四线城市镇江就针对近期过热的市场，再次出台调控通知，宣布取消本市户籍人口购房的补贴政策。种种迹象表明，这一轮严厉调控还远远没有结束,或让购房者从恐慌转向观望。

综合来源：腾讯房产、证券时报、毅家之言