前 言
好饭要慢慢吃，好饭要尽可能更多的人吃，好饭要照顾到一些真正饿肚子的人。这才是稳定的王道，正常的红利。
偏偏有人吃撑了，还要抢饭，还要抢好饭，还要自己不吃，仗着自己人强马壮，把好饭囤起来，再高价卖给穷的没有裤子的人。这不是正常的万物生长之道，请记住，吃太饱了，你会消化不良。此外，你要想身体健康，必须要定量吃饭，按时休息。
郑州房市是一道硬菜，2016至今很多人已经酒足饭饱，但是更多的人还没有喝上稀饭，嗷嗷待哺。
2017年五一前后，郑州房市再次上演激情反转大片。
正商智慧城、郑东碧桂园、恒大未来城、正商城在此期间毫无悬念地开盘售罄，成千上万购房者如梦游般上百万潇洒一掷，买得自己心头的安全和踏实。
5月3日凌晨，郑州版调控核弹激情发射，其强度反超南京杭州这些先行热点城市。
最新的措施简单解读为“六限”，限购、限贷、限价、限售、限离、限签，其水准和烈度直接逼近帝都。其中，限售三年（以网签为起始日计算，时间范围2017年5月3日后），限售区域不但包括炙手可热的中牟、新郑和荥阳，而且涵盖了郑州下辖的所有行政区域，也将最近蠢蠢欲动的上街新密登封区域一起拿下。
一日之内，各种段子纷飞，各种情绪混杂，各种论调喧嚣，酸甜苦辣咸各种滋味各种人品尝。
段子是阿q的心灵鸡汤，情绪是幼稚者的宣泄口，论调是装逼者的广告牌。
此时此刻，笔者以为，身在局中的每个人需要理性而巨冷的分析，具体情况具体对待，想好之后，该吃就吃，该睡就睡，该搬砖赚钱就赶紧搬砖去。
不妨从逻辑起点开始解读。
壹
郑州调控组合拳对市场各方是利好
1
郑州房价水分相对小
很多人习惯于拿郑州房市的过去对比郑州的现在、推测郑州的未来，后来不断被打脸，这是刻舟求剑的惯性思维。
除了租售比、年净流入人口、城建配套、地铁成网、河南第一人口大省单核城市这些经典利好外，笔者此刻将给出更现实的一个比较逻辑。
A、南京
不和京沪比较，就拿级数相当的南京对比。南京房市无论启动还是调控都比郑州快半拍，可以作为郑州最准确的先行指标来预判。南京传统城区，以其经典城区河西区为例，二手房价格远高新房，最新的例子是新房四万多单价，则二手房单价五万多。此外，南京楼市最近的新房开盘，品牌品质楼盘的首付普遍已经达到八成以上。
从这个层面上讲，郑州相对于南京，其房价的演绎还属于相对初级的阶段。
B、昆山
作为环上海的第一热点区域，昆山花桥的房价饱受投机者的蹂躏。以昆山最热的区域花桥镇为例，在其房价高潮之时，同一区段，二手房单价20000，新房单价高达单价25000，甚至逼近30000。
从这个层面上讲，郑州相对于昆山，其房价的投机性要弱的多。
有些读者可能丈二金刚摸不着头脑。南京、昆山怎么回事，核心原因很简单，南京而言，城区房源严重供不应求，政府备案价强行控制，所以二手房单价远高于新房。昆山而言，投机客比例过高，在去年调控之前，新房的杠杆高，二手房的评估价低，所以新房价格远高于二手房。
再说郑州，缘于河南传统文化心理，绝大多数人还是偏于保守的，所以郑州房市中，新房和二手房价格保持正常的比例关系，郑州房市相对于南京、昆山而言是比较理性和水分较少的。开玩笑说，南京人相对狡猾，不会轻易卖房，昆山人相对激进，买房比较勇敢，郑州相对老实，大多数人买卖房都是万千纠结，所以郑州的房价相对还算实在。
2
郑州的调控强度高
不用再科普了吧，每次调控的结果都是速冻了市场、维持了原有的稳定性。作为一个二线的新进中心城市，郑州调控的力度先追上海，再追北京，反超南京杭州，快速压制和稳定了房产市场。
综合而言，郑州在晋身全国热点城市后，其房价刚刚复制了一二线先行城市的一部分走势，就被高强度的调控有效控制，郑州房市体检的结果相对健康。
回顾调控后的市场各方，开发商拿地成本降低，城区备案价被有效压制，首套购房者相对优惠依然，因而对各参与者来说，未尝不是眼下一种平衡的维系。
然而市场的情绪在郊县抢房潮中再度被激发，笔者必须得深入地分析调控升级后的区域逻辑了。
贰
区域价格梯度有望从混乱走向有序
1
郑州城区房价维度揭秘
笔者首次在地产媒体中指出，紫荆山是郑州传统的地理中心。但是，郑州的城市格局绝不是单中心，以后的发展趋势必然是多中心齐头并进，互有梯度。
最新情况验证，郑东cbd成为当下最大的利好中心，因而北龙湖房价一骑绝尘。紫荆山目前更多意义是一种交通中心，并非资源、就业、行政、教育、商业的中心，而这五者是房价的基石。最新的情况是，金水cbd成为一个相对的副中心，大北区在金水cbd和郑东cbd的共同辐射范围下，且宜居性好，所以成为2016年至今的区域明星。郑东高铁站副中心也在成形中，再加上房源稀少，所以价格坚挺一房难求。常西湖市府副中心成形中，所以常西湖新区在调控后的价值不断被发掘。
相对于郑州的未来框架和人口规划，传统城区四环内有效面积并不大。客观而言，商都新区、二七新区、高新区都会形成自己的副中心，如果在其附近置业，也会有中长期的明确回报。
五年后，郑州地铁网络形成之际，除了少数资源超级集中的强大中心外，绝大多数四环区域内的房价会逐渐扁平化。多中心和地铁通勤化导致城区房价扁平化，已经在京沪等一线城市得到了充分的验证。
凭心而论，2016年年底调控以来，郑州城区房价得到了有效的遏制。
最新的情况是，东区海马公园单价25000左右，北区锦艺金水湾单价16000左右，大北区万科紫台单价将近16000（含精装修），常西湖新区华瑞紫韵城单价14000左右，管南区域绿都、永威单价13500左右。
去年调控之后，很多媒体叫嚣着，郑州房价要调整20%。无论是为了夺眼球还是卖鸡汤，笔者以为分析的首要是实事求是、与时俱进。因而去年调控之后，笔者专门撰文指出，郑州城区单价主基调以稳为主，各种理由不再赘述，有心者不妨翻看前文。
但是有一句话不得不单独提出：郑州城区房价稳定的逻辑前提是，荥阳东有地铁和高铁支撑，南龙湖有地铁和高校支撑，绿博区有高大上的文化创意、宜居、品牌开发商的支撑。这三者价格能在购买力的外溢下不断挖掘价值，相形之下，城区的房价当然是稳如磐石了。
再看现在，绿博区郑东碧桂园高层单价15000+，荥阳东清华大溪地高层单价12000，南龙湖大盘单价稳步跳过10000关口。
相形之下，城区品牌地铁大盘的价格是明显的价格洼地。
那么，绿博、南龙湖、荥阳东是否就是高位站岗的宿命吗？
2
绿博、南龙湖、荥阳东光荣限购后的走势
郑东碧桂园开盘如此火爆，值得业内和购房者想24小时，笔者分析结论如下：
A、品牌品质楼盘已经成为郑州购房者主流思维，宁买贵的，不买孬的；
B、郑州刚改和改善客众多，消费升级渐成主流；
C、碧桂园微信选房，微信选房咋听之下仿佛比摇号更公平更透明。但是微信选房的紧迫性和高压力，会让购房者买房更有冲动性。笔者多次参与微信选房和选车位，对此深有体会；
D、碧桂园拓客、推盘、营销能力远超本土房企，碧桂园的跟投机制决定了其强大的协作力和行动力；
E、郑东碧桂园户型面积再次提升，这种勇气和自信来自于对市场的深入考量。同样逻辑，融创大河宸院的纯粹面积纯粹改善，融创金水府的超高层设计，加大了相应楼间距，这些做法和决断，都明显高出本地房企一筹；
F、郑州人民钱太多，河南人民钱太多，所以郑州外围区域承载的购买力强度过大；
E、整体打包出售，总价模糊包装。
即使郑东碧桂园没有近期的地铁规划，当下没有成熟的配套，当下生活尚不方便，但是其依然热卖。
很多人买了绿博、荥阳东、南龙湖的房子，估计这两天都睡不好了。笔者认为，大家不用过于担心，上述区域大部分品牌品质楼盘依然会价格稳定，但是可能会有少量松动，小开发商普通品质房子则会有明显调整。逻辑要点如下：
1、开封西区的恒大未来城已经达到单价八九千的水平，相应于此，郑州郊县有地铁支撑、且属于郑州行政区域，其单价过万也是有支撑力度的。
2、郑州郊县的房价相对于郑州传统城区，其教育资源、租售比、就业前景、医疗配套有明显的综合短板，因而其支撑的力度没有城区扎实。
客观而言，新乡、焦作的恒大城单价已经达到8000多元，且销售不错，所以诸位也不必过于焦躁和困扰了。
每一级房价的稳定性都是参照其下一级单价基础的。
回到郑州房市，更多因素纠结其中，更多参与方不断博弈，有必要对其要旨梳理一下，有心者不妨对照新形势，参照一下。
叁
新博弈、新变化、新分析
郑州房市的主基调依然是稳定，在长效机制出台和建立之前，这个基调不会轻易改变。笔者将从供、求、心态三个要素动态分析：
1
供
热点一二线城市整体会增加供应计划。但是请注意两点，一是优质溢价地块相对越来越少，日后供地大多数为更远更偏的地块；二是郑州的特殊情况，不少地块是城中村地块，其改造和上市的时间影响因素较多。更重要的是，基于房价稳定健康的要求，供地计划是动态调整，主政者会根据市场控制节奏。此外，开发商拿地以后，也会根据市场趋势，调整开发和推盘节奏。
再者，调控新政后，购房资格更加珍贵，很多房屋置换者会珍惜手中房源，不会轻易脱手。另一方面，新房三年内限售，很多日后的购房者也无法通过正常途径出售。这将有效减少二手房尤其是二手新房的供给量。
最新的预判是，限售如果严格执行，市场上供货会越来越少；限价如果严格执行，开发商供货会越来越慢。
2
求
虽然郑州一再被某些人诟病，但是相对于河南其他地市，郑州的单核优势和规划前景是压倒性的吸引力。结合郑州未来的定位和规划，人口净流入趋势不减，且多半以年轻人为主。郑州市场依然存在强大的刚性和改善需求。
3
心态
很多人总是拿以前的调控来推演2016年以来调控组合拳的趋势，这是经验主义的惯性思维。2016年以来，一线大牌开发商开始主导郑州房市，北上广游子纷纷回乡置业，各种媒体新锐不断引入新思维，郑州购房者的思维已经被催熟和激活。虽然调控程度不断刷新历史记录，购房者还是对房子的价值有了全新的认识。
合力之下，郑州房市会短期锁死。但是资本永不眠，何处将再起风云？有心有力者又将往哪里突破呢？
肆
当下的机会和风险在哪里？
各方平衡下，总是凸显一些机会和风险，群体性失明下，希望你能有一双慧眼。
1
机会
A、城区优质品牌楼盘
焦作恒大城单价8000多，开封新区恒大未来城单价八九千，中牟郑东碧桂园单价15000+（含精装修及车位），郑州城区的优质品牌楼盘该是什么价位？
主管部门对城区的备案价一直进行严格的管理，所以城区盘已经横盘久矣。举例而言，2016年至今，管南区域的楼盘横盘最久，价格最稳定。2016年上半年，永威城和大北区的建业花园里，锦艺金水湾单价还在一个水平段。最新的情况是，大北区单价已经达到单价16000到17000区间，而永威城受政府备案价的影响，单价却还在13500左右。不妨以其为例，做全程逻辑分析：
A1、永威毫无疑问是管南的品质之王。永威三宝景观、物业、建材给郑州房市留下了深刻印象。郑州房市是充分竞争化的市场，在各种压力和动力下，永威的品质还在不断升级和改进中。
A2、永威城在郑州交付楼盘后的保值率和增值率名列前茅，投资永威楼盘的稳定性和收益性使永威在郑州积累了大量粉丝。
A3、永威城在三环和四环区域内，郑州三环到四环间地块的稀缺性将在日后越来越凸显。此外，地铁二号线作为郑州的南北中轴线，其沿线楼盘的交通红利将与日剧增。永威城的区域也可以享受到地铁二号线的有效红利。
A4、紫荆山路下穿隧道将不日开通，管南区域出发，无论对于郑东cbd，还是对于紫荆山，都是相当便捷。
A5、房产消费升级的趋势不可逆转，品牌和品质的溢价在郑州只是起步，以后这种溢价效应将更加突出。2017年春节过后的房市充分诠释了品牌品质楼盘的威力。
与其他一二线热点城市相比，郑州的落户政策门槛还是很低，这种隐形的市场力量不可小视。随着调控地不断升级，房票的含金量不断增加，请优先关注郑州城区的品牌品质楼盘。
B、城区核心地段的公寓
虽然公寓有种种不足，但是狼性资本还是会盯上它的。公寓投资请注意以下几点：
一是必须是核心地段，必须是标准的地铁盘，双地铁交汇处更佳；
二是其公寓周边区域竞品要少，公寓大量聚集的地方体现不了价值；
三是优先选择品牌品质公寓，电梯、物业、安保、服务对公寓的后期居住和保值有极强的促进作用；
四是面积要尽可能小，小面积公寓的租售比更高，且更容易出租和变现。
C、限购外区域
如果不出意外，购买力还会继续外溢到非限购区域。先行城市南京已经提前走出这样的趋势。
基于郑州现状，笔者提出以下建议：
C1、上街区域
上街属于郑州行政下辖区域，且上街区整体居民素质高于典型的转型乡村，城市基础设施和教育、医疗也相对完善。更重要的是，上街区域规划有地铁线路，这将有效地减小其空间和时间的感觉。中长期投资者不妨密切关注。
C2、汴西新区
前文已经指出，郑东cbd是目前郑州最有活力的中心。城市向东的利好也在不断兑现中，绿博区各种高大上的规划不断落地。汴西新区和中牟是无缝对接，且开封也在自贸区框架之内。与此相应，开封政府西迁，开发优质资源不断聚集汴西新区。此区域的楼盘，如果品牌品质俱佳，容积率等改善性指标良好，价位相对合理，投资者也不妨积极关注。
C3、平原新区
平原新区的唯一亮点在于和郑州隔黄河相望。但是平原新区脱胎于原阳，各种基础设施和教育、医疗资源相对匮乏，地块上犹如新乡市政府的一颗孤子。中国的城市发展，行政区域之间泾渭分明，郑州的政策红利很难释放到其他地市。所以投资者可以适当地观察。横向对比，焦作新区，开封新区，都是各种资源的集大成者，且焦作和开封到郑州都有城铁相连，最快通勤半小时左右。但是现实状况是，焦作新区的房价目前并没有受到郑州红利释放的影响，就连和郑州更加逼近的武陟也没有受到波及。
C4、新密及登封等非限购区域
这些区域相对而言，离郑州城区较为偏远。优势是属于郑州行政区域，缺点是相对基础设施落后，且无地铁明确规划。笔者以为，这些区域对于大多数投资者而言，先行观察。对于本地刚需及刚改，可以选择品牌品质楼盘积极关注，因为郑州的红利外溢，大概率对这些区域有明显波及。
2
风险
A、写字楼
写字楼的价格已经调整多时，但是后续规划的写字楼依然是天量供应。除非是该区域写字楼供应稀少，需求旺盛，价格合理，管理规范，租售比合理，你才能加以关注。这是需要专业性分析和指导的。
B、商铺
首先而言，随着城市框架拉大，商业中心会越来越多，同质化竞争也越来越厉害，且商业中心在城市发展中有不断转移的现象发生。因而普通投资者还是三思而后行。专业投资者可以适度关注一下大体量小区的底商，毕竟它有局部区域的垄断性。
C、内购楼盘
内购楼盘都有先天的缺陷性。调控的政策还在不断加强的周期中，房产销售和交易的管控越来越精密化。与此相应，内购楼盘的危险性和不稳定性倍增。切莫贪小便宜而陷大麻烦。
行文至此，必须要对各阶层购房者提出特别说明。因为很多人一而再再而三听不进笔者的真心建议，而一而再再而三的被抛弃和摔跟头。
伍
特别说明
有些人身在局中，却总是沉浸在隔岸观火或意淫得利的幻觉中，有些人事关厉害，却总是被别人牵着鼻子走自己懒得思考。
笔者特别列出自己以下的看法，以供读者参考：
1、调控还在加强周期中，后续储存的政策还为数不少。利率提高，首付提高，限购限售门槛不断升级。
2、一夜之间，你可能购房资格失去，你可能购房能力失去，你可能卖房后买不回来。这会导致门槛的提高和机会的错失。
因此，笔者特别针对全阶层各人士提出以下特别建议：
1、刚需者
刚需者的门槛可能越来越高，如果利率提升，首付提高，你的负担将加重。帝都的政策已经执行到这个阶段。有鉴于此，刚需者看到合适的房源，请不要做过度停留，上车即可。既然是刚需首套房，请你放下点身段，退而求其次，有地铁品牌弱可以考虑，有品牌无地铁也可以考虑，结合自己情况而定。不妨放眼长远一些，首套房仅是你过渡的房源。你已经从三环被挤到了四环，已经从四环挤到了南龙湖，难道你还想去少林寺晨练吗？
2、改善者
改善者不妨从容一些，但是请注意两点：一是置换升级者，尽量先买新房而卖旧房，以免得上下落空；二是资金有实力不需要置换者，也请密切关注自己心中的标的和备选。市场瞬息万变，信息时代，转换节奏明显加快。
3、投机者
笔者2017年以来多次提醒，投机者敬请远离市场。主管部门完全有能力维系市场的稳定，限售前期笔者曾多次在后台答复读者。高杠杆借贷资金，短期转手暴利，梦想一夜暴富，这些思路将在后续的调控中摔地很惨。请你们把机会让位给更需要的群体。
4、投资者
有实力和有眼光的中长期投资者，请密切关注市场。郑州城区的优质品牌楼盘依然有不少挖掘的机会，请重点关注交房相对早、有地铁红利、较好出租、有品牌和物业支撑的楼盘。好东西的价值是不会长期被压制和漠视的。
又到无人预测怕打脸的紧要关头，笔者再次不怕打脸，在此郑重预测：
1，城区盘稳中有升，缘于城区优质盘更加稀缺，购买力会相对集中攻击；
2，郊县盘稳中有松，郊县政策优惠顿消，实力和耐力不够的开发商会逐渐松动，不排除某些盘在资金压力下优惠汇款；
3，非限购区升中有水，少数综合性优良大盘依然坚挺，但是大多数区域大多数楼盘的购买者估计要长期抗战；
4，整体依然维稳，郑州房市在更多博弈的混乱中，正式进入专业购房时代，业余者需要根据实力和定位三思而后行。
行至水穷处，坐看云起时。
或许风云际会的机遇总是被一部分有心者留意和获取，而不少人只是过客。
