导读

个人住房贷款大幅度缩减和房贷利率提高，双重压力叠加在深圳楼市，一场紧缩局面无可避免。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

相比于往年，今年一季度，深圳楼市的“原生态”裂变了。

来自央行深圳中心支行的数据显示，1~3月份，深圳个人住房贷款新增113.95亿元，比去年同期少增785.99亿元，剧烈下跌近9成。资金面偏紧已经真切到来。

“深圳住房杠杆率比全国高太多。”深圳房地产评论人士悦涛表示，“深圳居民存款以1万亿元作为基数。居民贷款除以居民存款的比例超过1.5倍，房贷除以居民存款也接近100%。”

另外在北京率先进行“定向加息”，即首套房将执行基准利率，二套房执行基准利率基础上上浮20%之后。对于深圳是否跟进此政策，也牵动了楼市各方人心。尤其是深圳地区房贷利率政策已经出现收紧迹象，招商银行在4月将首套房贷利率优惠已从9折上调到9.5折，工农中建四大国有商业银行也同样上调。

个人住房贷款大幅度缩减和房贷利率提高，双重压力叠加在深圳楼市，一场紧缩局面无可避免。

住房个贷被切

深圳之前成为房价上涨速度最快的城市背后，除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为也是导致深圳楼市火爆的推手之一。

2015年深圳房贷优惠大面积存在，央行深圳中心支行数据显示，全年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5%，几乎将杠杆用到了极致。2015年住房贷款余额达到了7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元。

高杠杆之下，2015年深圳房价涨幅超过了56%，成为全国房价增长最快的城市。2016年延续这一势头，央行深圳中心支行数据显示，全年深圳市人民币贷款增加6941.71亿元，同比多增2573.5亿元。

其中，深圳住户部门贷款增加4193.98亿元，尤其是以个人住房抵押贷款为主的中长期贷款增加3650.68亿元，是家庭部门贷款增长的主力，超过非金融企业及机关团体贷款去年全年2715.95亿元（中长期贷款增加1547.67亿元）的新增额。

不过2016年10月以后，全国楼市进行大范围调控，尤其是“认房认贷”的政策，令深圳个人住房贷款发放大幅度减少。进入2017年后，调控势头未减反升，央行深圳中心支行数据显示，截至2017年3月31日，深圳住房贷款余额9815.36亿元，增速比上月末低4.53%，比去年同期低28.29%；当季增加113.95亿元，同比少增785.99亿元，同比减少87%。

悦涛表示：“深圳作为楼市的风向标，以目前的去杠杆力度，相当于全年新增房贷也比不过去年一个季度。从年增2000亿元的房贷骤缩到500亿元以内，很快会终结过去两年高杠杆撑起来的牛市信仰。从近期银监会主席郭树清对房贷的表态来看，这个去杠杆，一时半会也不会放开。对全国来说，只是个时间传导效应问题。”

“深圳房贷减少并不是因为商业银行发放贷款减少，很大程度是因为楼市成交量降低。从商业银行角度来判断，房贷是最优质资产。从不良贷款考核比率来看，银行更愿意发放房贷，因为资产优质，对于盈利和风险考核贡献更大。4月以后包括深圳在内的多家商业银行有定向加息，深圳目前首套房贷从9折减缩到了9.5折，这是全国趋势。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

“定向加息”可能性大

根据《中国房地产发展报告No.13（2016）》，深圳房价上涨背后主要是由于宽松的信贷环境提供了重要支撑，令投资、投机性住房需求有所抬头，另外新兴的互联网金融产品推动，如依托P2P平台的“首付贷”和房地产项目众筹，使房地产投资过度杠杆化，加大了金融市场的系统性风险。

在2016年相继叫停各类“首付贷”后，深圳对于房贷利率也进行了数次调整。去年6月房贷利率曾有过大幅度优惠，中行、工行、招行等银行将深圳首套房贷利率优惠调整至8.8折，个别银行甚至出现了8.5折优惠。但是不到一个月，优惠就被叫停，各大银行相继恢复至9折优惠。

彼时正是因为房价上涨引起了监管部门的重视，调高房贷利率优惠意在控制楼市可能出现的泡沫现象。随后房贷利率并未出现太大变化，直至今年3月末至4月上旬，银监会连续发了七道文，堪称史上监管文件最为密集时期。监管加码导致了银行在房贷业务的资金投放上更为谨慎。

招商银行、广发银行率先将房贷最低优惠上调至9.5折，深圳地区房贷政策已经显现收紧局面。目前，包括工农中建四大国有商业银行、中信银行、光大银行、浦发银行以及一些城商行在内的其他银行，纷纷上位跟进调整房贷最低优惠政策。目前深圳市场房贷优惠最大的是恒生银行，还在8.5折。

一位长期负责房贷业务的银行人士对中国房地产报记者指出：“去年银行下调房贷利率，是银行手中有充足的贷款额度，却没有合适的放贷对象。经济欠景气导致资质较高的企业贷款数量减少，贷款风险加大。而银行为了提高贷款数量，更加愿意扩大房贷这种相对优质、安全的市场。但是现在，银行本身资金也紧张，对于抵押贷款更为热衷，购房按揭贷款业务比例也不断缩小。”

值得注意的是，5月2日起，北京的首套房将执行基准利率，二套房执行基准利率基础上上浮20%，并将其称为“定向加息”。有分析认为包括上海、深圳等其他城市或将跟进。

有银行人士对中国房地产报记者直言：“四大国有商业银行在深圳房贷市场占据较大份额，一旦接连调整房贷政策，会传导至全市银行跟进，对于深圳楼市来说也是不小的震动。目前来说，北京已经率先调整了，深圳跟进的可能性很大，毕竟今年调控楼市是主要方向。利率调整对于稳定深圳房价，减少投机行为有一定的作用。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者表示：“定向加息是个信号，对楼市或有惜贷的风险。”

未来楼市受压

可以说，目前是刚需撑起了深圳楼市。

深圳中原研究中心数据显示，成交前十名的楼盘中，有一半项目均价低于5万元/平方米。

深圳链家研究院数据显示，2016年深圳二手房贷款比例在91.5%，平均贷款成数在64%。平均月供超过了1万元/平方米，尤其是房价最高的南山区，平均月供甚至接近2万元/平方米。

在这样的情况下，房贷利率优惠提升，对于深圳楼市将产生不小的影响。李宇嘉对中国房地产报记者表示，“从去年下半年来看，随着信贷环境紧缩，尤其是房贷利率紧缩，金融去杠杆，今年央行对于房贷投放有了控制，业内预计房贷新增额是4万亿元，事实上要比去年6万亿元减少50%。深圳新房一季度供应和需求都走低，4月成交量反弹是因为之前几个月成交量过低。而二手房3、4月份都处于快速增长，5月预计还是会保持高位状态。但是，房贷利率提升，房贷投放在减少，加上新一轮调控落地，二手房回暖预计在二季度见顶，下半年就开启缓慢回落的过程。”

严跃进对中国房地产报记者表示：“观察最近几个月深圳的房价数据，基本上6万元/平方米以上的均价跌到了5万元/平方米左右的水平，从价格管控角度看是有积极意义的。类似一季度信贷规模增幅放缓等信号，更多地体现了节奏放缓等市场变化。未来深圳价格方面总体会平稳，这一点和管控措施严厉有关，但交易量方面继续上升存在可能性。当前新房市场的供应是不足的，后续增加以后会带动市场交易上升。”

深圳6年来的住房贷款余额逐年猛增，从2011年的4156亿元增长到2016年的9700亿元。可以说是天量增长。悦涛说：“深圳现在的房贷余额仅低于上海，高于北京。但上海的居民存款一直是深圳的2倍以上（约2.5万亿元），北京的居民存款是深圳的近3倍（近3万亿元）。在存款上，深圳的居民存款低于广州（1.44万亿元）和重庆（1.34万亿元），居民贷款则远高于后两者”。房贷去杠杆所带来的变化，不会是小事件。

好消息~

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